进入地产下半场,相比过去追求运营、成本、进度等效率的提升,整个房地产行业的产品开始飞速地回归用户的真实需求。什么才是真正的好产品?很多标杆房企都建立了完善的客研体系,采用客户访谈等方式,试图洞察客户的产品需求。
这些动作,确实取得了一些成效。不过,多半是在既有的框架内修修补补,一直缺乏大的突破。因为,大多数人的思维都是线性的。重新定义手机甚至移动时代的乔布斯就说过:消费者并不清楚自己想要什么,直到你把它摆在他们面前…
想要做出让用户惊艳的产品,先得明白什么才是用户乃至整个城市最大的痛点。由于过去摊大饼式的发展,职住是分开的,每天上班堵在路上;超长的通勤时长,不仅影响人们的健康、降低幸福感,而且还影响整个城市的运行和经济效益。
交通部发布的多个方面数据显示,交通拥堵带来的经济损失相当于每年GDP的5-8%!除了上班,大城市的人们送小孩上学,去看一场剧、电影等,同样需要花费较长的时间在路上。所以,对人们以及未来的城市来说,理想的居所绝不仅仅是更好的户型,更好的绿化,而是在一个项目里,在步行范围内就可以搞定一切。
来源:高德地图《2018年度中国主要城市交通分析报告》
这在某种程度上预示着,开发商们要从以前的“造房”转变为“造城”,思维、技术和形态都要随之升级转变。2019年8月30日万科集团高级副总裁张海在世界人工智能大会上提出“一个未来城市的理想单元,将由底盘、核心、场景构成”。这是万科首次提出“底盘”的初级设想。后来经过迭代,万科杭州将这种大型、综合、复杂项目的操盘能力落地为“超级底盘”,即以步行半径内的需求为思考原点,最大化消解城市与社区的边界,从而创造高级的烟火气。目前,万科杭州已经基于此落地了三个项目。
明源君认为,这才是下一代的理想居所。也是未来的城市需要的建筑形态。下面,我们来剖析万科杭州是怎么做的。
过去产城分离带来诸多弊端
在新一轮的城市化进程中
城市急需TOD、Town和CAZ
钟摆城市使得人们上下班通勤时间漫长,不仅制造大量的污染、影响效率,还降低了人们的幸福感;与此同时,产城分离也造成了产业空心化、睡城等诸多问题。
如果这一切都能在步行范围内搞定,不但可以极大地提升人们的幸福感,而且对改善城市交通状况和经济效益也是极好的。
其实,早在计划经济时代,我们就有这样的社区原型。
当时,一个工厂就是一个小社会,除了工厂本身,还有自己的医院、食堂、学校、小卖部以及广播电台等,工作生活学习都在里面。
最终,这种模式转向了市场化。比如,现在部分产业新城(旁边配有住宅和商业配套)就有类似的感觉,但是距离理想状态尚远。
明源君认为,在新一轮的城市化进程中,城市真正需要的是CAZ、TOD和Town(具体如下表所示)。
来源:明源地产研究院
因为城市化进程中的根本动力是居住式动力,此前,我国的城市化都是围绕家庭居住、城市各方面的基础设施建设这一核心展开。
但随着中产阶级的崛起,现如今的家庭除了对居住的基本要求以外,还有在精神层面上对美好生活的追求,这种向往好产品的动力是更加可持续的。这在某种程度上预示着支撑城市发展一定需要好的产业和产城文化。
因此,城市新动力变得更可持续化的重中之重在于产城文化,也就是不同的城市利用各自的优势资源去与不同的产业进行组合。
简而言之,未来的房地产,必须要是多业态、多配套、产城融合,不仅服务于项目本身的业主,还能服务于整个城市乃至城市外的居民,这才是未来的理想居所和开发商之于城市贡献和意义之所在。
对此,万科杭州早已在三个项目中探索实践,其背后的理论支撑就是“超级底盘”的能力。
由造房子到造微型城市
万科杭州是如何做到的
人们越来越倾向于选择能够很好的满足生活、工作、休闲、办公、教育等多种功能的“一站式”社区。可是,要做成这样的理想居所并非易事。作为先行者,万科杭州的探索,给我们提供了很好的借鉴。
总结起来,明源君认为,它其实是在步行范围内解决生活、工作的方方面面。同时消解社区的边界——消除社区内人与人之间的隔阂;消解社区与城市的边界——消除社区与城市的隔阂,与城市的发展真正融为一体。
一、积极为政府规划献计献策,通过留白为未来预留空间
明源君注意到,户型的创新是很缓慢的,虽然国外有些做得不错,但引进来消费者却不一定买账。为啥?因为生活小习惯不同。
一个户型尚且如此,要规划和操盘一个不同于现在,面向未来的理想社区,难度可想而知。
那么,对此万科杭州是怎么做的呢?
先看看万科杭州操盘及运营了将近20年的超级大盘——良渚文化村。跟其他超级大盘项目不一样,良渚文化村是一张蓝图绘到底。20年前,国内还没有企业通过商业开发来建造几万人口规模小镇的案例。面对一万亩毛地,万科杭州邀请了世界著名城市规划公司加拿大CIVITAS,与众多规划设计单位共同参与规划,历时三年将总体规划的原则一直贯彻到单一开发项目的深度。
像这样20年前规划与20年后建成基本保持一致的项目,全中国都找不到第二个。更牛的是,这张20年前的规划蓝图,至今依然有用。
当然,万科杭州认为,自己不可能把所有的东西都想清楚,因此故意留了白,等想清楚再填补。
有了良渚文化村的操盘及运营经验,万科杭州又陆续落地了地铁万科·未来天空之城和2022项目。
地铁万科·未来天空之城(五常车辆段综合体)项目,总体量达134万方,通过地上地下一体化开发,集产业办公、商业、住宅、文化中心、体育中心、教育、邻里等多重业态于一体。
这么复杂的项目,如果缺乏长时间的调研、规划设计,是很难做好的。得益于杭州市政府的前瞻性和开放性,万科杭州4年前响应政府号召,为城市规划献计献策。通过对红线外几公里全区大交通的综合性评估,配合政府和地铁强化开发信心,站在城市设计的视角去看待项目设计,与人口、资源、教育等城市发展的核心要素产生联系,提前对可能面对的问题给出精准预判与合理化解决方案,从根本上减少社会总资源的浪费。
过程中,万科就“轨道+物业”课题,就展开了5大篇,数十个小项的研究(如下图所示)。
2022项目情况类似。2022年亚运会将于杭州举办,面对这一历史机遇。政府提前布局,推动钱江世纪城从CBD向CAZ转型。在政府全速向CAZ迈进的过程中,万科杭州紧跟政府步伐,加入中国城市化新模式样板城区的打造。
这样的魄力,不是随便一家企业能有的。因为地块最终是通过招拍挂出让的,前期付出的努力未必会有回报。
二、根据地块特征,通过TOD上盖、10米板等形态,消除社区和城市的边界
几年前,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发,提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。消息一经传出,就引起轩然大波。
中央此举的最大目的在于“治堵”和“防堵”。可是,一旦实行街区制,居住区楼下的车流增加、车速更快,增添了交通安全风险隐患,同时加大了居住区的噪音干扰,会某些特定的程度降低市民居住的舒适度和生活品质。
如何消除社区与城市的隔阂,又不影响社区居民的生活,甚至还能方便社区业主的生活?
天空之城作为一个地铁上盖,本身就有“底盘”,有9米平台,有14米平台,还有15.5米的。平台之上是住宅,平台之下是商业、文化、交通等,让社区与城市自然地融为一体。
其集居住、商业、文化、服务等功能等于一体。在这个项目,万科杭州将传统(Park公园)和新型(TOD)的人流集散空间结合在一起,形成了目前独一无二的Park TOD。
天空之城项目断面示意图
万科杭州将天空之城称之为“27小时社区”。因为通过通勤时间的优化和各种业态的科学组合(天空之城跟市政道路是密切融合的,仅地铁A口就有8个出入口),业主可以节省大量在路上的时间,相当于比一般人可以多享受几个小时的生活。
2022项目,规划了10幢住宅、1幢超甲级写字楼、4幢总部级独栋办公和2万方滨水商业街,力求满足客户居住、办公、社交等多重美好生活场景。
据说,灵感来自游轮。希望营造的是居住、办公、生活,在一个内部完善的有机系统里就能妥善解决,如同登上游轮,吃喝玩乐住,都能尽兴。
该项目不像天空之城那样,本来就有“底盘”。为了消除与城市的隔阂,2022项目突破技术壁垒,用10米板,把整个滨水住宅社区抬高10米,从而突破了以往封闭式、围合式的传统社区营造模式。
以10米板为界,10米之上,住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区,让人可以在繁华中独享属于豪宅的静谧感;10米之下的空间则是半开放式的城市打卡地与游乐场。业主们穿着拖鞋睡衣走到楼下,就能享受城市的繁华和热闹。这样的豪宅生活极具烟火气息……
2022项目10米板上下拆分示意图
上下的高度落差,还创造了“垂直的效率”,大大节省了人们的通行时间,并为整个空间带来了“洄游路线”的全新体验:归家与外出,不再是规定好的两点一线,无数个敞开的道路与街口,把选择权交还给了使用者。
未来,居住在这里:楼上,推窗即是钱江新城或者奥体;吃喝玩乐在楼下,办公可能就在楼下或隔壁。白天是居住和工作,晚上就是生活。
万科杭州2022项目业态分布图
良渚文化村没有这么一个实体的平台,或者说超级底盘。但是,其有一个文明的底盘。由于紧靠著名的文化遗址,良渚文化村一开始就配套有五星级旅游酒店等,2010年其本身也变成了一个4A旅游区,带动了周边的旅游。
日本知名设计师安藤忠雄设计的良渚文化艺术中心(又叫大屋顶),建筑面积约5000平方米,成功引入了高晓松的“晓书馆”,每年举办近300场活动,是杭州著名的网红景点。
2015年,文化村迈入转型升级阶段。随着今年良渚申遗的成功,良渚文化村产业与人居共生的2.0模式呼之欲出,产城融合的愿景日益清晰,文化村进入生态复合发展新阶段。
由于在开发、建设和后期运营中,万科杭州始终保持着与政府、多方设计事务所高频次的沟通交流,前置规划了路网、预留了节日广场及产业升级接口等,使得其可以持续与周边的产业相互交融。
因此,其既是服务于文化村村民的大型复合式社区,又是集“生产、生活、生态”于一体的Town,还是一个可持续服务周边人群与产业的、没有边界的,与杭州紧密相连的空间。
这些,都是消除社区与城市隔阂,融入城市发展,有高级烟火气的典型特征。
从这个意义上来说,良渚文化村是天空之城的初始版本,天空之城则是“城市版的良渚文化村”。
三、村民公约、天空草地,消解人与人之间的边界
居住在城市里几年,连对门是谁都不知道是很常见的事。人生而孤独,却不甘寂寞,世界万物都是相互依赖的。理想的居所,除了好房子,好服务,还应该要有好社区,也就是和谐互动、有人情味的邻里关系。
如果说,“一张蓝图绘到底”是“超级底盘”方法论的物理呈现,那么“社区文明的构建”则是“超级底盘”方法论的精神升华。
对此,万科杭州同样做了非常多有意的探索。其构建的三板斧也是值得业内参考借鉴的——
首先是构建身份的认同感。同一个社区里面,既有别墅,也有刚需房……如何消解社区业主之间的隔阂?
2010年,良渚村民食堂开业。无论是住别墅的,还是住小面积刚需房的“村民”,到了村民食堂,吃的都是一样的油条包子豆浆……
食堂所在的良渚食街占地约1600平米,能同时容纳300多人,开业第49天即被评为杭州五大特色饮食街区之一。
其次,凝聚社区业主共识。一千个读者就有一千个哈姆雷特。凝聚共识是一件非常难的事情。但2011年,在当地政府、万科以及近4000名村民的联合推动下,中国首个社区业主公约《村民公约》诞生,公约条文细到“邻居见面主动问好”、“车进社区不按喇叭”等,良渚文化村也因此成为社区文明的标杆。由于对自身身份的认同,良渚文化村「村民」的身份,听上去变得很高级,甚至说出来还有点骄傲感。
再次,通过活动进行强化。一群同样身份认同的人,是最容易聚在一起成事的。而这些事情本身,又会反过来进一步强化参与者的身份认同感。
良渚文化村有每年一度的“村民日”、“村晚”、“村民学堂”和各色兴趣社团、“束口袋”等日常公益活动。这些活动,都是村民自发的。万科杭州只需要提供活动场地,或者提供少许的经费即可。
良渚文化村“樱花季—樱花市集“(图片来源于项目实景图)
最后,持续运营进行巩固。将村民自发的活动,进一步升级成常态化的,就需要相应的配套建设和持续运营了。
比如,安藤忠雄设计的文化对话场所“大屋顶”,不断对外输出文化服务能力,给业主及周边产业人群带来丰富的活动。“大屋顶”作为万科杭州主力孵化打造的文化平台,迄今已组织各项艺术活动逾600场,累计接待观众及游客200余万人次,并衍生出知名公益阅读空间“晓书馆”等一系列文化子品牌。目前,全国第二座“晓书馆”已经复制落地南京。同时,未来“大屋顶”也将复制到杭州万科更多的重点项目中,比如杭州的第二座大屋顶,将落户未来天空之城项目。
大屋顶“仲夏夜”活动照
比如,未来天空之城扩大单元内原有的24班小学至48个班,同步在项目内部建立3所15班幼儿园,不仅使得项目自身的小业主,以后都可以在一个学校读书,成为朋友,还为区域内城市居民缓解教育问题做出贡献。
再比如,在传统的TOD开发中,需要以最短路径解决效率问题,但这会忽略社区活力的激发。鉴于人群需求的丰富性,一条效率路径很难涵盖所有人的真实需求,万科杭州认为,新时代的TOD,应该链接美好生活的更多面,所以在效率流线上集中有序地布局核心场景,从而在效率路径之外诞生休闲路径。
天空之城约1500米的新月径就是项目中一条典型的休闲路径,它链接Park TOD活力内核——天空草地,将人群聚集在开放性的天空草地上,未来将通过万科产城的文化运营撬动,形成“中型广场”剧场般的空间感染力。
天空草地示意图
未来属于能够“造城”的房企
这是开发商进化的底层逻辑
党的“十九大”之后,不少房企纷纷宣布要转型成“美好生活服务商”。社区发展“去房地产化”,从“造房子”转型为造生活、造社区,这当然是趋势,也是满足人们“美好生活”的必须。
虽然把户型做好一点、景观做漂亮一点,也是满足人们的“美好生活”,但距离“美好生活服务商”尚远,对城市的贡献比较有限。
未来,一个合格的开发商,不能只站在一个项目的角度,而应该是整个城市,以及居民未来需要的理想生活的视角来看待、规划、建设和运营每一个项目。
首先,要转变思维。
无论良渚文化村、天空之城,还是2022项目这样的超大型项目的设计,从操作思维上来讲,已经不是一个住宅项目设计,也不是一个社区设计,而是一个城市设计。
因此,从一开始就必须是带着运营的思维去开发,而非之前的产销模式,干完就拍屁股走人的思维。
由于不少物业是要自持经营的,因此,万科在杭州作为城乡建设和生活服务商,在自持项目上培养了大量专业人才做空间运营。
比如,已有的良渚文化艺术中心,将来天空之城落地的未来文化艺术中心,都被称之为大屋顶。事实上,当有了这些空间运营团队时,复合TOD综合开发才能在城市服务商进一步领先,进一步升级。
其次要有复合能力。
仅未来天空之城项目,就涵盖了产业、商业、住宅、文化、体育、教育、养老七大复合业态指标。
部分当然可以外部引入,但运营就会成为一个头疼的问题。因此,其对复合能力的要求是相当高的。而万科杭州有商业公司,有产城公司……并且能够将各种能力形成一股合力。
万科杭州天空之城“六维”价值支撑
随着整个行业逐步由增量开发转向存量经营,慢慢的变多的城市发展将趋于精细化,需要城市运营商的参与。这也是怎么回事近年来,慢慢的变多的房企在往城市运营商上靠。因为地方政府越来越明白,多业态、多配套、产城融合,才能更好地提高效率,并且产生持续的现金流和税收。
对房企来说,由当前的产销模式逐步走向资管模式,租售并举也将成为未来的主流盈利模式。换句话说,房地产开发正在经历这样的剧烈变革:需要切换到真正的城市思维,去做每一个项目。
万科杭州2022项目巧妙的10米板、良渚文化村村民身份的构建,以及在天空之城实践过程中提炼出来的“六维图”(即TOD开发导则),这些闪光点都是对这一变革和时代的积极回应。
这一切,都是这家企业坚持产品与服务主张之下,获得的大型、复杂、综合项目的操盘能力,即“超级底盘”的冰山一角。更重要的是,“超级底盘”是可以进化的,比如天空之城既是TOD模式的进化,又是良渚文化村的城市进化版。不难想象,在跃向未来的赛跑中,“超级底盘”还将不断进化,以满足城市空间形态的更高需求,实现人们对美好生活的向往。(作者:明源地产研究院 凌峰)