《深圳第11区系列报道》vol.1
今明两天，南方楼事将推出深汕合作区系列报道。
用脚步丈量深汕，还原真实的“深圳第11区”。
本期关键字：深汕里的四种人、等待
下期预告（12月12日）：深汕楼市与城市现状
一夜之间，人们突然想起来，远在百公里外，深圳还有“第11区“。
虽然早在2011年，深汕特别合作区就已经正式成立，但直到首个商品房获批预售证，大部分深圳人从未了解过这片土地。
（下高速就能看到的售楼广告 让人有种回到乡镇老家的错觉）
人们在冷雨天驱车两个小时，从深圳市区直奔售楼处，来不及多看几眼巨大的沙盘和区域规划图，排队拿号、递交资料、刷卡认筹，一气呵成。
对于习惯被遗忘的本地居民来说，突然涌入的人潮和车流，令人欣喜又措手不及。
但当夜幕降临，那些风风火火驱车赶来的人流，又匆匆忙忙的向西离去。只留下无数个24小时不间断作业的工地，灯火通明。
（建设中的人才安居项目 ——深耕村）
这片计划成为“粤东沿海经济带新中心”的地区，目前来看仍处于迈入发展快车道的前夕。最先启动的鹅埠片区已经初具雏形，但产业园区内紧闭的大门透露着缺失的人气。
在这张468平方公里的“白纸“上，美好蓝图已经逐渐呈现，但真正付诸行动的人，似乎还在路上徘徊，等待更好的时机。
壹
一夜惊醒，
深圳人疯狂涌入“第11区”
“里面人太多了，不安全。出来十个，才能进去五个。”
振业时代花园售楼处，两扇双开门仅留下半扇，身穿黑色雨衣的安保人员堵在门口，试图劝阻刚刚到达的十几位购房者继续入场。
（14度的冷雨天，依然没有浇灭人们的购房热情）
三天前，犹如平地一声惊雷，冻结两年半的深汕特别合作区突然宣布“解冻”商品房，紧接着振业时代宣布获批预售，均价1.1万/平，低于东莞、惠州等临深地区。
总价不到百万，几乎无限制的购房条件，让看惯了千万豪宅的深圳人疯狂涌进深汕特别合作区，将售楼处围堵得水泄不通。
（门口停放的私家车 几乎清一色的粤B牌照）
在12月2日发布的《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》中，在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴。
这在某种程度上预示着，首次购房者在合作区能够轻松的享受三成首付和相关贷款优惠。
但真实的情况是，快速赶到现场认筹的购房者中，需要办理贷款的并不多，更多深圳人选择全款支付。
在现场等候认筹的购房者中，有不少结伴而来的中年人，三五成群聚在一起。
（现场认筹的大多数都是30-60岁的中年人）
“家里有三套，这套买来先放着。”一位来自深圳福田的中年男子毫不掩饰购房意图，他们一家人都在深圳原关内生活、工作，这套房产自住的可能性极低。
和他同行的另一对夫妻也是同样的打算，“主要考虑的就是价格。”，总价百万拿下一套房，这是他们湖南老家才有的物价。
（工作人员在角落里清点购房者的资料 刚到中午又是满满一沓）
像这样完全以投资目的购房的人不在少数。许多人都已经有房产记录，首付达到七成，干脆选择全款支付，颇有财大气粗的架势。
一对老年夫妻当场表示要认两个筹，销售提出需要征信报告，老人强调自己两套都是“全款”，销售似乎非常无奈，“全款也需要征信报告。”
和三五成群聊天的中年人形成天然的壁垒，认筹等候区坐着一些埋头玩手机的年轻人。
“我们公司在这边有一块地，十几个同事都来认筹了。”这位年轻小伙所在的是一家从事特种材料研发、生产的公司，在深汕特别合作区已经建设了自己的生产基地。
（金科特种材料生产基地 图源深汕视点）
“可能以后会过来工作。”这位看起来不到30岁的小伙子，想要全款买入一百多平的户型，“我自己住，那个户型设计比较好。” 但是销售透露，他能抢到那类户型的可能性很小。
相比投资买家，小伙子想在深汕特别合作区尽早买下房产的意愿显然更加强烈，他透露自己前年还在一路之隔的辉煌花园认了筹，“交了3万，我们很多人都交了。”
深圳人对学位房的狂热，似乎也蔓延到了这块飞地。除了投资和自住，现场还有不少冲着南外学位来的家长。
深汕特别合作区宣布“解冻”后，深圳市南山外国语学校（集团）深汕学校（九年一贯制）也发布公开招聘的通知，预计2020年9月开学。
（一位夹着“五年中考三年模拟”练习册来买房的家长）
虽然南外（集团）深汕学校主要是作为人才安居房深耕村的教育配套，但学校与项目二期仅一路之隔，不少家长看中了机会，毕竟这里比深圳的名校学位房便宜太多。
（正在建设中的南外学校）
最终，经过四天的认筹，376套房源，共吸引了2618位诚意登记人，中奖率仅14%。这样的热门程度，在深圳中心区也非常少见。
据新闻媒体报道，认筹时间截止后，还有不少未能成功认筹的购房者堵在门口抗议。
“给钱都不让进！” 一位似乎已经完成认筹的中年男子，高举着一沓资料从围堵在窄门处的人群中挤出来，临走前还回头吐槽了一句，但脸上并不是愤怒。
贰
喝茶、聊天、坐等拆迁
本地人的生活节奏并未改变
等着户口本上真正变成“深圳人”，这是8年来所有本地人最殷切的希望。
这次突如其来的解冻，像是等待已久的平静湖面被投入一颗石子，短暂地泛起了涟漪。
陪朋友看房的唐生（化名）发现，他常去的那家饭店突然爆满，平时饭点也才两三桌，现在上下两层都坐满了客人。
（刚到饭点 店里已经坐满了）
进店的客人似乎都是从外地赶来，风尘仆仆，坐下就开始催促，饭店的服务员显然没料到眼前的情况，四处应和着，忙得晕头转向。
“你们先去售楼处看看。”唐生点了菜，赶紧让朋友一行人先去看房，他估计这顿饭一时半会吃不上。但没想到的是，一个小时后，菜还没有上齐，米饭已经没了。
“忙不过来，从没这么多人。”服务员也有些委屈，昨天已经忙了一天，今天两个员工请假，客人反而更多了。
（店门口几乎都是粤B车牌）
这家开在主干道路口的饭店，距离售楼处仅200米左右。餐厅两年前开业，空间不小，两层楼，近20张餐桌，装修环境比周边整洁。但平时客人很少，服务员还没有适应突然增加的工作量。
“前两年基本都是亏本经营，先把这个位置占住。”唐生透露，这家饭店老板主业是基建，有一定资金实力，考虑得比较长远。
对于本地人来说，虽然深汕特别合作区已经成立多年（2011年），但他们的日常生活并未发生巨大的改变，大部分本地人仍然过着慢节奏的生活，晚睡晚起，喝茶聊天。
（合作区所在的四镇，即使在GDP常年“垫底”的汕尾市仍属于落后地区）
“以前这里属于落后的贫困区，村民都是靠农作、打渔生活。日子苦，长期需要扶贫。汕尾推给惠州，惠州帮了几年又推回来，所以能走出去的年轻人都出去了。”
一位本地居民表示，合作区规划对他们的直接影响其实并不是特别大。
只不过，本地人似乎还跟不上“深汕速度”。
“原来这边都骑摩托车，不太遵守交通规则，之前也没有红绿灯。现在搞建设，大车变多了，红绿灯也挂起来了，可是大家还没有意识，所以交通事故变多了。”
（2017年，合作区户籍人口7.7万，常住人口却仅有7.17万，人口外溢严重。图源汕尾市2018年统计年鉴）
从落后的贫困地区，跳跃成为深汕特别合作区，地位突然上升，本地却又没有足够的年轻人来支持产业高质量发展，等待征地改变命运几乎成为本地人的普遍状态。
（虽然赤石中心区已经建起了商业广场，但入住的商家寥寥无几，本地居民还是依赖镇上的店铺）
“最大的变化就是感觉物价上涨了”，另一位本地年轻人表示，虽然房子值钱了，但大部分本地人都买不起。
深汕特别合作区“解冻”后，最先获批预售的振业和辉煌，有30%的房源优先提供给本地的企业员工，符合缴税50万标准的企业可以有一定优先选房的名额，但因为符合条件的企业和员工都不多，竞争并不激烈。
“有个亲戚在的公司有名额，但是没钱，也没买。”因为基本上所有的本地人都住自建房，统一征地后，政府还会留10-15%的自留地给村民，所以本地人对商品房的需求也并不大。
(首批获得预售的项目都在区管委附近)
“已经征地的亲戚，每个人基本都拿到了6、70万。”小伙子表明了自己也在等待征地赔款。
“拿到钱后就想投资房子，哪里的房子值得投资就买哪里，或者再建房到时出租”。
已经迈入中年的本地居民老王（化名），显然不愿一直被动的等待。
老王拥有数栋自建房和上百亩地皮，因为市场“冻结”，既无法公开买卖，也不能私自建房，为避免加建，村里24小时巡逻查岗，“最严的时候连一块砖都进不去”。
（查封违建 图源网络）
眼瞅着已经被征地的村民先富起来，老王想提前变现，他在创业村附近开了一家地产公司，做起了中介。
“没有证的，就是咱们私下交易。” 老王毫不避讳这些房源、地皮的违规做法，看到来自深圳的客人们一脸诧异，他又解释道“我们自己的房子本来也是自建的，没有证的。”
老王挂出来的这些地皮，价格差距很大，最贵的一块地位于深汕大道旁，单价达到1.35万/平，而村内的自建房，便宜的仅2250元/平。
（门口张贴的房源纸张已经泛黄 交易并不活跃）
这个价格在深圳并不高，但知情人士透露，目前征地标准为5万/亩（666平），最近甚至还有4万多/亩征收的。
即使是在片区的中心地段，人均拥地百亩的家庭并不在少数，实际赔偿金额还是比较可观。
被问到此前的征地标准，老王也不避讳，看到客人们对买地皮失去兴趣，他沏起茶，聊起了认筹情况，还透露自己三年前就认筹了辉煌花园，热情好客的态度从始而终。
临近傍晚时分，唐生的朋友们准备吃过晚饭再返回深圳，为了尽最大可能避免像中午那样苦等1小时，他们绕路到了本地人较为聚集的街道，在网上搜索了一家评分还不错的火锅店，径直前往。
看着门口的空地停满了私家车，他们预感到不妙，走上楼，果然又是满满一屋子的人，几位阿姨忙着上菜，完全没空招呼新来的客人。
“今天人太多了。”阿姨第三次上错菜后，无奈的解释道。
旁边三四个年轻小伙，在火锅店里喝着啤酒，摇起了骰子，窗外已是寂静漆黑的冷雨夜，没有路灯的深汕大道，只剩下大货车匆匆忙忙，时钟只是刚过晚上7点。
即使是身在深汕特别合作区的本地人，似乎还未感觉到成为“深圳人”的实际意义，外界的讨论到这里被稀释得不再激烈，人们在原有的生活轨迹上前行，等待被迫改变的那一天。
叁
被摁下暂停键
新深汕人仍在等风来
相比停滞不前的本地人，两年前进驻到深汕特别合作区工作、生活的新深汕人，却像是在新的轨迹上被按下了暂停键。
虽然深汕特别合作区正式成立于2011年，但即使是最先集中发展的鹅埠片区，也是2018年才开始大规模建设。
“90%的企业都在等，17年进场的书城，现在往返的巴士，都是亏损状态。”许多企业进驻到合作区，开始建设自己的产业园和生产基地，但并未投产，对应的人才也没有到位。
（沿着深汕大道 两侧的工业园已经初具规模）
白天看着新建的诸多产业园还有些热闹的错觉，到了夜晚，大多数园区都是一片漆黑，仅有门口的保安亭闪着微弱的灯光。
作为早期一批进来的新深汕人，唐生的日常和其他城市的同事截然不同。
就像其他为了早早来“占坑”而建设产业园的企业一样，唐生也是企业提前布局的一颗棋子，在深汕特别合作区相关的管理条例通过之前，最主要的工作是维护和等待。
（图源深汕特别合作区贴吧）
但这份等待，需要足够的忍耐力。
“去年下半年才好起来，以前经常停水停电。”唐生在深汕工作已经两年了，眼瞅着片区逐渐发展起来，他的生活品质才开始有了基本保障。
说起当初过来开疆辟土的首批基建人员，更是苦。“水龙头一打开，都是红色的水。现在自来水厂建好了，就都正常了。”
“下雨天还好，灰尘不多，以前鹅埠地区就是一个大工地。”另一位在深汕工作一年多的女士对恶劣的生活环境也颇有感触。
（乐观的新深汕人）
除此之外，新深汕人在居住问题上也面临不少难题。如果不是亲身体验，很多人都难以想象，深汕特别合作区最先达到深圳水平的是租金。
“30平的单间，没有卫生间，租金1800元/月，还抢不到。” 虽然部分企业会配建员工宿舍，但中小企业并没有这样的待遇，人才住房的申请标准也非常严格。
一位本地居民透露，某大型国有银行行长曾经试图申请人才房，但是排队半年都没有成功，最后租了农民房装修给员工住，每年租金高达18万。
因为征地拆迁，房源供应减少，又“冻结”了房地产，近些年来涌入的新深汕人，没有宿舍福利的，大多住在附近的镇上。
沿路能够正常的看到不少村民把自建房改成公寓出租，据说早已供不应求，“租金一天一个价。”
和租金一样抢先达到深圳水平的，还有整个片区的物价。生活在这里的新深汕人，生活成本并不低，但工资水平却没有如此大幅的提升。
（虽然本地人工资不高，但是物价水平已经与深圳中心区没有差距）
今年4月，深汕特别合作区管委会对外招聘行政事务员，一位通过面试的男士透露，本科税前5000+元/月，研究生税前6000+元/月，对于有工作经验的人来说，这个薪资水平远低于心理预期。
高物价、低薪资，还有工地般的生活环境，愿意留在深汕特别合作区的人，多多少少对这里有一些特别的期望。
肆
“这里承载了南方最大的机会”
顺着深汕大道穿过鹅埠片区集中建设的产业园区，通过产业路后，依次经过创强路、创富路、创元路和创文路，最后以创新大道结束这段创字头路网。
而沿路经过的人才安居房，靠近深汕大道的黄色外墙的住宅小区，赫然立着“创业村”的门牌，不远处正在24小时施工的巨大工地，醒目标注着“深耕村”字样。
正在建设的深耕村
整个产业园区，从路名到项目名，无时不刻提醒人们，这里属于创业者。
“相当于再创上个世纪低成本的创业环境”，对深汕特别合作区未来的发展，唐生报以高度期待，“北雄安，南深汕，计划GDP增长不会低于30%。”
（按照规划，深汕特别合作区将围绕政务文化片区和高铁站片区，依托强大的交通规划网络，结合山海资源，以及中部赤石河的滨水特色，构建“一心、两轴、三带、四组团”的总体空间布局。）
因为深汕特别合作区此前属于粤东的“灯下黑”，田地少，近海渔业发展难，长期需要扶贫，本地人有能力外迁的都已经迁出，因为土地上涉及的问题并不复杂。
“一次征地，一次拆迁，不给违建留机会。”
相比广州、深圳等城市面临的城中村改造难的现状，深汕特别合作区“后来者居上”，试图从源头上解决产权问题。
（曾经一夜诞生10个亿万富翁的深圳福田区岗厦村 图源网络）
和雄安新区一样，接近白纸状态的深汕特别合作区拥有广阔的土地来接受更系统、全面的规划，此前中心区概念城市设计，更是启动国际咨询，要求立足全球视野和国际标准。
尤其是2018年下半年开始，整个深汕特别合作区建设速度明显加快，工地彻夜灯火通明，保证建设速度。
位于鹅埠片区中心区的北京大学深圳医院深汕门诊部，从立项到封顶建成，不到100天的时间，被媒体称作“创造了‘深汕速度’”。
在企业招商方面，想要分深汕特别合作区一杯羹的企业也非常多。
“招商局门口有上千个项目在排队，标准都是往深圳中心看齐的，主要是科学技术创新类、5G+AI。”
官方多个方面数据显示，2019年，深汕特别合作区全年共接洽企业420家。截至目前，区域累计已供地产业项目83个，其中已投产项目23个，即将投产和已动工建设项目33个，计划总投资超过386亿元，全部达产后预计年产值达683亿元。
（图源深圳规划院）
“3、5年就能出小样。”，两年多的蛰伏，让唐生对这个片区了如指掌，包括片区发展眼下面临的最大难题——人才不足。
与企业招商的热火朝天形成巨大反差，在最需要的创新人才方面，深汕特别合作区却一直处于“招不到人”、“留不住人”的尴尬境地。
“公务员的工资目前还是汕尾在发，财政还没有转移给深圳。”一位知情人士解释道，目前片区内的就业机会并不多，薪资待遇也没有跟上。
“之前有一位海归来应聘，听到薪资4000元/月，到手3500元，面试不到三分钟就走了。”
“去年年底常住人口只有5万，今年就有十几万了，主要是基建人员。”虽然挂牌之后，片区人口大幅提升，但创新人才的数量仍然远远不够。
按照规划，深汕特别合作区在2035年的人口将达到150万，而城市基础设施公共配套更是按照300万人口标准配置，未来将发展成为一座中等规模的滨海城市。
虽然腾讯深汕云计算数据中心、华润新一代数据中心、华为（深汕）云计算服务基地等项目就早已引进园区，但这些龙头企业还未形成显著的集聚发展效应，片区就业氛围仍然冷清。
目前，在吸引人才方面，深汕特别合作区最为瞩目是人才安居房规划，“严控房地产，用足够的安居房和最好的配套来吸引人才。”
在整个住房体系中，保障性住房占比达到60%，计划2022年建设11个保障性住房，提供约7万套房源，眼前的配套就有北大深圳医院、南外教育集团和深圳书城等。
图源人才深圳 可视化实验室
虽然保障性住房解决了年轻人在大城市生存的最大问题，但在吸引人才的政策上，深汕特别合作区显然还有诸多可以补充、调整的空间。在人才大战上从不服输的深圳，未来将为吸引人才作出哪些创新举措，目前仍是未知数。
但值得一提是，片区近期的动作频发，已经让以唐生为例的新深汕人，成功被点燃热情。
也许对于习惯了高楼大厦的深圳人来说，深汕特别合作区与他们印象中的深圳，仍有一段距离，但对于那些亲眼见证了“第11区”发展变化的新深汕人来说，他们选择相信这里将诞生新的城市奇迹。
（图源深汕特别合作区贴吧）
“历史给了我一次重来的机会，以前没抓住，这次要抓住。”
在唐生看来，眼下的房地产解冻政策只是“大规模动起来”的准备动作，等相关的管理条例理清楚，深汕很快将迎来爆发。
临别时，唐生向朋友调侃道，“你们深圳机会已经饱和了，来我们这里吧。”
他脸上那种对美好未来的笃定，是许多深圳人从未拥有的光彩。
文中人名均为化名
特别鸣谢腾讯大粤网深汕站的友情支持
