作者：房姐
12月20日，经济参考报刊载了一篇题为《百城住所库存同比连增12个月——资金收紧，房企降价促销压力大增》的文章。
文章说到，依据易居房地产研究院发布的百城住所库存数据来看：到11月底，全国百城新建商品住所库存总量已呈现接连12个月的正增加。从存销比来看，11月百城新建商品住所存销比为9.4个月。
可见，在严峻的楼市调控方针下，商品房的库存压力还真不小。
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百城商品房的库存高危
11月19日，上海易居地产研究院发布《100城住所库存陈述》。陈述数据显现：到2019年11月底，全国100个城市新建商品住所库存（获得预售答应但未出售的住所，包含期房和现房）总量为47359万平方米，环比增加1.9%，同比增加5.7%。当时库存规划已呈现了接连12个月的正增加态势，库存压力开端增大。若比照历史数据，当时库存规划大致相当于2017年4月份的水平。
从供需联系来看：11月100个城市新建商品住所供给量为5717万平方米，而成交量为4814万平方米，楼市呈现“供大于求”的态势。
从城市结构来看：二线城市的增量压力显着大于一线和三四线，存量上因为城市体量的不对等，很难做出区分。
从详细城市来看：11月，100个城市中，有62个城市库存呈现了同比正增加现象，要点会集在二线城市和三线城市，如惠州、柳州和青岛等。有38个城市的库存呈现了同比下降态势，增速排名后10名的城市一半会集在珠三角。包含清远、中山和深圳等。
单从库存上来看，二三线城市的，库存增量较猛的城市可得要点留心，尤其是惠州、柳州、日照、镇江等城市，他们既不是热门城市，也不是要点中心城市，但他们的库存单月增速均已超越50%。最高的惠州，作为临深滨海城市，这么多年的横盘下，现在单月库存增速更是迫临90%，可怕备至。
另一方面从增速排名最靠后的十个城市里，深圳、沈阳、长沙这样的大型中心城市，以及昆山、东莞、珠海、大连等工业密布度较高且开展速度较快的滨海城市。库存面积增速均超越20%的负增加，必定会在增量房源的缺少的优势下，进一步将城市房价的进一步走高。
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消化掉才是硬道理
上边剖析完了库存压力，接下来咱们再看看，这么巨大的库存压力，各城市都是否有才干将其消化。
《陈述》显现：11月份，100个城市新建商品住所存销比（即库存去化周期，以月末新建库存面积/最近六个月成交面积平均值来核算）为9.4个月，这也代表着商场消化完这些库存需求9.4个月，该数值比较10月份9.1个月是有显着增加的。
从城市结构来看：全体商场的存销比均有上升的体现。一线城市去库存周期最长，一起增幅也略高于二三四线城市。
从详细城市来看：11月，100个城市中，北三县燕郊、香河、大厂，以及厦门等城市存销比数值相对高，存销比均超越30月。清远、宁波和南通等城市的存销比数据相对较小，存销比均低于3个月。
单从存销比来看，本来就被商场不看好的，环京的北三县和旅游业为主厦门、三亚等城市，现已“臭”地不能再臭的了。在没有增量供给的前提下还得需求两三年乃至更久才干将其消化掉，更何况，因为近两年房地产调控加码的压力下，绝大多数城市呈现了大面积可以竣工的项目在等候松绑的时机。
反而，郑州、杭州、南宁、长沙等二线中心省会城市的存销比低至三四个月。一起，宁波、南通、大连等工业城市的存销比也比较低。城镇化的推进下，作为片区开展的经济支柱，有望在房源的严峻压力下呈现求过于供的上车时机。
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十个要点城市
单从库存的增量或单从存销比来看，终究是曩昔片面，不谨慎。
有些城市短期内的库存增速比较大，或许是因为比照的基数比较小，库存压力不大。如柳州，11月单月库存面积同比增速高达73%位居全国第二，但背面的库存压力也便是存销比只要3.7个月。
有些城市库存压力本就比较大，存销比位居高位，可增幅仍然迅猛，这些城市可便是很风险的了。如厦门和金华，以厦门为例，30个月的去库存周期下，新建库存住所面积增幅却高达40%，这么多的供给，短期内怎样去消化。
相同的，北三县以及三亚。高库存的压力下房价还能大幅上涨，根本是不或许的。
很简单的，看看燕郊近两年的房价走势就知道了，高估了商场的需求，从而盲目的推高房价，加大开发力度，终究迎来的是商场的腰斩。
相同，咱们也可以正常的看到库存压力本就不大，新增供给仍然严峻的缺乏的城市，清远、宁波、大连和长沙等城市。尤其是清远存销比只要1.8个月，新增供给却同比削减38%，可见供给是紧缺到什么程度？
当然城市体量越大，房源供给也严峻，再在人口流入的推进下，房价必定将迎来一轮上扬的行情。
最终，这样十个城市侧重重视，看涨城市五个，看跌城市五个。
库存存量压力小，增量增速不大，房价上涨或许性较大的几个城市有：
大连、宁波、杭州、长沙、郑州等城市。
清远和张家口库存压力虽极小，但考虑到城市体量太小，仍是先赶快脱贫吧。
库存存量压力大，增量增速也大，房价跌落或许性较大的几个城市有：
厦门、三亚、金华、漳州、安庆等城市。
北三县的燕郊、香河和大厂虽库存压力大，但根本不会有增量供给，一起，房价现已腰斩过了，再跌下去有点难，再一个北京的资源溢出时机仍是存在的。
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