特稿 | 限赢利仍是保地价： 长沙“被言论”
来历：中房报 记者 赵春林 | 长沙报导
被称为“楼市调控最严二线城市”的长沙，在限价、限售、限贷的后边，由于说到“限利”，引发全国注目。
12月11日黄昏，长沙市发改委官网发布了《关于清晰我市本钱法监制产品住所价格构成有关事项的告诉》（长发改价调〔2019〕296号，以下简称《告诉》），清晰了长沙市产品住所价格由“本钱+赢利+税金”构成，均匀赢利率为6%至8%。《告诉》从12月11日起履行。
12月12日晚上，我国房地产报记者发现，这份《告诉》在长沙市政府官网上已被删去。好像本年9月30日，长沙市住建局发布《长沙市人才购房补助实施办法》，以正式文件接连“暂行办法”相同，一石惊起千层浪。
“楼市调控最严的二线城市惊天大逆转”“看似仍限价，但发作了改动没有天花板了”“低赢利率情况下，或鼓舞房企开发高价楼盘以寻求高额赢利”等各种声响不断传出。言论鱼龙混杂时间，长沙市发改委相关人士对外表明，限价“更严”和“放松”的说法均不精确，长沙楼市方针并没有新的改变。
2016年10月份以来，长沙市屡次加码楼市限购、限售、限价等调控方针，2017年长沙就发布过限价产品房限赢利的方针，因而也取得“二线城市调控最严峻城市”称谓。除了引发全国注目的“限利”，还有商场人士表明，在当前楼市下行环境下，长沙地价在阅历一轮上涨往后，开发商拿地志愿不高，土地商场正面对压力，此刻长沙或以保地价来安稳土地商场。
“这次告诉说到均匀赢利率6%~8%，与两年前暂行办法的相关条款底子共同，仅仅此次条款把之前‘限价产品住所均匀赢利率’的‘限价’二字去掉。”一位当地业内人士表明，产品房限价应该仍会继续。这个告诉底子不是楼市新政，仅仅本来的“暂行办法”文件两年有用期满，需求重新发一个新文件来接连方针的效能。
2017年11月30日，长沙市发改委发布《长沙市限价产品住所价格管理暂行办法》告诉，第六条第二项清晰，限价产品住所的均匀赢利率为6%~8%，收效日期从2017年12月11日至2019年12月11日。
长沙市清晰，产品住所本钱由8个方面构成，即楼面地价、前期工程费、房子建筑安装工程费、小区内公共基础设备及隶属公共配套设备费、管理费用、出售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。也便是说，长沙市产品住所价格继续选用本钱法监制，楼面地价等进入房价本钱。
长沙还要求，以下5类费用不得计入产品房价格，包含：住所小区内运营性设备的建造费用；开发运营企业留用的办公用房、运营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种于产品住所敞开运营无关的集资、资助、捐献和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规则现已减免及其他不该计入价格的费用。
在产品住所赢利方面，长沙市规则，以楼面地价、前期工程费、房子建筑安装工程费、小区内公共基础设备及隶属公共配套设备费的本钱之和为基数，均匀赢利率为6%~8%。
地价本钱一直在涨
2017年10月，长沙市开端推出“限房价+竞地价+摇号”出让住所用地，“双限地”成了土地商场供给的干流，地价也在逐渐攀升。
必须得说，其时敞开了长沙限价地供给前奏的坐落雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块，住所限制价格为7700元/平方米，开始楼面价约2290元/平方米，竞得楼面价约3435元/平方米。另一宗坐落雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块，住所限制价格为7195元/平方米，开始楼面价约2103元/平方米，竞得楼面价约3154元/平方米。
即将于本月下旬挂牌截止、相同坐落雨花区的编号别离为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块，其住所限价别离为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，开始楼面价就别离约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，长沙市内五区住所单价限价全线打破万元。
“双限地”的房价在涨，地价也在涨。在长沙楼市抢手片区梅溪湖板块，2017年12月26日，片区首宗限价地[2017] 053号地块，住所限制价格为9970元/平方米，以开始楼面价约4794元/平方米出让。2018年3月12日，该板块编号为[2018] 009号地块，住所限制价格为9971元/平方米，开始楼面价约4814元/平方米，竞得楼面价达6152元/平方米。2018年9月13日，该板块编号为[2018]071号地块，住所限制价格为11000元/平方米，开始楼面价约6000元/平方米，竞得楼面价达6417元/平方米。
本年4月16日，坐落梅溪湖板块的编号为[2019] 010号地块，住所限制价格为12600元/平方米，开始楼面价约6006元/平方米，竞得楼面价达到了7207元/平方米。
土地商场转冷
虽然地价本钱一直在涨，但长沙土地商场也呈现出转冷痕迹，房企哄抢地块的局势不再。
湖南华夏战略研究中心的多个方面数据显现，本年前11个月，长沙市内六区累计供给运营性用地达89宗，供给总建筑面积约1594万平方米，同比添加23%；累计成交土地建筑面积1409万平方米，同比添加34%，成交量远超上一年全年。
土地商场看上去显着放量，但自本年11月以来，长沙土地商场也在转冷。11月，长沙市内六区总计成交的4宗运营性用地，总建筑面积约38万平方米，环比削减79%，同比添加253%，成交总建筑面积为本年以来月度最少值，且其中有2宗限价地为底价成交。
我国房地产报记者了解到，房企在长沙理性拿地，除了出于对地价本钱一直在涨的担忧，还有便是显着感触到了继续加大的短期去化压力，楼市宣布下行信号。
从数据看，11月份，长沙市内五区新房全体供求比1.2，住所商场已接连4个月处于供过于求状况。
这种状况又遇上年底，各大房企纷繁冲刺出售成绩。在更多项目会集入市的一起，长沙有房企不只向无资格购房者售房，还发作内部出售人员为抢客户而互殴现象，有房企乃至全员下达出售使命，只需交10万元定金，即可算出售成绩，并取得出售佣钱。
土地供给方面，12月份，长沙市内六区共有17宗土地出让。住所用地中，有5宗为限价地，另呈现了5宗不限价地。
“地价即使高溢价也能进入房价本钱，看似鼓舞房企定心拿地、保住地价。但短期长沙商场能不能承受更多的高价楼盘？”有房企人士忧虑称。有房企人士也提出自己的顾忌，6%~8%的赢利率较为有限，房价核价后，一旦其他本钱添加，项目或面对亏本危险。
中房报
