在土地资源日益严重的当下，怎么完成城市空间的高质量展开，进步土地功率，打赢“拓空间”攻坚战，成为东莞城市规划作业的一个严重出题。
近来，东莞市自然资源局正式印发《东莞市密度分区技术规范（试行）》（以下简称为《规范》），初次树立差异化的密度分区管理机制，将城市建造用地密度分区定为五个密度等级，归纳考虑城市生态环境、空间组团、区位条件、交通条件、配套承载力条件等要素，制订出一套容积率核算规范和规矩，改动以往“一刀切”的容积率规范。
依照《规范》，中心城区、松山湖和滨海湾三大片区，以及轨迹站点TOD区域等城市要点展开区域的容积率将大幅进步，部分区域容积率添加将超越100%。
“一张图+一公式”，精细管控容积率
从广深高速进入东莞大路，沿地铁2号线顺次经过南城总部基地、东莞世界商务区和行政文明中心区，一派楼房树立的都市风景，一间间大型商业归纳体内，吃、住、购、游、乐一应俱全。而不远处的水濂山与同沙水库，生气勃勃、波光潋滟，生态迷人的气味扑面而来。这样疏密有致的格式，让市民日子的便当间隔拉近，又擦亮了城市的绿色生态底色。
经过40年的高速展开，东莞的土地开发强度现已迫临生态极限，空间展开的限制，成为现在东莞展开最大局、最深层次的限制之一。怎么以生态空间山明水秀、日子空间宜居适度、出产空间集约高效，推进城市空间的高质量展开？这是东莞自然资源人一直在考虑的出题。
“二维空间是一个城市的建造面积，三维空间则是城市的建造总量。”东莞市自然资源局具体规划科负责人表明，东莞土地资源严重，城市展开不或许一直在二维平面上“摊大饼”扩张，需要向立体三维要空间。密度分区其实便是用地容积率分区，所指向的正是城市三维立体开发的问题。
与以往“一刀切”确认容积率的粗豪管理模式不同，《规范》构建了“一张图+一公式”为核心内容的管控机制。政府经过密度分区这根指挥棒，以分级分类的方法精细管控容积率，然后调控城市展开趋势、引导城市建造空间布局。
其间，“一张图”是指密度分区图。市域密度分区指引图由市自然资源局结合生态维护、历史文明、轨迹交通及土地价值等要素，将全市域分为高、中、低三个层级，其间高密度区约占全市建造用地的30%-35%、中密度区域约占65%-60%，低密度区约占5%。各园区、镇街密度分区图则将结合正在展开的疆土空间规划一起展开，在市域密度分级指引图的指导下，按密度由高到低细分为密度一区到密度五区共五个层级。
在市域密度分区指引图上可以发现，东莞三大中心区——中心城区、松山湖和滨海湾——作为东莞展开的要点区域，出现密度级最高的赤色。其他的赤色高密度区域则散布于各镇街的轨迹TOD站点邻近。
在密度分区图树立的基准容积率的基础上，还拟定了一套容积率核算公式，加入了组团特征、规划、路途、轨迹站点和特别方针五大批改系数。
基准容积率表现了东莞对用地功用的分类管控。其间，大幅进步商业作业、新型产业、工业、仓储用地建造强度，特别是关于商业作业用地将不设容积率上限。再算上批改系数，要点区域商业用地的容积率将大幅度进步。以城区处于密度一区TOD区域的商业项目为例，容积率将翻番，添加约115%，非TOD的一般区域也将添加65%。
《规范》将东莞工业用地的基准容积率定为2.0-4.0左右，与国内先进城市水平看齐；新型产业用地的容积率则为3.0-5.0。对应相应的批改系数，要点区域的新型产业容积率还可进一步进步，完成轻型出产设备“工业上楼”，然后推进制造业的集约展开。
上述负责人表明，“施行密度分区后，将树立起揭露通明、科学合理的容积率管控规范和核算指引，给予商场清晰预期。”
可以预见，在不久的将来，在东莞的要点区域，将有更多改写天际线的摩天大楼拔地而起，也将有更多的楼房里传出机器响动。
既集约使用土地，又确保日子质量
“香港有那么多的楼房大厦，把三维空间的开发强度做到了极致，一起人居环境也很好，该保存的生态都很好地保存了下来。”市自然资源局具体规划科上述负责人表明，这种疏密有致的城市展开格式十分值得东莞学习。
《规范》突出了东莞空间组团特征差异的理念。比如滨海湾新区作为全市参加粤港澳大湾区建造的重要展开渠道，滨海湾片区的开发强度将恰当进步，因而组团特征批改系数最高，中心城区、松山湖和临深片区其次。而水乡片区以打造生态文明建造示范区、优质日子圈为特征，开发强度则恰当操控。
一起，适应城市格式从沿公路展开到向沿轨迹展开的改变趋势，《规范》还突出了轨迹站点土地价值进步的理念。关于TOD规划项目，依据地块周边轨迹站点类型及掩盖状况，赋予较高的批改系数，由此引导城市展开向轨迹站点周围会集，以完成交通服务功率最大化，让市民的日子更快捷。
以香港的规划理念为例，让80%的作业人口和寓居人口都要在地铁站的500米范围内，便是步行可达的范围内。
密度分区后，在东莞城区、松山湖以及临深片区的TOD区域，寓居用地容积率最高将添加65%，滨海湾片区或许还更高。这在某种程度上预示着，未来东莞很多的人口将集合于轨迹站点邻近寓居。
履行密度分区向三维展开要空间，并不代表东莞将无限制地盖楼房大厦。与广州、深圳等特大城市的高强度、高密度形状不同，东莞空间形状全体疏朗，日子环境舒适，密度分区既要进步土地的集约使用水平，又要确保日子质量，表现地方特征和城市竞争力。
为了满意人们关于寓居环境宜居舒适的需求，密度分区对寓居用地提出了适度进步的准则，并设置了容积率上限。一起，《规范》的批改系数还鼓舞构建小街区密路网，进步交通微循环及步行舒适性。
在市域密度分区指引图上还可以正常的看到，全市自然维护区、森林公园以及水源维护区周边，散布着一批绿色的低密度区域。“咱们特别在对生态人文空间强制维护的基础上，将生态环境灵敏的周边区域，如水源维护区、自然维护区和森林公园周边，定为低密度区，以充沛保证生态效益发挥。”上述负责人表明，“依照新规范，这些低密度区的容积率将低于现在履行的规范。”
密度分区背面的城市运营逻辑
除了生态要素之外，东莞在此次密度分区作业中，还特别强调容积率进步背面的公共设备配套支撑。
以寓居为例，依据测算，每添加10万平方米的寓居修建量，新增人口约2600人，需新增九年义务教育学位350个，每年需投入教育经费约750万元，这还不包括校园建造的费用。“假设没有这些公共设备的投入，就缺乏以支撑高密度人口的需求，就会影响城市的质量和土地的价值。” 市自然资源局具体规划科负责人表明。
“把容积率比作是树，那公共配套设备便是根，根不行强壮，树就要倒。”上述负责人打了个形象的比如，“所以，容积率的进步必需要树立责、权、利对等的机制。”
现在，东莞在公共设备配套建造上，还存在必定的短板。“比照在轨迹、路途、资源保证以及水污染管理等城市基础设备投入，深圳是东莞的2倍多，这还没有算上在教育、医疗、养老、公园等方面的公共配套投入。”
因而，在此次的密度分区中，还特别强调经过校核引导城市承载力。公共设备足够、交通条件优胜、市政供应才能强的区域，优先进步开发强度。反之，公共服务设备承载才能缺乏的区域，则操控开发强度。一起，还鼓舞公共设备建造集约用地、进步开发强度以添加公共服务供应，关于公共设备容积率采纳按需赋值。
“咱们我们都期望东莞的基础设备建造、城市质量进步、土地价值进步和财政收入添加四个方面能构成良性互动的局势。”上述负责人表明。
【记者】郭文君
【作者】 郭文君
【来历】 南边报业传媒集团南边+客户端
