中房报记者 曾冬梅 | 广州报导
珠海，我国最早建立四个经济特区之一，孕育了三家上市房企——珠海白发实业股份有限公司（股票代码：600325.SH，以下简称“白发股份”）、广东世荣兆业股份有限公司（股票代码：002016.SZ，以下简称“世荣兆业”、格力地产股份有限公司（股票代码600185：SH，以下简称“格力地产”），人称“珠海地产三剑客”。在工作的数度跌宕中，白发股份鹤立鸡群，首先迈开全国化的脚步，现在离千亿只差临门一脚。而别的两家房企则坚守珠海一隅、过早进行多元化展开，在干流赛道中被远远抛离，为各自的战略选择付出了沉重的价值。
12月16日，一则董事长辞任的布告把世荣兆业拉到聚光灯前，创始人梁家荣宣告将不在该公司担任任何职务。仓促间，世荣兆业只能宣告由公司副董事长周泽鑫先生代为实行董事长职务，掌管董事会日常作业。值得一提的是，梁家荣的独子、被视为接班人的梁玮浩也在7月份辞去了副董事长、总裁的职务。
父子两相继退出了公司的运营处理是一个不同寻常的事情。珠海当地的一位知情人士对我国房地产报记者表明，一个多月前，珠海市政协原副主席梁元东被“双开”，其所涉的问题包含违规贱价出让土地和返还土地出让金，在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为别人投机，并不合法收受巨额财物等。“梁元东曾在斗门区任职近十年时间，而世荣兆业的土地储备也是会集在斗门区。梁家父子的辞去职务或许与此有关。”
据了解，在2016年，梁家荣曾因涉嫌洗钱罪被公安机关实行指定居所监视寓居。
在世荣兆业堕入群龙无首地步的一起，格力地产也在为一份定增兜底协议而头疼不已。12月4日，该公司在回复上交所问询时表明，为了支撑公司展开，其控股股东在2016年和6个定增方针签订了远期购买协议，由于无法依照约好回购股票而在近期被冻住部分股份。从该公司近几年的成绩体现来看，无法回购股票很大程度上是由于运营晦气，资金短缺。
依照我国指数研究院的核算，到2019年11月，合计330家房企发布了破产相关文书，首要散布于长三角与珠三角城市群，由于这些当地区域竞赛剧烈，当地小微房企生计愈加困难。世荣兆业、格力地产现在虽未到危及生计的局势，但前路仍然荆棘布满。
“早在2016年，世荣兆业就想全盘转让公司财物，但开价太高一向没有成交，现在敢接盘的人就更少了。珠海近期方案展开新一轮的国企整合，以格力地产现在的运营情况，有很大的或许性进入被整合之列。”珠海某开发商泄漏。
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世荣兆业实控人退出处理层
从前的珠海最大“地主”——世荣兆业正处于一个很为难的局势，实控人及其接班人相继出走。在12月16日的布告中，世荣兆业表明近来接到公司董事长梁家荣提交的书面辞去职务陈述，梁家荣因个人原因请求辞去董事、董事长职务，并一起辞去董事会战略委员会主任委员职务，辞去职务后，其将不在公司担任任何职务。“董事会将依照法定程序赶快完结董事、董事长的补选作业，在新任董事长选举产生前，由公司副董事长周泽鑫先生代为实行董事长职务，掌管董事会日常作业。”
从布告的遣词来看，梁家荣的辞去职务此前并无预兆，以至于上市公司无法提早选聘接任人选。“公司现已在准备补选作业了，看是从现任处理层中补选仍是外聘工作经理人。”12月18日，世荣兆业的一位内部人士表明。在该人士看来，此次公司处理层的变化并不算忽然，究竟此前已有数位高管离任。例如，9月17日，该公司董事、副总裁兼财政总监余劲宣告辞去职务。更早前的7月23日，梁家荣的独子、世荣兆业副董事长兼总裁梁玮浩已自动请辞。
布告显现，梁家荣仍持有世荣兆业1.63亿股，占公司股份总数的20.15%。加上其父梁社增及日喀则市世荣出资所持的股份，梁家人共持有世荣兆业74.09%股份。因而，该公司内部以为，梁家的两代人尽管不再参加公司处理，但仍为公司实控人，不会抛下公司不管。
梁家荣1962年出生在珠海斗门乾务镇乾东村，高中时期便外出闯练，是当地人眼中农家子弟闯世界的标杆人物。1993年，梁家荣创建珠海市斗门县兆丰房产开发公司，于斗门拿下许多低成本的优质土地，一步步打拼成了珠海最大“地主”，其父也在2009年被捧上了珠海首富宝座。
这位民营企业家光辉人生的轨道转折点呈现在2016年。那年的7月，梁家荣因涉嫌洗钱罪被公安机关实行指定居所监视寓居。世荣兆业匆促发布布告撇清联系，表明“公司具有彻底自主的独立性，公司在财物、财政等方面和股东、董事、监事、高管彻底独立，公司长时间以来一向依法合规运营，公司不会触及任何该等晦气事项。”
有音讯指，自那次的事情后，梁家荣一向在美国寓居，低沉行事。
珠海当地的一位知情人士告知我国房地产报记者，此次梁家父子退出生荣兆业中心处理层，很或许是2016年那次事情的余波，导火索则是珠海市政协原副主席梁元东的“落马”。据11月11日的广东省纪委网站音讯，梁元东构成职务违法并涉嫌纳贿违法被“双开”。其违纪违法问题包含违规贱价出让土地和返还土地出让金，甘于被不法私营企业主“围猎”，大搞权钱交易，在房地产项目开发、旧厂房改造等方面为别人投机，并不合法收受巨额财物等。据了解，梁元东已被拘捕，案子正在进一步处理中。
翻看梁元东的简历可以发现，他在2003年至2012年间曾历任珠海市斗门区委副书记、副区长、区长、区委书记等职。而在斗门发家的世荣兆业，简直一切土地储备都坐落斗门，部分项现在期是经过协议出让获得，土地出让金低至70元至90元每平方米。
“现在案子还在检查，假如终究确认一些土地的来历有问题，梁家人在处理上与上市公司进行切开，某些特定的程度上是可以大大削减对上市公司的影响。”上述知情人士如此以为。
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格力地产大股东股份被冻住
世荣兆业、格力地产可谓是一对难兄难弟，由于一个月前，格力地产的控股股东也出事了。11月14日，格力地产发布布告，泄漏控股股东珠海出资控股有限公司(以下简称“珠海出资”)所持有公司的部分股份已被冻住。珠海出资为格力地产的榜首大股东，持有8.47亿股份，持股份额为41.13%。该公司本次被冻住了3.5亿股股份，占其所持股份份额的40.92%，占格力地产总股本份额的16.83%。
请求冻住的是格力地产的三位小股东，其间一位乃至已把珠海出资告上法庭。我国房地产报曾独家报导，在2016年8月那笔30亿元的定向增发中，珠海出资与6位出资者签订了一份《附条件远期购买协议书》，约好了回购股票的相关条款，可是尔后珠海出资并未按期履约，也因而才会被冻住股份。11月25日，上交所就此事对格力地产发出了问询函，要求该公司阐明相关信息发表是不是真的存在严重遗失。
在12月4日回复问询函的布告里，格力地产表明，珠海出资为支撑公司展开，应定增方针要求，签订了《附条件远期购买协议书》，在格力地产定增股份确认期满后一年内，如格力地产股票二级商场收盘价未到达必定条件，则珠海出资或许触发向定增方针购买其定增股份。格力地产着重对这份协议并不知情，相关诉讼和冻住事项归于公司股东层面的胶葛，不会对公司的本身利益及生产运营产生影响。
先不管格力地产是否知情，无法否定的是，这笔定增的意图是为了改进格力地产的运营情况。格力地产创始人、董事长鲁君驷曾在一次媒体采访中泄漏了那次定增的细节，他表明其时国内的长时间资金商场环境很差，股市从4000多点下跌到3000点，格力地产的股价与发行价倒挂，想要成功增发十分困难。为此，他亲身挂帅，建立专项作业组，造访了该公司的前十大、二十大股东，一遍遍介绍公司的展开情况和未来增值空间，终究才找到了6家出资者。
这笔30亿元的定增资金大部分投向了香洲港区归纳整治工程、珠海洪湾中心渔港工程、珠海格力海岸游艇会工程等项目。但事实证明，这些非地产事务并未按期给格力地产带来丰盛的报答，反而给公司增加了不少现金流压力。2016年至2018年间，格力地产的主营事务收入无法掩盖债款本息，运营活动现金净流量也都是负数。
在这一布景下，珠海出资无力履约、回购出资者的股份并不难理解。
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布局过度会集 盲目多元化
2019年，300多家房地产企业破产的新闻曾在地工业界掀起一阵热议，这被以为是严峻调控方针之下，地产工作的真实写照。
据了解，这些破产房企首要散布于长三角与珠三角城市群，大多为当地开发企业。亿翰智库的一篇研究陈述显现，2019年关于房企而言是十分困难的一年，融资监管继续收紧，可谓前所未有，信任、海外债、开发贷等融资途径均被堵。此次 “钱荒”，关于许多小型房企而言是丧命一击。2019年呈现资金问题的绝大多数是三四线城市的小型房企，布局仅限于当地商场，它们的呈现很大一部分是借前几年商场繁荣的春风，风向一变，很简单被淹没在洗牌的浪潮中。此外，盲目展开或许过多的资源押宝多元化事务，连累主业展开也是小型房企堕入生计危机的原因之一。
尽管世荣兆业和格力地产现在没有面对破产危机，但从展开途径来看，也与上述企业有颇多相似之处。“土储少、项目少，商场占有率低，深层次的原因或许是两家公司的展开重心都不在地产这块。”珠海一位资深业界专家表明。
世荣兆业可谓是地地道道的当地房企，在20多年的展开进程中一向未走出珠海这座温暖的沿海城市，但也不满足于只是从事地产事务。2015年，该公司宣告方案全面布局大健康工业，3至5年将大健康工业高质量展开成为公司的主营事务，为公司奉献总收益的30%以上。但在2016年梁家荣被指定居所监视寓居后，这一战略并未推广下去，世荣兆业自2017年开端退出医疗及异地项目，专心珠海地产项意图开发变现。其时就有分析师表明，考虑到公司战略缩短，继续运营存在较大不确认性。
在大健康工业高质量展开受挫的一起，世荣兆业也错过了地产工作的一个黄金年代，自2015年来，该公司并未新增任何土地储备。到2019年上半年，其土储建筑面积仅为179万平方米，绝大部分坐落珠海市斗门区。尽管世荣兆业并未发布出售数据，但据业界估测，其年出售额仍只在30亿元左右。
过于会集的土地储备令世荣兆业少了许多腾挪的地步。据珠海某开发商介绍，早在2016年，梁家荣就曾动过全体转让世荣兆业财物的想法，其时该公司具有的土储建筑面积约340万平方米，梁家荣开价160亿元，但许多开发商嫌贵，终究无人接盘。“斗门现在的地价水平大概在8000元每平方米左右，按这个价格核算，世荣兆业现在的土储也值100多亿元，但现在谁都无法确认这些财物有没问题，至少现在咱们是不敢谈的。”
格力地产的问题也是在于主业布局过于会集，过早展开多元化事务。早在2009年，该公司就开端进行多元化的布局，用了10年时间，将自己刻画成了一家集房地工业、口岸经济工业、海洋经济工业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业形象，但时至今日，多元化工业也并未有杰出的赢利奉献，代建事务的毛利率仅为地产事务的十分之一。格力地产的大部分收入仍然仍是来自地产的奉献，该公司着重从未把本身定位为一家全国布局的公司，也从未提出工作名次方针，也因而近年来出售额一向徜徉在20亿至30亿元的区间。可是存货规划大、项目散布会集、财物周转率低一级问题仍是令该公司在资金端倍感费劲，大股东连实行兜底协议、回购出资者股票的资金开销都无法敷衍。
中指研究院在一篇陈述中表明，受商场下行和调控不放松影响，房地产企业正在面对费用率提高、负债率升高、短期偿债才能下滑的窘境，特别间小型房企仍将面对必定的盈余和资金压力。未来，在融资监管全方位趋紧的情况下，工作分解将会继续加重。
很多的当地中斗室企现已淹没在历史长河，“珠海地产三剑客”见证了地产工作的高光时间，却也无法躲避在商场之间的竞赛中被分解的命运，这其间有年代力气的助推，但更多的仍是个别的选择。
（此文刊于我国房地产报12月23日09版 责任修改 徐妍）
流程修改：曹冉京
审读：戴士潮
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