今日看了经济学家李湛的一篇陈述，对2020楼市的展望。
其间说到了“交房潮”的概念。
咱们都知道，咱们的房地产商场，绝大部分卖的都是期房，交房周期大多数都是两到三年左右。
因而，每过两三年，都会呈现一波交房潮。
比方，2009年是期房出售的一波顶峰，随后的2011年进入交房潮，相隔2年。
2013年的时分也呈现了一波出售潮，到了2016年，就呈现了第2波交房潮，相隔3年。
要点来了：所有人都知道2016-2017年房子卖的最好，出售额比起前两波，高的不是一星半点，可是依照2-3年的交房周期来看，本年并没再次呈现大规划的房子交给。
什么原因？
1，高周转。
这儿有个条件，前几年房价猛涨，从开发商的视点来说，房子盖的越快，钱赚的越多。
简直所有房企都奉行快速拿地开工的战略，只需楼盘能到达预售条件就行，售楼部盖的美丽一些，置业参谋搞的高端一些，小区放在那里渐渐盖就行。
高周转有一个抱负的模型：今日买地100亩花了1亿，明日卖房又收了3亿，后天再买地300亩花了3亿，大后天卖房收了9亿。
不断的拿地、卖房子，房价涨的越快，房企规划扩张越凶狠，终究的成果，便是手里一大堆在建楼盘，没办法准时交给。
2，罢工的楼盘渐渐的变多。
咱们知道最近几年有多少楼盘罢工吗？
多个方面数据显现，限价方针下， 2015年净复工面积-37783万方，意味着有37783万方净罢工面积，较2014年添加约110%。
2016年-2018年，净罢工面积仍然在扩展，2019年1-10月净罢工面积59501万方，占施工面积854882万方的约7%。
罢工的原因有许多，归根到底，仍是开发商急于挣钱，盲目扩展规划形成的。
还有一个规则：交房潮的距离期限，越来越长了。
上文说到，2009-2011，从开工到交房只需要两年时刻，那个时分房企仍是很“良知”的，绝大部分三四线城市的房价十分安稳。
2013-2016，施工周期现已扩展到了3年，这个阶段房价再次昂首，从一线到二三线，终究蔓延到三四线，此刻是房价大幅上涨的“前夜”，房企还能守得住“底线”。
经济学家梁中华本年6月份的时分说：他调查了100个城市，房价在2010-2016年间简直一分未涨，根本原因在于城镇化需求添加一起，供给也添加，各地都在做新城开发。
可是，到了2017年之后，伴随着货币化助推、房企加快下沉中小城市，一切都变了。
购房者不管三七二十一，排着队买房，生怕错失变富的机遇，开发商有地就敢拍，兜里没钱了就借债，房子只需到达预售条件，只需有回款，就持续去拿地，工地进展有多慢都无所谓。
可是，该来的总会来，2020年，第3波交房潮必定会降临。
一方面，本年早有1个“先兆”，导致下一年房企不敢新开工。
这儿要说到一个数据：土地置办面积。
多个方面数据显现，本年以来，置办土地面积累计同比数据一向低于20%，拿三季度来说，全国土地置办面积规划为7419万平方米，较上一年同期削减862万平方米，同比下降10.4个百分点。
也便是说，2019年，开发商不敢再玩曾经“移用出售回款拿地”的套路了，再这么玩下去，一旦影响施工进展，交房周期扩展到4年，在人气下降，房价“稳中有降”的条件下，手里的楼盘交不了，一大堆地块没办法开工，任何开发商都无法接受这样的结果。
更重要的是，按以往的规则，土地置办面积，往往是新开工面积的先行目标，只需拿地面积下降了，2020年房企必定不敢添加新开工，只能全力确保在建楼盘的施工，力求提前交房。
另一方面，许多中斗室企，“卖地还账”将成常态。
早在2016年的一次会议上，孙宏斌就对台下许多中斗室企老板说：“假如你的公司现金流有问题，可是土地还有价值，那你就可以找我。”
万科在上一年10月份喊出了咱们耳熟能详的“活下去”标语，随后的两个月时刻内，就发作14起触及项目、股权或财物的收并购，累计耗资230亿元。
巨子吃肉的一起，中斗室企的生存环境持续恶化，龙头房企“越吃越多”，背面是小开发商无法“卖地还账”。
《经济参考报》在12月12日发了一篇报导，标题叫《融资环境持续收紧，中斗室企破产显着增多》，其间说到了一个数据：到11月底，房地产企业破产数量现已超越450家，超越2018年全年的破产数量。
在9天之前，这个数字仍是446家，到了月底，又添加了4家，均匀每两天就会消失一家开发商。
所谓“井蛙之见”，咱们也能从开发商要面临的困境中，来展望2020年楼市的体现。
1，第3波交房潮，必定会比前两波持续的时刻更长，最直接的影响是：在加快赶工的条件下，楼盘质量比曾经更差，尤其是绑缚精装饰的房子。
2，房地产职业集中度还会提高，本年破产450家并不是完毕，下一年或许会更多。
3，本年拿地少，下一年开发商不敢新增开工，期房供给量会削减，一些卖地少的城市，某种程度上还会起到时间短稳房价的效果，当然，仅仅短期稳住算了。
4，交房越多，下流的家电、家具、家居、装饰体现越好，家里有做这些生意的，或许会比本年过得好点。
5，龙头房企会连续从三四线城市“撤离”，转而收缩到二线和新一线，现在的小城市，全赖棚改的“余温”在撑着，本来那套盲目扩张规划的方法，现已玩不转了。
今日还看了一组数据：到11月底，全国一二线城市算计卖地金额高达3万亿元，2018年同期为2.498万亿元，同比上涨幅度达21%。其间呈现了13个卖地收入超千亿元的城市，改写同期纪录。
与此一起，天然资源部多个方面数据显现，本年1~8月三线城市房地产用地供给同比削减9.0%，住所用地供给同比削减13.6%。
一边是抱团取暖，13个热门城市卖地超千亿，另一边是小城市的土地都快卖不动了，大城市和小城市的冰火两重天，2020年会更显着。
都说“春江水暖鸭先知”，房企都在实际面前“认怂”了，购房者更要有心理准备。
比方，房子会盖的越来越差，中小城市库存又开端积压，房价或许会“下台阶”，下一年3-5月份，趁着小阳春，有的二线城市还会持续以“抢人”的名义放松购房门槛，乃至又会冒出“地王”、“抢房”之类的现象。
可是，就算开发商扎堆呈现在新一线又怎么？
现在的环境，和2016-2017年时千差万别，放眼望去，武汉、南京、郑州、成都、西安，都说自己是“国家中心城市”，时间短的落户大潮度往后，新增的购买力持续性会大打折扣，盼望房企再拿一波地王就拉动房价，不免有点想多了。
更重要的是，真实能代表房地产未来的，不是那些居高临下的少量大城市，而是数以千计的地市和县城。
是那些名不见经传的小城市，保持了17亿平米的出售面积，确保了上下流数十个职业的投资额，假如绝大部分城市房地产的远景都变得暗淡，房价再次走强的逻辑就无从谈起。
