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文丨子木
来历：子木聊房（ID：zimuliaofang)
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微信大众号：李留申
上个月，良久未见的老同学找到我，说想出资小产权公寓房。家里有点儿闲钱，放在手里总感觉埋没了价值，心里堵得慌，出资两套是否可行。
我给他的答案很直接，“激烈不主张”，至于原因能够总结为三句话：
1、持有本钱太高
2、增值潜力一般
3、活动性太差
可是最终他和家人一商议，决议把手上能用的钱悉数搭上，在新开发的地段盘了3套公寓。我给他的主张，一条也没听进去。
他给我的解说是，“不限购，价格低，装饰得美观。并且这个楼盘许多人都在抢，感觉有开展，未来房价必定会涨，最重要的是还知道售楼处的人，给廉价了许多。”
听罢，我整个人陷入了漆黑。
关所以否出资公寓这样的一个问题，每天都会有人问我。我的情绪一向都很坚决，这不是单纯的个人不喜欢，而是不管从任何视点动身，公寓都不是一个很好的出资品。这也是通过年月许多数据证明过的。
至于为何，下面我为咱们由外至内分析，一文帮咱们看透公寓背面的本相。
1
由来
其实在我国房地产法规里，并没有公寓这种说法，只要住所和办公楼。所谓公寓便是用本该建写字楼、商铺的40、50年产权的土地，建了用来寓居的房子。
但商场上为何还有这么多公寓，每天都有新开公寓盘上市？我称它为商场的“主动纠正机制”。
在城市规划学里，但凡新开发一个地段，必定要讲究“配套完全”。住所得有，医院校园得有，商铺和写字楼也要有。特别是写字楼和商铺，很重要，能够让这个当地有满意大的空间吸纳企业，让当地的寓居人群有当地作业，当地政府有税收可取。这才干打通区域开展的整个闭环。
可是幻想是饱满的，实际却很骨感。
当大批写字楼拔地而起后，大多数城市的工业经济却迟迟跟不上。特别这几年实体经济差，工业过分会集，淘宝网店还替代了线下商铺，导致许多写字楼空置，无人可去。这个现象在以创业闻名世界的深圳都屡见不见，何况其他二三四线城市。
但开发商得活着，并且从银行借贷出的天量资金得归还，背面牵扯的经济链条繁杂杂乱，再加上外来人口寓居困难无地落户，保证房又是中奖问题。
这么一来一去，开发商就想出了好方法，把商铺和写字楼装上卫生间、洗浴等满意日常寓居的设备，当住所卖得了，当然当地也是睁一只眼闭一只眼。任由这品种住所产品，粗野成长。
但要留意的是，公寓自始自终都是带有寓居特点的商业房，自打身世便是不被认可的。
2
约束
假如去公寓的售楼处，十有八九的年轻人都会心动。
一来房价廉价，比周边的住所低一个段位；二来方位好，大部分公寓都坐落商圈中心或许地铁旁，日子十分便利；三来不限购，随意买；四来租金高，回报高；五来精装饰，特别是loft，“圆你都市贵族梦”……
一二三四五罗列下来，一般人都会乖乖把银行卡掏出来，给置业经纪人冲了成绩。
但有句话说得好：“话说一半尽扯淡。”
公寓的优点说了，但缺点呢？恐怕只要被套牢入坑人最终才理解。
首要便是活动性的问题。
买新房公寓，需求交纳3%的契税，100万也便是3万，比住所的1%高2个点。但买二手公寓，过户税费就很过分了。
别离有个税、增值税、土地增值税、城市保护建造及教育附加费、印花税等等，简直把能叫上的姓名的房产买卖税都包括了，算法极端杂乱，全体下来大约有全额的30%或许差额的55%。
例如100万买的公寓，过了许多年后提价涨到200万，在这上涨的100万中，需求交纳大约60多万的税，再加上杂七杂八，全体下来简直把涨起来的房价吃没了。
那么这部分税费该谁去承当呢？还得洽谈，大约率是羊毛出在羊身上，买方承受，卖方恰当让些利益出来。这样一来二去，买方承当的税费就高了，全体下来还不如买套新房，何况大多数城市的公寓库存都是严峻过剩的，随意买。
房子能流转叫财物，无法流转只能是钢筋水泥壳子，你在这儿赚再多钱，无法实现，全部就都是“纸面富有”，这点咱们要清楚。
3
缺点
除了活动性问题，还有公寓的寓居特点“缺点”和方针约束。
40、50年小产权的公寓房，实质是商业用房。那么水电费都是依据商业走的，一般会比住所用水电贵2倍左右。这个是无法改动的。并且公寓无法通煤气天燃气，全部日子设备都是走电的。久而久之，本钱很高。
其次在公寓住着，很不便利。公寓是商业用房，一般都以高密度写字楼或商住两用房著称。在建筑设计时，底子都是小面积和一梯N户。关于正常的高层来讲，1梯4户已经是极限，而公寓1梯10户，乃至20户，很难幻想。
特别是在上下班高峰期，简直一锅粥都堵在了“家门口”。要是楼层低还好，楼层高了，等也等不到，爬也爬不上去。
并且一梯N户高密度，走廊里随意个动态就会被关闭走廊回音场扩大，假如房间隔音层做的欠好，可想而知。再加上现在绝大多数美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商业开在公寓楼里，底子没“安静”什么事儿了。试想每天各种外来人在你家门口掠过，是不是感觉住在了菜商场？
当然寓居特点缺点，咬咬牙是能够承受的，究竟廉价嘛。可是方针约束，却是实打实的危及了底子。
公寓由于商住特点，是无法落户的，那么孩子上学和买车等城市配套资源，均无法享用。其次，在借款上，严厉约束公寓购入门槛，一向以来多地都实施“50%首付+最高10年”的商贷方针，购房者撬动杠杆的的空间十分小，在某种意义上，也失去了出资价值。
之前有人跟子木抬杠，说公寓变得如此鸡肋，都是受方针镇压所造成的，未来有一天，公寓必定会铺开，成为很好的出资品。
我只能说，你想多了。
4
冷宫
翻看我国房地产商场格式，现在俨然形成了住所公寓，“二足鼎峙”的形势。当然住所的体量仍是公寓不能比较的，可是公寓确实供给了巨量的住所需求。
上面咱们说到，公寓税费如此之高，并且不能落户，显然是商场在约束其活动性。为何约束？这触及到”存量搏杀“。
由于关于一个城市来讲，即便有人口迭代或许人口净流入要素，但在短期内，寓居需求是必定的，那么需求涌进公寓，住所天然就难卖，反之，咱们都买了住所，公寓的去化就很难。
OK，当咱们咱们都知道这个条件条件后，全部就方便的解决了。在我国，大多数城市的新房（住所）库存是过剩的，这也是为什么必定要在2015发动新一轮去库存周期的原因。
但公寓必须得约束住，才干把连绵不断的需求引入住所。所以在2017年，北京下发了“327严政”，完全封杀了公寓，“名下无房，5年社保，全款购买”，对个人购买公寓的条件进行前所未有的约束，然后上海等多个城市跟进。
一起为防止公寓对楼市房价发生负面影响，一向以高税费变相“冻住”买卖，只进不出，让它严厉跟着“房住不炒”的大基调走。
当然公寓商场也曾做过尽力。由于像北上广这样房价居高的城市，公寓给年轻人供给了满意的落脚空间，需求满意咱们的根底住所需求。这便是咱们在2018年耳熟能详的“商改住”，“租售同权”等方针，频频吹风。
但后来为何又不了了之了呢？其实公寓便是房价的一颗定时炸弹。
假如铺开公寓约束，公寓买卖税费低，且能够轻松的享用教育等城市资源配套。那么公寓以低总价的优势，必定会成为逾越住所的出资品。直接分流住所商品房的商场占有率，由供需原理可知，城市主体房价就必定会下滑。
所以为了主体商场房价不受动摇，公寓的身份就永久都不或许转正。
5
增值
这时候，必定会有人跟我开杠。“相同的价格，我为啥不买一个精美的公寓房，而去买周围那个破破烂烂的老住所呢？”
这就触及到你自己对房子的理解了。由于方针的约束，这么多年来，同地段的公寓房价增值底子跑不过住所。即便是老破小，需求量仍然会比公寓强。
咱们拿北京最知名的商住公寓，「北京像素」举比如。
北京像素2010年开盘，复式开盘价1.8万/平米左右。交通利好加持，到2012年12月底地铁6号线东结尾草房站注册，价格随之大涨，直破4万元大关。可是现在呢？依据官网数据，均价是4万/平米左右。增值102%，也便是1倍多一点。
可是同地段的二手房呢？咱们拿对面的老小区柏林爱乐来讲，是2008年交给，开盘价是5800元/平米，2010年房价是1.5万/平米，现在房价是多少？6万/平米，增值3倍多。
1倍和3倍的距离，相信你能核算过来，并且这仍是在没有核算过户税费的根底上。
这儿还要敲一下黑板。
房地产出资的奥妙在于“撬动杠杆”，公寓相关于住所不管是首付仍是房贷年限都相差甚远，假如不去用银行里“他人的钱”买房，那便失去了出资的原意。
当然凡事必定有两面性，假如你不听劝硬要买公寓，也能够。条件是你纯自住，不为往后换房考虑，房子增不增值对你毫无关系。并且购房名额和童贞贷对你来说，价值也不大。
说了这么多，是由于这些年，子木见过太多由于买了公寓被套牢，到换房时欲哭无泪的购房者了。错过了房地产增值的时机，也错过了改进寓居条件的时机。近邻由于买了住所，几年后容易换到了大房子里，而你由于买了公寓，几年后仍然憋屈在小房子里，全体跟近邻的美甲店干仗。
人生重要的挑选时机真的很少，必定要理清其间的利害关系。
最终期望看过这篇文章的你，对公寓商住所会有更明晰的认知，一起把这些常识讲给周边的人听，能帮一个是一个。
