最近又有一家房企赴港上市。12月1日，大唐集团控股有限公司（下称“大唐地产”）向港交所提交IPO请求，公司拟赴港上市，独家保荐人为工银世界。
港股商场从2018年敞开了一轮内房股的上市潮。从破发率上看，比照科技类的新经济公司、创新药企这些抢手职业，地产新股体现显得非常稳健，具有必定的安全边沿。这一商场体现寄予于，近年地产开展仍坚持必定的耐性。
（数据来历：wind）
那么这次内房股新成员，大唐地产又将怎么呢？
后来者居上，下一步：稳添加、降负债
大唐地产近年能够说添加快度非常迅猛，现在公司的出售规划现在在职业中来看归于中型房企。依据克而瑞多个方面数据显现，1-10月大唐地产合约出售额266.4亿元，位列职业77名。
（数据来历：克而瑞）
据招股书显现，2018年，按合约出售额核算，大唐地产获克而瑞评选为漳州排名首位的物业开发商。2018年及2019年上半年，按合约出售额核算，公司仍获克而瑞评选为南宁三大物业开发商。
首要，咱们应该结合职业的改变，看看大唐地产近年因何兴起，上市后又将走向何方。经过总结近年后发先至的中斗室企，能够开展一条相似的开展途径：
1.掌握2015-2016年周期调整，完成逆周期追逐。首要做法是经过添加债款，其间以银行开发贷为主，加快收并购推进权益杠杆进步，终究完成全国化，冲规划。
2.2017年以来，”去周期化“导致商场坚持平稳添加，中企业避免了相似2015-2016年的周期调整。一起，由于调控方针约束，房企间很多项目实施合营协作等方法开发，商场上可供企业参投、并购的项目较为富余。中型房企的生存环境全体趋于平缓，部分后来者完成规划逾越；
而大唐地产也是经过这一途径完成了生长。2015年-2019年上半年，大唐地产进行全国式布局与扩张，经过收买、获地开发、联营等方法分别在厦门、天津、长沙、南宁、重庆及福州等城市进行住所及商业物业开发事务的拓宽，终究完成规划快速添加。
3.2018年以来，内房企业敞开赴港上市潮。那么这些完成弯道超车的企业，会集上市意图是为何呢？从公司招股书的融资用处和后续动作能够正常的看到，这些公司上市后首要作业只需两个：
a.降负债，调整负债结构。融资的资金能够用去下降负债，一起上市后打通了世界融资途径和股权融资途径，能够优化公司债款结构；
b.进步品牌质量，进步运营功率。跟着房地产存量年代的到来，地产企业已无法经过债款杠杆和权益杠杆来撬动高周转，只需经过自身品牌与运营才干推进事务坚持高周转。
从大唐地产的招股书资金用处显现，公司融资首要的两个意图：开发项目与偿还债款。可见，上市后的开展途径和战略方向与其他上市企业相同具有相似性。
现在商场许多剖析以为，中斗室企赴港上市，最首要意图是由于资金紧缺，一起会因企业负债状况构成惊惧。但作为投资者，应结合公司开展途径复原公司实在的债款危险，下面进一步看看。
复原大唐地产实在的负债状况
首要，经过上一部分剖析可知，中型房企经过2015年敞开的规划追逐，那么背面必定伴跟着较大的债款添加，不然无法完成逾越。
下图是2019年IPO内房企业的净负债率状况，包含大唐地产在内，大部分净负债率都出现较高的数值。那么是否这样就能判别，公司由于“缺钱”而上市，答案是否定的。
（数据来历：招股书、wind）
单单以静态的净负债率判别公司的偿债才能并不合理，下面便对大唐地产的净负债率进行实在复原。
众所周知，净负债率的目标=（有息负债-现金）/净财物。而其间，有息负债与公司事务开展周期趋同，而净财物却滞后1-2年，首要是事务添加带来的赢利未结转导致一部分净财物未开释。
所以咱们我们能够看到为何，在高速开展的企业净负债率非常高，只需增速一稳定下来，其净负债率便快速下降，中梁控股就是最典型参阅目标。
到2019年中期，公司合约负债已到达146.6亿元。一起公司2019年中期的净利率完成快速上升，到达14.6%，保存估量本年全年净利率能到达10%。由此可核算公司隐含的净财物增值为14.7亿元。
而2019年中期，公司净财物总额为22.9亿元。那么公司实在的净负债率为1.13。
一起，有必要留意一下的是，招股书显现2019年11月，公司分别向美地及唐嘉两个股东发行及配发21.2万股及1万股，算计取得5.9千万美元，约4.1亿元人民币的增资。结合核算公司净负债率仅为1.0。
从公司有息负债的趋势上看，公司的有息负债正快速下降。
（数据来历：招股书）
依据2019年上市房企融资状况估计，大唐地产融资额度区间在10-20亿元。依据上一部分剖析，上市后大唐地产大概率实施降负债战略，即有用操控买地速度，预留更多现金。未来1-2年内，公司的静态净负债率或将操控在80-90%，实践净负债率操控在50-60%之间，有望低于平等规划均匀水平。
（数据来历：wind）
此外，公司的融资本钱继续下降，到2019年中期，公司加权均匀实践利率下降至8.25%,相同低于平等规划房企均匀融资本钱。
全体而言，现在公司债款状况契合其开展阶段，且偿债才能处于平等规划房企的中等水平，全体债款危险可控。
成绩的快速开释与丰盛内涵价值
现在公司的债款具有安全边沿，接下来就要回归到公司自身成绩添加和价值之上。关于内房股而言，投资者短期首要重视公司成绩的开释，长时间首要重视公司内涵价值的添加。
1.成绩进入开释期
财政多个方面数据显现，2016年至2018年以及2019年上半年，公司收益分别为20.76亿元、40.19亿元、54.95亿元、25.26亿元；期内溢利分别为1.29元、4.13亿元、5.88亿元、3.69亿元；毛利率分别为18.4%、24.0%、27.8%及37.5%。
（图片来自：招股书）
盈余才能上看，有不光进步趋势，且37.5%毛利率超越职业均匀水平，阐明债款杠杆和全国扩张未对大唐地产的运营形成负面影响，运营才能过关。
（数据来历：wind、招股书）
依据曩昔数据，公司2017-2018年谈论净利率达11%，以2018年年末预期一年内承认合约负债68.6亿核算，估计公司2019年全年结转营收超越68.6亿元，净赢利超7.5亿元，同比增速10.3%。
若依照2018年营收增速36.8%估计，2019年估计营收为75.2亿元，预期净赢利为8.3亿元，预期增速21.7%
2.土储隐含价值丰盛
大唐地产土储首要散布四大经济区，包含海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济区及长江中游经济区。其间比重最大的城市是：南宁、天津和长沙，首要的强二线城市。
（图片来自：招股书）
2019下半年，大唐地产又取得16幅地块，其间14幅地块经过公开招标、拍卖或挂牌出让流程取得，总面积为81.89万平方米，总价40.19亿元。据悉，新增地块坐落包含漳州、重庆、岳阳等在内的7个城市。
土储总面积609.9万平，加上联营合营公司总土储面积779万平米。依据克而瑞显现，公司2018年合约均价未1.1万元，以此核算，公司现在土储货值估计为860亿元，权益占比估计为80%。以11%净赢利率核算，三年彻底开发，10%折现率，土储NAV为83.6亿元。
完毕：
全体而言，大唐地产因近年出现爆发式增涨，因而其2019-2020成绩增涨具有确定性。而其土储及财物散布强二线城市，一起规划到达779万平，满足支撑公司中期开展。公司的净利率从曩昔均匀10%水平上升至15%，运营功率的进步奠定公司未来竞赛优势。
从债款上看，公司债款正快速下降，上市后有望进一步下降。现在负债水平处于平等规划均匀水平，全体危险可控。中等偏低的融资利率水平也并未影响公司的运营功率，对公司估值限制有限。依据200-400亿规划同行的估值状况能够看，职业PE（2019E）均值区间为4-5倍。
