观念地产网奔赴上市的企业们历来不缺本钱的故事，中新集团总算打破了11年绵长的上市僵局。
此次中新集团如上市成功，将成为A股商场上以国家级开发区运营为首要事务的第13家上市企业，这也将是近十年来园区建造主体IPO的榜首单。
离2019年结束还有不到一个月的时刻，中新姑苏工业园区开发集团股份有限公司（简称“中新集团”）管理层们比任何时候都要愈加繁忙。在11月29日收到中国证监会的核准公司IPO批复布告后，中新集团一个星期内发布了11条布告。
于12月10日，经过开端询价，中新集团确认本次发行价格为9.67元/股，发行股份数量为14,989万股，占发行后公司总股本的份额为10%，以此核算，此次中新集团IPO拟征集资金约14.49亿元。
同日，中新集团还举行了长达三小时的网上路演，集团董事长兼总裁赵志松、董事会秘书唐筱卫及财务总监龚菊平到会网络会议现场，与出资者的沟通聚集在涉房企业A股上市状况、集团项目及财务数据、IPO危险、竞赛及未来开展等上。
和前两次递送招股书的状况不一样，此次中新集团拟发行股份的数量从4.5亿股减至约1.5亿股，但征集资金的用处依然出资于斜塘项目（基础设施改造）。
去房地产化
在中新集团此次发表的招股书中，显现了其去地产化的决计。前几年房地产在A股上市的路途困难，这或许也是中新集团11年前未能成功上市的原因之一。
据其招股书发表，中新集团加快出售去化住所项目，到保荐书签署日，发行人已去化结束住所项目并修正公司章程及运营范围，修正后的运营范围不再含有住所房地产开发与运营，住所房地产项目财物已去化结束。
一起，中新集团已完结悉数的对外出售作业，并已交给完结运营收入。到保荐书签署日，中新集团商业房地产已处置结束，没有完结对外出售的商业房地产将悉数转为自用或自我克制租借方法运营，不再对外出售。
自2008年变更为股份制公司后，中新集团便开端为上市做准备。于2008年，中新集团递送了一份上市招股书，但是上市方案被放置了5年时刻，期间则一向延伸上市有用期方案。
直至2014年，中新集团再次递送了招股书，却不料上市方案再生变。因集团管理层涉嫌纳贿，中新集团的请求便一向躺在证监会的上市名单中，这一躺，6年过去了。“草庐三顾”的中新集团能否成功上市，在长时刻资金商场上颇受重视。
于2019年3至4月，中新集团经过挂牌会集转让7家住所房地产项目公司股权，其间触及与碧桂园、万科、上海广坤等房企协作开发的项目公司，转让参阅总价逾12.57亿。
会集处置房地产财物后，在当日的网上路演中，商场便对中新集团未来能否确保盈余提出了疑问。赵志松回应称，公司的中心竞赛力是能够充沛的使用中新两国协作的优势，学习、推行新加坡园区开发经历，和全球招商才能。
赵志松续称，公司赢利来源于持有足够的土地开发储藏和开发项目，开展战略是安身园区、服务江苏、面向全国，将姑苏工业园区、苏通科技工业园、宿迁及滁州项目等归纳开发形式复制到其他区域，并终究推行至全国。
多个方面数据显现，中新集团2019年上半年的主营收入中，房地产开发与运营依然占比最大，为75.09%。而土地一级开发、市政共用、多元化事务别离占11.73%、6.72%及5.52%，其他运营收入0.94%。
据了解，自2016至2018年，中新集团的总营收逐年下滑，别离为65.07亿元、40.46亿元、34.59亿元。于本年上半年，中信集团的总营收到达35.96亿元，超过了上一年全年的营收，而房地产收入占总营收的状况却呈现出动摇状况。
事实上，大多数园区运营企业依靠房地产事务的状况较为遍及。特别在做国家级大体量的园区运营时，因项目开发周期长和资金沉积的原因，使得资金难以流转，企业面对周转难题，而房地产开发运营能让企业快速完结赢利和现金流。
抛弃依靠住所开发这条路途后，中新集团“兜兜转转”又回到了上市的起点。经过上市进行征集资金，能有用弥补中新集团的本钱金，从而下降财物负债率，拓宽融资途径。
值得一提的是，比起债款厚重的城投企业，作为以园区开发为主营事务的中新集团，其债款状况却相反，用“轻装上市”来描述也不为过。
到2019年6月30日，中新集团的财物负债率为42.3%，扣除预收金钱后的财物负债率为38.33%，其间活动负债占总负债81.45%，非活动负债占总负债18.55%。
本年上半年，中新集团运营活动发生的现金流量净额为8894.14万元，较上年同期削减约4.68亿元。在上市路演财务总监龚菊平便解释道，首要是公司加大对斜塘项目、中新嘉善现代工业园PPP项目、苏通工业园和苏滁工业园项意图投入。
中新集团IPO起跑
于本年5月18日国务院印发施行了《国务院关于推动国家级经济技术开发区立异提高打造改革开放新高地的定见》（简称“定见”），这成为中新集团再次捉住A股上市的一个重要关键。
定见称，优化开发建造主体和运营主体管理机制。支撑当地人民政府对有条件的国家级经开区开发建造主体进行财物重组、股权结构调整优化，引进民营本钱和外国出资者，开发运营特征工业园等园区，并在准入、投融资、服务便当化等方面给予支撑。
此外，（商务部等单位与当地各级人民政府按责任分工负责）积极支撑契合条件的国家级经开区开发建造主体请求初次揭露发行股票并上市。
但是，企业发行股票上市不是一次过，上市后面对的应战更大。本次若发行完结后，中新集团的总股本将由134,900万股增至149,889万股，股本规划将有所增加。
在上市路演中，有出资者提出IPO对摊薄即期报答有影响，龚菊平回应称，项目具有必定的建造周期，且发生效益需求必定的运转时刻，无法在发行当年当即发生预期收益，估计发行完结后当年根本每股收益或稀释每股收益低于上年度，导致公司即期报答被摊薄。
而此次中新集团IPO征集资金估计为14.49亿元，本次发行征集资金扣除费用后，中新集团将征集资金连续投入到斜塘项目，意图是进一步拓宽事务，开发“退二进三”类土地一级开发事务。
据路演现场介绍，到现在，中新集团已与斜塘大街办成立了动迁作业小组，与19家公司签订了企业用地回购补偿协议书，回购土地面积52.24万平方米，回购补偿总额21.03亿元。
针对斜塘项目，中新集团管理层进一步介绍道，姑苏工业园区内的部分工业企业已到达必定的产能规划，亟需进一步扩展开展。但由于园区可供土地目标削减，园区工业优化晋级的需求，工业企业的开展受到了必定的约束。因而，中新集团接受项目内的拆迁企业，促进各协作区内的工业联动。
据了解，斜塘项目具有较高出资报答率，是姑苏工业园区城镇化建造“退二进三”的模范，项目周边配套完善、交通便当，一起杰出的方针环境、较强的当地经济实力及中新集团建造经历等供给了有利条件。
“跟着征集资金出资项目效益的逐渐表现，公司净财物收益率及每股收益将逐渐上升。”中新集团管理层表明。
值得一提的是，姑苏工业园区的企业主体中新集团与姑苏高新的关系为，姑苏高新是中新集团的发起人股东之一，持股5%，而出资中新集团等直投事务也为姑苏高新供给了长时刻的出资收益。
除了本身开展上的应战，中新集团面对的外部压力不小。在长三角区域开展起来的园区运营主体较多，其间在上海开展的并已完结上市的经开区主体就到达6家企业，而与中新集团相同处于江苏的开发主体则有4家。
比照以国家级开发区运营为主在A股上市的12家企业，中新集团此次确认的9.67元/股正好处于中心。而从地产出售及租借占总营收的比重来看，占比位居前三的则是上海临港、市北高新以及姑苏高新，中新集团则处于结尾。
据申万宏源研报剖析显现，中新集团的发行 PE相对于职业 PE 均存在“折价”，估计该股上市后相对职业的上涨空间较大。
除了现已上市的开发主体，在全国各地还遍及了很多开发区，例如天津开发区、广州开发区和北京开发区等。据商务部计算，2018年全国219个国家级经济技术开发区完结区域生产总值10.2万亿元，同比增加13.9%。
在本年一季度剥离房地产相关事务后，中新集团不再有实质性的住所开发与运营事务，一起跟着这部分出售的高收入和相关出资收益削减，未来中新集团的财报成绩上也会发生必定的影响。
从其现在仅存的与房地产相关的事务为工业厂房、写字楼、商业物业及长租公寓等事务。赵志松表明，“现在公司具有28万平方米的长租公寓租借财物，已投入商场运营的项目租借状况杰出，租借份额较高。”
商场音讯显现，在长租公寓方面，中新集团现在具有5个长租公寓项目，包含青年公舍、汀兰家乡一期等，全体租借率逾95%；而在工业厂房方面，中新集团具有93万平米工业地产。在商业租借方面，现在具有40万平方米的商业地产。除此之外，中新集团仍有四个厂房和一个公寓项目正在建造。
