编者按：“十年旧改工作经验，历经一个月的时间编写”，本文是一位广佛资深地产人的工作经验总结，也是极其专业的政策解读。
笔者深感佛山“旧改”政策层出不穷，各类名词眼花缭乱，为村民甚至是部分业内同行在政策理解上造成极其的不便。为此，笔者用一个月的时间，编“写了佛山三旧改造，整村改造、收储以及协议出让的点点滴滴和各种核心问题”。我们在此发布，以供广大“旧改”人士借鉴学习之用。
随着大湾区旧改热度升温，各大房地产开发商在旧改（城市更新）市场上龙争虎斗，村民眼看各类名词层出不穷，眼花缭乱，不知道如何选择，究竟在面临整村改造，挂账收储、协议出让、工改商、工改居这么多路径中，哪个才是开发商的最爱？哪个才是对村民最有利的选择？
今天，小编就来扒一扒，给大家介绍佛山城市更新相关的最新政策，同时为大家横向对比，算算旧改该怎么做才是最好。
首先，小编也借助政策出台后，半年来，各种平台上的解读里选一些比较全面，比较有代表意义的解读文，给大家科普一下佛山的旧改政策。小编选一些重点，先给大家做个铺垫：
佛山城市更新政策解读：
来源：西政资本
佛山三区旧村改造政策对比解读：
来源：律房律地
为了更清晰对比旧改政策对于开发商及村民的优劣，先对各个路径进行关键介绍：
挂账收储
首先我们先要知道政府分配土地价款的方法，小编查阅了相关资料及咨询业内人士，得知禅城区政府政府在分配土地拍卖价款是按照《佛山市禅城区人民政府关于印发禅城区国有土地使用权出让收入分配方案》进行计算。
01.工改居
土储挂账收储土地，按规划调整为居住用地的，土地变现后，赔偿：城市更新项目规划容积率2.5及以下部分按50%，2.5以上部分按5%土地出让价款收入补偿。（一般地，居住项目为3.0容积率,则可按42.5%计算）
02.工改商
土储挂账收储土地，按规划调整为商服用地的，土地变现后，赔偿：城市更新项目规划容积率3.0及以下部分，按该部分的土地出让价款收入的60%补偿，3.0以上，按该部分土地出让价款的30%补偿。（一般地，商业项目为5.0容积率,则可按48%计算）。
特别地，非城市更新土地，第三点为45%及2.5以上不作补偿，第四点为55%补偿，3.0以上按25%补偿；计提专项资金合计约13%-16%；因此，综合所述，挂账收储村能拿到约(100%-14.5%）×0.425（工改居）/0.48（工改商）=0.363或0.41（村最终能在公开市场拍卖后净收入比例，下面简化按37.5%来计算）。
协议出让
按照佛山市禅城区佛禅府函〔2019〕31号（关于印发《佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）》的通知）的办法中规定如下：“改造项目地价计收标准按照《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）执行。“工改商”“工改居”类项目土地市场行情报价以该片区土地市场评估价为标准，片区土地市场评估价参照该片区近三年土地成交价格后由区政府统一制定并发布。”
01.工改居
（一）农村集体经济组织应预留旧村庄（居）改造用地，其面积不得小于现状宅基地（含与之紧密相关的附属设施用地）面积，且紧密相连，剩余部分的旧厂房旧物业用地方可用于“工改居”（经市自然资源局禅城分局审查认定的留用地除外）。此类项目在编制单元计划的研究报告中，须明确整村改造的规划方案，并须就整村范围旧村庄（居）改造的可行性进行专题论证。
（二）村集体、非公有制企业及私人用地“工改居”项目须配建不少于住宅计容面积20%的住宅作为自持租赁性住房，自持期内统一确权并纳入政府租赁住房管理体系，自持期内只可租赁不准出售，由实施主体自持。自持时间从租赁住房通过联合竣工验收并纳入禅城区租赁住房管理之日开始起算，自持年限与该土地使用年限一致，自持期满经区住房城乡建设和水利局批准后，才可以进行销售。
（三）改造项目须按禅城区法定控制性详细规划执行，编制单元计划和单元规划并报区人民政府审批后方可实施。
（四）改造项目更新单元范围内，须无偿提供不低于更新单元范围用地面积25%的公益性项目用地；涉及村集体留用地（经市自然资源局禅城分局审查认定）的，扣除留用地面积后计算公益性项目用地。按法定控制性详细规划需配建的公益性项目，须由项目实施主体按规定优先建设并无偿移交政府。
土地价计收方面，按照佛山市禅城区佛禅府函〔2019〕31号（关于印发《佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）》的通知）的办法中规定如下：“改造项目地价计收标准按照《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）执行。“工改商”“工改居”类项目土地市场行情报价以该片区土地市场评估价为标准，片区土地市场评估价参照该片区近三年土地成交价格后由区政府统一制定并发布。
02.工改商
工改商有如下要求：
1、改造项目须严格按法定控制性详细规划执行；
2、公益性移交大于25%；
3、扣除留用地算公益性用地，先完成土地整理方可协议出让；
4、补交出让金根据片区近三年土地市场行情报价情况。
5、规划建设方面，协议出让“工改商”类项目应同时符合以下条件：
（a）改造项目可建计容住宅建筑面积不得超过计容总建筑面积的20%，且商业部分建设服务型公寓不得超过商服计容面积的20%；
（b）土地权属人在编制“工改商”项目单元计划的研究报告中，须明确引进产业要求、税收考核要求和相关考核措施，且改造后的产业面积不得少于商服计容面积的30%（相关要求、标准参照佛禅府〔2012〕9 号文件标准，由区经济与科技促进局另行制定）；该文件要求税收至少50万-80万/亩每年（按毛地计算）。
（c）项目工程竣工验收后，实施主体须自持不少于30%的商服计容建筑面积，自持时间不得少于5 年。
土地价计收方面，按照佛山市禅城区佛禅府函〔2019〕31号（关于印发《佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）》的通知）的办法中规定如下：“改造项目地价计收标准按照《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）执行。“工改商”“工改居”类项目土地市场行情报价以该片区土地市场评估价为标准，片区土地市场评估价参照该片区近三年土地成交价格后由区政府统一制定并发布。
整村改造（协议出让）
佛山旧村庄（居）改造条件：
（一）符合土地利用总体规划、城乡规划，以及棕线、绿线、蓝线等规划管理要求；
（二）已纳入城市更新（“三旧”改造）地块标图建库范围，并已纳入城市更新（“三旧”改造）年度实施计划；
（三）土地权属清晰、无争议；
（四）宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积1占项目更新单元范围总用地面积的50%以上（含50%），或占净用地面积的50%以上（含50%）；
（五）项目更新单元范围总用地面积原则上在30 亩及以上，对于更新单元范围总用地面积不足30 亩的特殊情况，须结合真实的情况，在城市更新单元计划研究报告中进行相关论证说明（包括更新单元范围总用地面积不足30 亩的原因分析、项目改造实施的必要性、社会经济预期效益等）；
（六）城市更新单元内不低于土地总面积15％，且独立用地大于3000 平方米的公益性项目用地无偿移交政府。
（七）已取得城市更新单元计划批复文件。
优惠条件：
1、鼓励整合归宗，鼓励完善用地手续，鼓励多个主体转移到同一主体，鼓励房地产作价入股成立公司或加入公司，与搬迁人直接签署安置协议，可被收购，权利主体可将土地置换给同一主体；
2、旧村改造可以再一次进行选择采用公开出让或协议出让方式；
3、旧村庄（居）改造项目按照认定建筑面积3倍对土地出让金进行分配及计收。
（一）旧村庄（居）改造项目采用“公开出让”的，认定建筑面积2.2 倍（不含本数）以下部分，按公开市场成交价全额补偿原土地权属人；认定建筑面积2.2 倍（含本数）以上部分，按公开市场成交价60%补偿原土地权属人。
（二）旧村庄（居）改造项目采用“协议出让”的，认定建筑面积2.2 倍（不含本数）以下部分不计收地价，认定建筑面积2.2 倍（含本数）以上部分，按照土地市场行情报价的40%计收。多个项目经验表示，基本不用计收。
4、已经审批控制性详细规划的自行改造项目，在不突破原规划总建设面积，以及不减少公共配套设施的前提条件下，可对公共配套设施的用地面积进行论证并征求相关主管部门同意后，按程序对已批控规的公共配套设施相关控制要求做修正。
5、被拆迁房屋的个人依照拆迁补偿安置协议取得货币补偿，重新购置房屋的（即货币补偿安置），可不受限购限制。
6、法律支持征收拆迁，支持收回宅基地使用权，支持强制执行。
7、支持前期费用由最终竞得人负责支付前期费用，计入改造成本。
8、年度实施计划逐年动态更新，支持鼓励连片开发，由更深入奖励。目前整村改造土地市场评估价格未正式公布，但小编个人预期不高于工改商、工改居。
试算案例
假设A村有一块10万㎡的集体用地（村居、物业占比各半，净用地），认定建筑面积10万㎡，规划容积率2.2，该片区住宅地市场评估楼面地价11000元/㎡，商业地市场评估楼面地价约4000元/㎡。
收储公开出让时，假设拍卖成交价住宅：11000元/㎡，商业：9000元/㎡，村集体获得土地出让金返还后回购住宅：16000元/㎡，商业：9000元/㎡；现在A村可以再一次进行选择挂账收储、整村改造或协议出让（工改居、工改商），哪个方案更好？
现在就来看看各个路径下哪个方案更好？
01.政府收储公开招拍挂土地价款收入：
规划计容=规划容积率×规划建筑用地面积（按10万㎡净用地面积）=10×2.2=22万㎡，按照住宅市场评估价11000元/㎡，村拍卖所得土地价款=单方楼面价×计容面积×计提后土地价款分配比例=22×1.1×37.5%=9.07亿元；村可以用该笔土地价款回购相同的物业，回购住宅面积=土地价款÷回购单价=9.07÷1.6=5.6万㎡；
按照商业市场评估价4000元/㎡计算，村拍卖所得土地价款=单方楼面价×计容面积×计提后土地价款分配比例=22×0.4×37.5%=3.3亿元；村可以用该笔土地价款回购相同的物业，回购商业面积=土地价款÷回购单价=3.3÷0.4=3.67万㎡商业物业面积。
02.协议出让（工改商、工改居）收益方案：
协议出让工改商、工改居收益方案计算如下（为了简化计算10万建面按全部厂房来计算）：
协议工改居：目前按照该村的公开住宅地拍卖11000元/㎡，作为开发商的话工改居的获取成本只有不超过10000元/㎡都可以接受，那么开发商的获取楼面价=（土地评估价×计收系数×计容面积+回迁面积×建安成本+临迁费）÷（可售面积×总计容面积），1.0=（1.1×0.5×22+回迁面积×0.5）÷（（22-回迁面积）×总计容建面），回迁给村的面积约合6.9万㎡；
协议出让工改商：同理，该村的市场评估价4000元/㎡，作为开发商的话工改居的获取成本只有不超过4000元/㎡都可以接受，那么开发商的获取楼面价=（土地评估价×计收系数×计容面积+回迁面积×建安成本+临迁费）÷（可售面积×总计容面积），1.0=（1.1×0.4×22+回迁面积×0.5）÷（（22-回迁面积）×22），回迁给村的面积约合4.8万㎡。
03.整村改造（协议出让）的方案收益：
按照旧村庄连片改造2.2倍以下不计收地价，开发商获取土地成本=（回迁面积×建安+临迁费）×折算系数÷可售面积；开发商同理在旧改获取地价不能高于市场评估价11000元/㎡；故有1.1=（回迁面积×0.5+1）×1.2÷22，最大回迁面积13万㎡。
横向对比：
显而易见地，整村改造>工改居>挂账收储（住宅）>工改商>挂账收储。
原因分析：
1、整村改造政府优惠力度太大，基本不收地价，可让村在政府让利部分得到更多物业面积，加上与大开发商合作保底物业收益，因此可保证收益稳定；
2、当市场下行时，挂账收储村的收益不高，对开发商而言，反而协议出让的市场评估价高于实际市场价，滞后于市场行情报价；
3、侧面反映政府在城市更新政策上有了更大的让步，从公开招拍挂市场逐步下探城市更新市场，政府方面有意大力推动旧村改造项目（佛山旧改市场动作频繁可见一斑）。
小编整理了一下，请各位指正：
结论
目前，佛山旧改市场释放出巨大的红利，一方面表现政府在城市更新政策性的倾斜及下探，另一方面又表现出市场的机遇性（政策有效2年）。
从上述的试算能够准确的看出，旧村改造比其他变现土地获利的方式都要“实际”得多，旧村改造既兼顾了村民个人述求，又最大限度保障村集体的收益，实现村的长久可持续发展。在此，笔者想说一句心里话：“旧改时不待我”，红利期已经过半，各镇街都纷纷发力旧改，政策又优惠，此时不上车，更待何时？
PS：本文由宋生原创，授权房地产导刊发布，如需转载请后台联系小编。
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