还有十多天就要跨入2020年，中国楼市也将进入下一个发展时刻。如何看待未来的房地产市场趋势，是我们每一个人都可能会关注的问题，无论是有房的人，还是暂时无房的人，俗话说，回顾过去，展望未来，从过去的市场的发展变化中，总结出一些有益的东西，有助于我们对未来市场的把握。
过去20年，3点楼市心得总结
1.20年时间，中国住房市场走过了西方发达国家大几十年，上百年的路。单就城镇人均住房面积来看，与发达国家相差无几，说明我们的住房建造速度之快，超乎想象。
2.全国住房均价从几百元，到现在近万元，也仅仅用了20年时间。即使现在低的城市还有能看到1-2千元一平米的房子，但房价高的城市，均价已达到3、5万一平米，城市楼市分化异常明显，说明并不是所有房子都值钱。
3.楼市调控目标发生明显的变化，房价从过去“易涨难跌”到“平稳”，基本遵循“松了涨，紧了跌”，楼市在调控中螺旋式上行，这两年则趋于平稳，说明我们楼市调控的目标发生了变化。
常言道，历史从来都不会简单地重复，通过分析过去，以及在此过程中的关键变化，可以洞察未来市场趋势。我们大家都知道，在中国，房地产市场变化，主要就跟城市化人口、金融以及土地政策有关，这些年房价不断上涨，正是这3个因素作用。
如常住人口城市化率，在1998年时仅30.4%，到了2018年末时，这个数字已达到近60%，差不多再增加了一倍的城市人口，住房需求快速释放，住房市场大多时候处于卖方市场。
还比如金融，在2016年之前的10多年，我们的货币供应量M2每年都是呈现双位数增长，5分买一粒糖，3-5年后可能就需要1毛钱，可别小看这个数字变化，它其实是反应了货币总量的变化，房子作为一种商品也不例外，不过是跟随变化而已。
还有土地政策。有人说，我所在城市人口流入这么多，是不是应该多供应些土地呢，国家有18亿耕地红线，每个城市每年都有指标，所以，不是有多少需求就能供应多少住宅用地。当然，即使有土地指标，但如果市场过于疲软，也不一定会供应那么多出来，毕竟对财政、对市场稳定都不好。
2020年不买房，5年后便宜还是更贵？
有粉丝朋友问到，现在买房首付款还没有凑到，买房计划可能要推迟一下，那么如果2020年不买房，5年后是便宜还是更贵呢？我们先来看看过去房价上涨的3大关键因素在未来会有什么明显变化？
第一，人口变化
先看两个数据，一个是城市化率变化。按照初级发达国家入门标准，70%城市化率是一个分界线，此后将进入低速期。未来我们城市化率还有10%的相对快速增长期，按照近3年年均1%速度，大概还有10年时间。不过，我们还要考虑一个国情因素，那就是实际城市化率可能要比现在高些，具体多少，目前没有一点数据表明。但可以预估的是，我们实际城市化率达到70%的时间可能要不了10年，或许8年就可以了。
二个是总人口变化。根据统计部门多个方面数据显示，截止到2018年底，大陆总人口13.95亿，城市人口8.3亿，按照此前联合国预计，到2030年，我们的城市总人口将达到10.2亿。不过，这仅仅是预测。实际会怎样呢？最近一篇《2019年出生人口预计约1100万，断崖式下跌》迅速蹿红网络，真假难辨。不过，根据中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》显示，中国总人口将在2028年开始负增长。
所以，无论从城市化率速度，还是总人口变化，都预示着我们的城市人口不会像过去那样高速增长了，说明刚需购房需求将逐步减少，这是未来10年住房市场上的重要变化。
第二，M2变化
经济学家任泽平近日发文说，除去“猪”的因素，实际上2019年是通缩的。这说明一个实际问题，那就是我们的货币增速已经趋缓了。多个方面数据显示，2017年、2018年，包括2019年，货币供应量M2年增量均在8%点几，远低于以前的10%几增长，这不是偶然，而是伴随着经济增速趋缓顺势变化，是一种必然，在可以预见的未来，M2将继续跟随经济增速下降而下降。
中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆不久前也表示，现在M2已达到190万亿，未来10年不可能再像过去那样再去翻两番，这两年M2的增长率大体等于GDP加物价指数，今后十几年基本上也就这样，保持均衡增长。在他看来，未来房地产价格增长不会超过M2增长率。
第三，土地变化
我国自2003年实行土地招拍挂以来，开发商采取价高者得的方式获取土地，这是与发达国家不一样的地方。所以，这些年土地价格不断增长。前面提到，鉴于耕地红线，我们可使用的建设土地肯定是越来越少，土地资源的稀缺性决定了其未来价值会慢慢的高。
总结一下上面3个因素对未来房地产价格的影响，第二个因素是共性因素，每个城市在第一和第三个因素上会有较大差异，因此未来各城市的楼市也会表现出分化，详细情况下面还会分析到。
除了这3个因素，影响房价的主观因素就是国家对楼市的态度
当下楼市之所以能够平稳，与国家持续不断的调控分不开。未来楼市如何走？刚刚结束的国家最高层会议定调了楼市（原文请大家去查询一下），透露出的这2个信号，基本也决定了接下来的楼市走向。
第1个信号，继续挤出房子的金融属性。会议再次提及“房住不炒”，一个词语每次重要会议都要强调一番，这可不是说着玩的，其实，这就是指明了来年各个部门的工作方向，金融、国土等部门的工作措施均会以此展开，从这个角度看，楼市调控还不会有本质上的放松，炒房客继续远离市场，而观望的投资者也不敢贸然进入。
第2个信号，保持楼市适当的温度，既不允许房价大涨，也不会允许房价大跌。从原内容“落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”能够正常的看到，楼市调控责任主体落到地方后，务必确保当地房地产市场稳定，包括采取适当措施，当然，这也说明国家不存在打压行业，还是需要房地产健康发展的。
通过以上分析，我们就可以简单地来回答“2020年不买房，5年后便宜还是更贵”这样的一个问题，房君谈3点个人看法，仅供参考：
1.整体上，未来几年楼市将会在平稳中运行。但是，又没有绝对的平稳，比如A城房价涨了10%，而B城房价涨了5%，而C城房价下跌了5%，这个算平稳吗？个人认为：算！这就是城市之间人口和土地政策不同决定了的。具体而言，国家在这次会议中对京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，以及中心城市和城市群发展寄予厚望，从侧面反应了，这些地方的房地产仍将具备最好的潜力。所以，在这些地方只要经济能力允许，买房还是应趁早。
2.未来刚需力量有所减弱，但改善需求会持续释放。随着时下人们收入水平提高，对住房条件提出了更高要求，不仅仅满足于有房子问题，更希望住品质和环境好一些的房子，如此，好房子会受到市民的欢迎。这个好房子一般表现为配套齐全、交通便捷、品牌开发商开发的小区、品质物业等等。所以，从这个角度看，买好房子不仅抗风险，还具备保值增值能力。
3.与1、2点对应的是，有些地方房子和有些房子应慎重。有地方发展潜力大，势必就会虹吸其他地方的资源和人口，正如央行参事盛松成所说，未来房价下跌的风险可能在远离核心城市的三四线城市，对于这些地方的房子，如果说因为我们工作和生活在那里，刚需买房无可厚非的话，那么，想多买就没有必要了。此外，“三无”房子要慎买，如无学区、无品质、无物业的“老破大”房子，由于其总价并不低，转手变现或是一个难题，更别说保值了。
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