如果一个城市的购物中心数量太多，商业存量过剩，这样的城市在投资购物中心商铺时，就要非常谨慎，越是往后期开发的商业，存在的风险越大。那么，一个城市的购物中心很多，是不是这个城市就再也不能投资？这时候，我们就要进入第二个指标的分析判断，也就是购物中心所处的"空间生存状况"。空间生存状态，是购物中心"地段+体量+运营"的一种综合生存状态，其中地段是一个最重要考量指标。
01
地段，在城市化进程中与城市版图变动密切相关，它是城市扩容、人口密度稀释、商业物业增加以及社会购买力提升等多个指标综合衡量的结果。那么，什么地段才是城市的好地段，购物中心地段的好坏是如何形成的？为什么说，越是后期投资的购物中心风险越大？我们从两个方面来说明。
首先，是城市扩容、商业增量、人均居面三者与商铺投资价值的内在联系
改革开放以来，跟着社会发展，经济不断繁荣，我国的城市化进程不断加快，尤其是98年房改以后，城市的建设日新月异，城市扩张，城市人口也在持续不断的增加。目前，我国的城市化率已经从78年的17.9%提高到了现在的59.5%，其中东部、南方比西部、北方城市化率要高出10多个百分点。
城市化进程从两个方面改变着一个城市的风貌，首先是城市的版图慢慢的变大，建成区面积慢慢的变多，与20年前相比，很多城市通过扩张，版图比过去翻倍，甚至翻了数倍；其次，是人口不断流入。不过，从国内人均居住面积的提升，能够准确的看出，城市人口增长的幅度，远比城市面积扩张的幅度来得小。多个方面数据显示，1978年国内人均居住面积仅3.6平米，2018年国家统计局的最新数据，城镇人均居住面积39平米，农村为45.8平米。也就是说，40年间人均居住面积增加了十几倍，可见城市版图的扩张速度是很快的。
城市人口增长若是5倍，而人均居住面积翻了10多倍，这背后说明什么呢？换句话说，就是以前城市住房拥挤，人口密度大，现在城市版图扩张后，人口逐步向外疏散，人口密度下降了。城市扩张的同时，商业配套也慢慢变得多，人口与商业两个指标一对比，过去商业物业稀缺，现在已经过剩，商业坪效也就变低。因此，从投资经营的角度看，现在的城市商业物业价值已经远没有过去来得高。
当然，现在人们的生活水平普遍提高，购买力比以前强很多，因此，人均创造的商业消费要比过去高很多。但是，如果把城市扩容、人口密度稀释、商业物业增量及人均消费力提高等几个参数综合比对，可以发现，城市版图扩张后，商业物业所对应的消费人口比例正在逐年下降。换句话说，就是支撑商业的人口规模正在越变越小，城市商业存活的难度加大。
其次，城市版图的三种格局，构成新兴购物中心的地段特点，这是决定商铺投资风险的关键因素
城市版图扩大，使得市区人口逐步向外疏散，这样导致几个问题的出现。首先，老城区的商业及其配套设施逐步落伍。不过，老城区可能通过后期的拆迁、改造等重新焕发生机，依然是人流集中、商业密集繁华的区域；其次，新区的崛起。在不少城市，新区成为后起之秀，逐步取代老城区成为商业集聚地；其三，居民社区逐步分散到城市众多区域，形成新的城市居民群落，这些新兴区域逐步形成新的社区氛围，同时形成新的消费商圈。
以上三点，根据每个城市的环境不同，可能情况都有差别。新兴社区与人群分布，及新兴商圈分布，有些可能处于很好的地理位置，有些地理位置则相对较差，甚至很差。在此背景下，城市的商业也就形成了多种生态，有繁华地段商业，有普通地段商业，也存在很糟糕的地段商业。
大型新兴商业体在某个城市落户，通常都会与政府官方保持紧密沟通，比如在市政配套上、公共设施上如何相辅相成，如何把一块生地开发成熟地等，假如没有地方政府的支持，仅凭开发商是很难做到的。这就有个问题，凡是早期进入的开发商，拿到土地的地段，一定比后期进入的好。
所以，越是往后开发的项目地段就越差，项目操作的难度就越大，随着好地段被早期进入的开发商运营商开发完毕，后面项目要落地这个城市，只能往更远更偏的地段开发，最后，往往是在一片荒芜之地上，凭借强大的资本动力，硬生生打造出一个商圈出来。
这种情况下，投资这些商业体中的商铺就要承担较大的风险，基于多方面的不确定因素，最后很多项目都可能成为惨淡经营、甚至烂尾项目。
这就是购物中心的地段问题。由于购物中心规模通常都很大，需要很大的占地面积，在寸土寸金的城市成熟区域，这种位置是很少的。当前，很多购物中心往往与其他业态构成大型商业综合体，比如写字楼、酒店等，可谓"一荣俱荣、一损俱损"，如果这些大项目的商业开发与经营达不到预期目标，作为散户投资人就可能成为开发商填补窟窿的韭菜。
总体来看，一个城市好的商业圈子就那么几个，如果在一些好地段事先没有抢滩卡位，在后期开发的一些新区域内的商业综合体，如果要让投资不掉坑，就要通过多方面权衡，不要盲目跟风，盲目追踪所谓的"热点"。
02
既然地段对购物中心商铺及商铺投资影响巨大，那么，一个城市如何判断哪里是好地段，对购物中心的"空间生存状态"又如何做出合理评估？在此我们归纳了三种方式。
一个大型商业体，所处的地理环境、地段是否优越，是有一定的判断标准的，很多人也许以为，越是市中心的位置，地段就越好，越是往郊外走，地段就越差，其实这是一个片面的认识。事实上，一个购物中心的地段好坏，有多个判断维度，其中，交通是判断地段的首要条件，然后是购物中心所在区域的商业环境，最后是这个商圈所覆盖的目标消费人群。经过这三个维度的判断，就可能知道购物中心所处的位置优劣。
方法一：交通便利性（关键词：TOD模式）
首先，最重要的判断因素，是大型商业体的交通便利性。在城市发展规划中，有一种叫做TOD的发展模式，现在被国际上广为采纳。所谓TOD模式，是指一个城市以公共交通为导向的发展模式。公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，TOD以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一体，使居民、职员能方便地选用公交、自行车、步行、小车等多种出行方式。
这是目前我国大部分城市在建设扩张中使用的发展理念。在商业投资上，我们也能够最终靠这种模式，来判断一个城市的新兴区域未来是否具备发展前途，从而判断这个地段、这里的商业是否具有投资的价值。现在的一些典型开发商就是运用这种方式，在一块生地上打造商圈概念，并获得不错的效果，其中，龙湖集团开发的"龙湖天街"就是一个比较知名的TOD模式典型案例。
方法二：人口密度+建筑密度（关键词：断裂带）
其次，购物中心所处的地理位置上，是不是真的存在明显的断裂带。如果是一个城市普遍公认的好地段，自然是作为投资商铺的优选对象，但是一个城市这种地方并不多，大部分都是处于一时难于判断好坏的普通位置上。如何对这些位置进行评估？一个关键指标，就是不要出现太明显的断裂带。
断裂带有两种情况，一种是地理位置的缺陷形成的，比如遇到山地、水系，使得城市区域之间无法自然衔接，这样处在边缘地带的商业往往就是"死地"；另一种情况，是由于城市发展过程中，将周边城镇纳入城市版图，这样城镇与市区之间就会存在断裂带。
由于长期以来的历史人文积淀，这种环境中的断裂带很难弥合，是一个"高危"地段，只有在城市规划中，已经有连片的建设计划，才能考虑是否投资。即便如此，对于投资者来说，长时期的培育期，以及未知的培育结果，从资本逐利的角度看，时间耗不起，除非有必胜的把握或者充裕的闲钱，做好长期抗战的打算。
还有一种情况，并非断裂带，而是人口低密度地带，比如说是工业集中区、产业集聚区，周边人口稀少，建筑密度也低，成为一个城市的人口低洼地带，这种地方规模商业也很难存活。因此，判断城市地理位置的优劣，能够最终靠"断裂带+人口密度+建筑密度"的方式，最终做出合理的评估。
方法三：商业体量+时间路程（关键词：哈夫模型）
第三，大型购物中心与周边人口的关联，能够最终靠购物中心体量、规模以及路途远近和抵达时间的长短来做出合理判断。在说到这样的一个问题的时候，我们通常会使用到哈夫模型。
哈夫模型是美国加利福尼亚大学的经济学者戴维·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出的预测城市区域内商圈吸引力的模型。哈夫认为：商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去购物场所感觉的时间距离阻力成反比。购物场所各种因素的吸引力越大，则该商店的商圈规模也就大；消费者从出发地到该商业场所的时间越长，则该商店商圈的规模也就越小。哈夫认为，消费者前往某一商业设施消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素，并由此推导出哈夫概率模型计算公式。看下图：
现在学界认为，哈夫概率模型的推导公式在使用的过程中具有一定的局限，比如个别参数很难求出，引力、阻力问题在不同地区、不同商业与消费情况下各有不同，尽管如此，哈夫模型以通俗易懂、使用方便、适用性很广而被广泛使用，不仅用于零售业商圈，还被应用在物流、景区、港口等诸多领域。
从哈夫模型中可以知道，对于购物中心地段而言，如果要吸引目标消费者，购物中心距离、通勤时间、以及商业体量、规模实力是重要的衡量因素。在不考虑商业对消费者的吸引力参数的情况下，时间距离是一个决定性因素。需要强调的是，随着交通工具不断改进，时间距离与物理距离成为两个不同的概念，同样的距离，不同的交通方式，时间差别很大。打个比方说，有地铁直达的商业往往比其他交通方式时间来的更短，所以，地铁商业所辐射的人群范围就更大，商圈辐射能力更强。
03 结语
通过以上三个方法的综合评估，一个城市某处的商业是否处在一个较好的地段，就基本上心中有数。地段好坏，并非单指商业位置是否处在城市中心区，这只是其中的一个判断指标，除此外，地段好坏与交通是否发达、商业是否密集、人口是否集中等都有密切关系。在多个指标综合下，有些处于城市中心的商业可能不是好地段，而有些非城市中心的区域可能是极好的商业位置。这些判断方法，除了掌握必要的知识，个人经验也很重要。对于一些投资能人来说，往往能在第一时间通过综合观察，直观做出准确的判断。如果具备了这种能力，投资就不容易误入迷途了。
