序文
前些年，我国年轻一代都在哭喊着“逃离北上广”，这几年，轮到我国房地产商、投资者哭喊着“逃离三四线”。
上一年开端，关于三四线楼市的新闻和论题，就不断呈现在各大财经媒体和地产大号上，其间，唱衰者甚众。社科院更是斗胆猜测，2020年三四线城市房价将整体跌落。
关于三四线楼市，遍及观念是，阅历了曩昔一两年的暴升，三四线城市买房需求现已被严峻透支，2018年下半年货币化棚改收紧，三四线楼市已然失去了猛进的动力，加上工业懦弱，人口丢失，现在正进入一个阶段性的阑珊期。
许多人以为，前几天刚刚阅历“撤销限售一日游”的张家港，便是三四线楼市阑珊的一个缩影。
2017年8月，张家港发布“限售令”，成为姑苏榜首个出台限售方针的城市。当年的张家港在姑苏可谓鹤立鸡群，房价、地价两开花，住所成交量到达276万平方米，均价打破万元大关。
2019年，姑苏楼市仍是一片兴旺，但张家港却忽然熄了火，1-11月的住所成交量仅为164万平方米，同比跌落29%，是本年姑苏一切县级市中仅有个成交量同比下滑的城市。
一些专家以为，张家港此次撤销限售之后又回转，看似是对楼市松绑的打听，背面难掩的，是三四线楼市的寸步难行。
与经济根柢不错、连任全国百强县前三名的张家港比较，资源干涸型城市的代表，5万元就能买一套房的鹤岗，境况则更为困难。
但也有观念以为，三四线城市凉不了。
究竟三四线凉凉的声响从六七年前就在传了，到现在房价却仍旧坚硬。反倒是让身在三四线的韭菜们非常抑郁，网上降价的音讯漫山遍野，身边的房价却还在蹭蹭蹭地涨。
在11月27日发布的《我国住所商场开展月度剖析陈述》中，多个方面数据显现，三四线城市房价跌落个数增多，但部分仍上涨过快。
这部分人以为，对三四线的楼市的判别不能只盯着利空音讯，还要对城市有更深化的剖析。比方对周边五六线城镇村庄人口的招引，一线二年轻人回流、工业状况等等。
议论纷繁之下，三四线楼市究竟怎么？
对此，地产下半场也对三四线城市做了一些研讨。
尽管咱们平常对一二线楼市的重视更多一些，但实际上县城才是我国基数最大的城市主体，研讨县城楼市，或许也就更有意义。
但由于县城基数太大，难以全面归纳，每个县城的实在的状况也不相同，比方滕州作为县级市与菏泽成武作为县城，境况就不相同。而这一次，咱们就选取的是济南周边的禹城作为样本，通过个案来了解一类县城的楼市现状。
禹城与我国大大都四五线县城相同，并不为群众所熟知，这样的县城，全国有2000多个，如果把禹城楼市作为一个样本，多多少少能够反映出我国县城楼市的一些实际。
1.
价格战打响，各楼盘境况困难
禹城楼市凉凉已是不争实际
许多人，尤其是外省的人，或许没有听说过禹城，但必定听说过大禹治水的故事。这儿便是大禹治水的功成名就之地，也因而得名禹城。
禹城坐落济南西北方向60公里左右，是隶属于德州市的一个县级市，相同也是我国百强县之一。在本年发布的全国归纳实力百强县市榜单中，位列第84位。
与许多四五线城市相同，禹城这两年也没能防止地卷进到了张狂的房地产开展漩涡中。
现在在这片城镇人口不足30万人的土地上，屹立着大大小小20多个在售楼盘。走在禹城的街边，随处可见的是正在建设中的楼房，和漫山遍野的楼盘广告。
但是，与工地热烈的机器运作声构成鲜明对比的是，各楼盘售楼处里却是一片幽静，难寻客户的踪迹。间隔新年还有一个多月的时刻，多个售楼处就进入了“度假”状况，有的只要一两个人看守。午后咱们去一个售楼处，仅留的一个置业参谋却在睡午觉。
本年以来，禹城楼市遇冷已是不争的实际，为了抢夺客户，不少楼盘纷繁打起了价格战。
最知名的当属碧桂园天御。最初拿地的时分，禹城商场均价还不到7000，碧桂园一来就扬言要卖到1万，令整个禹城商场虎躯一震。一切开发商都期盼着这位一线大佬，能带领禹城房价再冲一个高度，没想到碧桂园开盘也才卖到7000-8000。
而最近最新踩盘数据，碧桂园天御一些楼座精装修的单价现已到了6650元/平米，而一些楼座的毛坯价更是跌破6000元/平米大关。而且，碧桂园一进入禹城，就精神萎顿，似乎禹城人不买账。
看来，在这场过江龙与地头蛇的博弈中，身为世界榜首房企的碧桂园，也没占到显着优势。
不只是碧桂园，其他楼盘也在纷繁降价。东岳中心第宅，7月份还卖7000左右，现在也是推出了6199起的特价房源，尽管是“起”在后面，但也能看到价格战的硝烟。泺清水岸均价5800，领秀城6200-6800，金辰御园均价5500……
此外还有单个楼盘给出了首付分期方针，像领秀城首付8万起，0利息，定房一年后还一半，剩余款交房时分还。
除了光秃秃的价格战，还有各种明里暗里的5重优惠、6重大礼、买房送储藏室等等。
依据12月11日发布的德州各区县市最新房价，禹城在售楼盘均价为6714元/平米，跌幅6.56%，在德州一切县级市中位居首位。
当然，禹城不是个案，在全国县级市的阵营，楼市悲惨，举目皆然。
2.
曩昔的两年，价量齐升，土地暴升
禹城楼市也曾阅历往日光辉
尽管房价有所回落，但与三四年前比较，仍然是天差地别。
金辰第宅2015年4000，现在6800；
瑞明世界2015年4500，现在7000；
乾丰首府2015年3400，现在5700；
阳光地中海2015年3800，现在6800；
南郡华府2015年3500，现在5700
……
与大大都四五线城市相同，禹城房价的上涨，也是发端于2017年前后。
2016年，全国一二线楼市开端发酵，身处四五线的禹城，还没有从上一轮的颓势中走出来，房价仍停留在4000出面。
随后一二线房地产方针收紧，资金不得不外溢，三四线成为新一轮上涨的主力军。
2017年，上涨的接力棒传到了禹城手里，随后禹城便敞开了轰轰烈烈的上涨之旅。房价上涨的一起，交易量也在增加。2017年禹城商品房出售面积约89.06万平米，同比增加21.63%。
与楼市一起昌盛的，还有禹城的土地商场。2017年禹城出让的14块住所中，有8宗呈现高溢价。
12月4日，禹迹路东侧地块出让，被山东广博房地产开发有限公司拿下，溢价率高达342%，单亩成交价创下了487万/亩的前史新高。而5月份，金辰地产在此地块南侧获得的地价只是为100万/亩。
一周后，碧桂园带着满满的鸡血进军禹城商场，历经56次竞价,夺得禹城禹迹路地块，溢价率205%，单亩成交价336万/亩。虽没有改写地价，但世界榜首房企的入驻，无疑让禹城商场愈加自傲。
在一波又一波的“地王”的影响下，2018年禹城房价继续上昂，不少楼盘卖到7000以上。土地商场也略显张狂，出让的10块住所中，有8块的溢价率在100%以上。
最张狂的，当属6月6日出让的迎宾路地块。通过359轮竞拍，由张宁以个人名义以5.16个亿高价摘下，楼板价为2192元/㎡，溢价率为537%。
此音讯一出瞬间刷爆朋友圈，不但德州，济南地产界表里也是一片哗然，都说聊城水城有妖，难不成大禹治水的禹城也有水妖？
随之，七八月份全国楼市遍及遇冷，禹城上涨气势也就此削弱，房价开端呈现动摇，土地商场更是直接戛但是止，9月之后便中止供地。
2019年，禹城楼市进入下行期，房价回落，价格战打响，土地遍及无溢价，流拍开端呈现……
从狂欢到闭幕，禹城这两年所阅历的，也在许多县城同步演出。
3.
开发商鱼龙混杂，无产权证、楼盘烂尾
县城房楼市大开发下的后遗症
伴随着房地产开发的雷厉风行，禹城的楼市也衍生出一些乱象，其间无法处理不动产权证和楼盘烂尾现象尤为显着，这也是许多县城楼市的通病。
由于县城商场占有率小，尤其是像禹城这样棚改规划不大的县城，职业大佬看不到眼里，或许也与营商环境有关，所以地产公司根本都是本乡或省内的企业。
最重要的是，许多开发商都是半路发家，来自各行各业，盯上房地产的暴利，忽然搞起了房地产生意。由于不是专业身世，开发实力鱼龙混杂。
有些楼盘由于修建质量差，或许开发商资质不健全，导致归纳检验通不过，就无法处理不动产权证。像交房后多年还迟迟办不了房产证，遭到业主维权的楼盘，不在少数。而且据当地房地产从业者泄漏，现在在售的某楼盘也有类似问题。
比无证更让人头疼的，是楼盘烂尾。县城的开发商资金实力不行，开发过程中资金链断裂常有发作，就滋生了许多烂尾现象。禹城市政府周围就有一个资深烂尾盘，听说现已易主四次，都没能妙手回春。市政府旁这么好的地段，的确惋惜，不知道何时才干找到接盘侠。
也正由于房地产商场乱象丛生，让购房者更倾向于购买有实力的楼盘，像禹城百合新城，首要是由于开发商永锋集团的实力和大盘规划，得到许多购房者的喜爱，在当时商场状况下，听说月出售量还能稳占整个商场的1/3左右。
从中，咱们也能看出县城楼市的实际一种，被烂尾、延期交房、无法办证吓怕了，而更倾向于有实力的开发商。而县城，哪有那么多有实力的开发商，多少不是半路发家？
4.
高库存慢去化，低工资高房价
摆在禹城楼市面前的两座大山
这场大跃进式的的开发，给禹城带来的除了楼市乱象，还有高企的库存量。
咱们曾有过近三年出让土地的相关数据核算：
2017年住所供给修建面积约182万平米；
2018年住所供给修建面积约135万平米；
2019年截止到12月18日，住所供给修建面积约104万平米。
三年总供给量约421万平米，依照120平米/套来核算的话，便是3.5万套住所。
这些只是这三年来的新增供给，要知道，禹城商场上还有一些像永锋百合新城这样从2017之前一向卖到现在的老盘。
据商场调研，现在禹城在售楼盘多达23个，潜在库存量约1万套。这傍边还不包括前段时刻刚刚拿地未开售的项目，像前几天东海拿下的那3块地，就又是30万平米的住所。
这些只是是存量，要知道2020年还会有新的住所地块供给。
据《2017年禹城市国民经济和社会继续健康开展核算公报》多个方面数据显现，2017年禹城商品房出售面积89.06万平方米，其间住所去化量约8300套，2018年未发布精确数据，但下半年楼市遇冷，去化量与2017比较不会有太大收支。归纳来看，依照这两年的去化速度，现在的库存量，至少能够卖2年。
而且与咱们之前剖析过的菏泽、日照、枣庄等城市不同的是，禹城这两年的棚改规划并不大，所以这些量根本要靠一般买房客户去化。
只是，现在六七千的房价对许多禹城老百姓来说仍是可望而不可及。禹城大都一般职工，一个月也只是3000左右的工资水平，再看禹城核算部分的数据：
2017年全年城乡居民人均可支配收入19063元，同比增加9.4%
其间城镇居民人均可支配收入24827元，同比增加8.6%
村庄居民人均可支配收入13555元，同比增加9.4%
2018年全年城乡居民人均可支配收入20664元，增加8.4%
其间城镇居民人均可支配收入26764元，增加7.8%
村庄居民人均可支配收入14748元，增加8.8%
从数据来看，不论是城镇居民，仍是村庄居民，人均可支配收入的增速放缓，而且低于山东省的平均水平，2018年山东省居民人均可支配收入为29205元。作为百强县的人均可支配收入，还赶不上全省的平均水平。关于收入水平并不高的禹城老百姓来说，只是首付，或许就要不吃不喝攒上十年。
以至于在出售过程中，只是由于总价2000元的差价，就要犹疑考虑好几个夜晚。究竟，在县城日子，赚钱更不简单。有的人在县城开了十年出租车，才干在城郊买上一套房。
4.
禹城楼市虽非无望
但人们在买房的道路上走得很辛苦
其实这些年，禹城对周边城镇、村庄的吸虹效应仍是很显着的。这一点在大都县城都存在，也便是更多的城镇人口进城买房的问题。
当咱们在某楼盘调研时，说起老家在某城镇上，置业参谋很熟悉的说出镇上的某某某某都在咱们这儿买了房，如数家珍，一个又一个。
一些在城镇企事业上班的、有钱的小老板，大多都会去县城或许地级市买房。
村庄的中小学都在兼并，许多校园都搬到了县城，家长为了让孩子上个好校园，也不得不跑到县城来买房。
还有一些爸爸妈妈，为了孩子将来好谈婚论嫁，也会提早到县城买上一套，即使将来孩子不留在县城，到时分再卖了去其他城市买。
当然还有市区当地的改进客群。这些人便构成了禹城楼市的主力军。
而且，禹城的经济基础也还不错，2016年禹城提早一年完成冲刺百强方针。在本年《人民日报》发布的2019年我国中小城市高质量开展指数研讨成果，在全国归纳实力百强县市榜单中，禹城位居84位。而且禹城现已接连多届当选百强县，实力可见一斑。
禹城的高新区现已提升国家高新区，这也是全国第六家、全省榜首家设在县级城市的国家高新技术工业开发区。
走在禹城会发现当地有许多企业工厂，像禹王集团、五得利面粉厂、通裕重工等等，而且，禹城作为我国出产麦芽糖的重要基地，素有“我国功用糖城”之称。
据相关多个方面数据显现，禹城全市仅上市、挂牌企业就高达16家，规划以上工业企业更是高达308家，工业的开展，为禹城奉献GDP的一起，也为禹城当地老百姓供给了很多的就业机会。
从经济开展和城市化进程的视点来看，禹城楼市未来或许并不是解套无望，而即使如此，人们走在买房的道路上，走得却仍是仍然很辛苦。
看似低房价的县城，面对的却是更低收入的购房集体。试想，这仍是百强县的禹城楼市面对的现状，其他县城呢？
