12月23日，海口市住房和城乡建设局发布了一份成文于2019年1月7日的《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》(海府[2019]2 号)，和2017年印发的回迁安置补偿办法相比，本次对认定标准、补偿办法等都进行了简化。
其中在官方解读中最有必要注意一下的一点表述是“(2017年印发的补偿安置办法)补偿标准偏高，政府难以实现项目收支平衡，造成极大的政府债务压力，急需对房屋征收补偿安置的规定重新梳理、规范。”同时，新印发的文件强调安置补偿方式以产权调换、实物安置为主。
截图自：海口市住房和城乡建设局网站
以下为通知原文：
海口市人民政府关于印发
《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》的通知
各区人民政府，市政府直属各单位：经十六届市政府第 49 次常务会议审议，现将《海口市国有 土地上房屋征收补偿安置暂行办法》印发给你们，请贯彻执行。
海口市人民政府
2019年1月7日
海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法
第一章 总则
第一条 为规范本市国有土地上房屋征收补偿工作，维护公共利益，保障被征收人合法权益，加快房屋征收补偿工作顺利推进，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律和法规和国家有关政策规定，结合我市城市发展真实的情况，制定本办法。
第二条 本市行政区域内，因公共利益需要实施的国有土地上的房屋征收补偿安置工作，适用本办法。
第三条 区人民政府依法履行征收职责，负责本辖区内国有土地上房屋征收补偿安置工作。区人民政府确定的房屋征收部门组织实施本辖区的房屋征收补偿安置工作。
市房屋征收主管部门是本市国有土地上房屋征收的管理部门，对本市国有土地上房屋征收补偿安置工作进行指导、监督和管理。
市发改、财政、规划、国土、住建、综合行政执法、公安、政府服务中心、教育、工商、民政、税务、人社和审计等其他相关主管部门按照各自职责，协同做好房屋征收与补偿工作。
第四条 被征收房屋符合以下条件的按本办法有关法律法规予以补偿：
(一) 有房屋所有权证、不动产权证书或合法批建手续的；
(二) 没有房屋所有权证、不动产权证书或合法批建手续，经区人民政府集体研究认定应当给予补偿的。区人民政府能够准确的通过相关法律和法规政策，结合本辖区真实的情况自行制定相关认定办法。
第五条 有下列情形之一的，不予补偿：
(一) 超过批准使用期限或有关批准文书中注明因建设需要应无条件拆除的临时建(构)筑物；
(二) 拆旧建新房屋的批准文书中，明确要求应当拆除而未拆除的房屋；
(三) 被认定为违法建(构)筑物。
区人民政府对征收补偿调查认定和报送数据的真实性、准确性、合法性负责，不得在编制和报送征收补偿安置概算时，将不予补偿的房屋或建(构)筑物纳入概算。
第二章 房屋征收补偿安置
第六条 征收住宅类房屋的，被征收人可以再一次进行选择产权调换，也可以再一次进行选择货币补偿。
第七条 征收住宅类房屋，符合本办法第四条第(一)项规定条件的，按证件记载的面积补偿安置；符合本办法第四条第(二)项规定条件的，按区人民政府认定的房屋面积补偿安置。选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价给予补偿。
选择产权调换的，符合本办法第四条第(一)项规定条件房屋的应安置面积为证件载的房屋面积；符合本办法第四条第(二)项规定条件房屋的应安置面积为区人民政府认定的房屋面积。
选择产权调换的，安置房面积和应安置面积相等部分不核算差价。安置房面积小于应安置面积部分，按照安置房成本价结算。安置房面积超过应安置面积的，超过应安置面积 10 平方米(含10平方米)以内的部分,按照安置房成本价结算；超过应安置面积 10平方米以上至20平方米(含20平方米)以内的部分,按照安置房成本价的 1.2 倍结算；超出应安置面积 20 平方米以上的部分，按照安置房成本价的 1.5 倍结算。被征收人超出应安置面积选取单套安置房的，只能选取超出应安置面积最小值的安置房户型。选取多套安置房的，合计面积不得超过应安置面积 30 平方米(含30平方米)，且按合计面积的超出部分结算。
被征收房屋为带公摊面积的单位住宅楼或商品住宅楼，选择产权调换的，按被征收房屋套内面积 1:1 对应安置房套内面积进行调换和结算。
第八条 被征收房屋为非住宅类房屋(以权属证书记载为准)的，按照房屋性质用途评估补偿。
第九条 被征收房屋属于单位职工居住或按房改政策购买的本市单位公有住房，按以下方式处理：
(一) 职工原经省或市房改办批准按完全产权购买单位公有住房，且已按省或市房改办核定房价款额交清相应款项，或已按省或市房改办核定房价款额缴交了部分房价款但经产权单位同意并由职工补足相应房价款的，按照本办法第七条对购房职工予以补偿或安置。
(二) 职工原经省或市房改办批准按部分产权购买单位公有住房，且已按省或市房改办核定房价款额交清相应房价款项的，根据产权比例对房屋权利人按照本办法第七条予以补偿或安置。
(三) 职工原所购单位公有住房未经省或市房改办批准，职工及其配偶的任一方未购买过政策性优惠住房(含购买的房改房、解困房、公有住房、集资房、经济适用住房和限价商品住房)及领取职工住房补贴，且职工已按房改政策缴交了全部房价款，原产权单位同意放弃产权的，参照本条第(一)项的规定办理；职工已按房改政策缴交了部分房价款，原产权单位不同意放弃产权的，参照本条第(二)项的规定办理。
(四) 职工所居住房屋原未办理房改审核审批手续及未经缴交相关房价款，且职工及其配偶的任一方未购买过政策性优惠住房(含购买的房改房、解困房、公有住房、集资房、经济适用住房和限价商品住房)及领取职工住房补贴，经产权单位同意放弃产权的，由职工向产权单位按被征收房屋类似房地产市场评估价补缴相应房价款后，按照本办法第七条对职工予以补偿或安置。原产权单位不同意放弃产权的，按照本办法第七条对产权单位予以补偿或安置。
非本市单位的公有住房，根据产权单位意见可参照本市规定执行。
第十条 征收有国有土地权属证或不动产权证书的空地，涉及闲置土地的，由市国土主管部门按照《闲置土地处置办法》依法处置。不涉及闲置土地的，按照评估价给予货币补偿。
征收有权属证或不动产权证的个人住宅用地的空地，选择货币补偿的，根据权属证或不动产权证记载的性质评估补偿。选择调换房屋的，应安置面积为权属证或不动产权证记载面积，按照本办法第七条规定办理。
征收无权属证或不动产权证的空地，经区人民政府按照有关程序和规定认定为可以给予补偿的住宅用地，选择货币补偿的，按认定的性质、面积评估补偿；选择调换房屋的，应安置面积为区人民政府认定的补偿面积，按本办法第七条规定办理。不属于住宅用地的，按照认定的性质、面积评估或有关标准给予货币补偿。
第十一条 被征收人符合本市规定的公共租赁住房保障对象条件，但被征收房屋面积不足 60 平方米的，可选择以下方式之一进行安置：
(一) 共有产权方式。由政府补足调换60平方米回迁安置房的差价款，区住房保障中心作为房屋共有产权人，与被征收人共同购买回迁安置房，双方按各自出资比例享有房屋权益及办理房屋产权登记。
(二) 货币补偿保障配租方式。由政府出资集中购买一定数量的60平方米安置房，纳入本市住房保障管理体系，由区住房保障中心负责管理并向符合条件的被征收人配租，住房租金按照政府核定的标准做核算及收取。
第三章 补助奖励
第十二条 被征收住宅房屋未经批准自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿，原则上不予提供商业用房安置。但本办法公布前住宅已作为商业门面使用且办理了工商营业执照的，对其底层房屋实际用于经营的部分可以对被征收人给予适当补助，被征收人在规定时间内签订协议并搬迁腾空的，补助标准为1500元/㎡。被征收住宅房屋改变房屋用途作为经营性用房的，区人民政府应予以公示。
被征收住宅房屋改变房屋用途作为办公、生产、仓储、教学等场所的,不按照本条规定补助。
第十三条 住宅类房屋的被征收人选择产权调换安置房，自行安排临时安置的,按照选择的产权调换面积(最大不超过应安置面积)给予25元/平方米/月，每户最低不低于1000元/月的临时安置补助。
被征收人在发布征收公告之日起三十日内签订协议的，原则上一次性发放24个月的临时安置补助费(具体一次性发放的月数可根据项目真实的情况调整)，自腾空居住房屋并结清水、电、通讯、燃气、物业管理等费用之日起计发。被征收人延后签约的，按月份计依次递减。一次性发放月数期满后，被征收人仍未得到安置的，继续发放。
被征收房屋属于党政机关及派出机构行政办公用房，按行政办公场所相关规定和建成标准另行安排建设的，不补偿亦不结算，给予适当的临时安置补助费。
第十四条搬迁补助费按应安置面积22元/㎡一次性计算支付(含两次搬迁)，每户不足500元的，补足至500元。
第十五条 因征收非住宅类房屋(以权属证书记载为准)造成停产、停业的，一次性给予12个月的补助。补助的标准为：营业铺面按照该铺面评估价的1%/月给予补助；生产用房按照该用房评估价的0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按照该用房评估价的0.6%/月给予补助。
第十六条 被征收人在规定期限内签订房屋补偿协议并腾空房屋的，给予每户房屋 2 万元的奖励；选择产权调换的，按照选择的产权调换面积(最大不超过应安置面积)给予70元/平方米的安置房产权登记补助。
第四章 附则
第十七条 被征收房屋的面积、结构、性质以房屋所有权证、不动产权证书记载为准。
未经登记的房屋面积,由区人民政府根据《房产测量规范》依法调查认定。
本办法所指房屋，均为框架、混合、砖木结构房屋,不含简易结构和附属物。除有明确规定外，房屋面积均指建筑面积。
区人民政府应当将房屋的权属、用途、建筑面积等情况的调查认定结果在房屋征收范围内向被征收人公布。
第十八条 被征收房屋有房屋所有权证、不动产权证书或合法批建手续的，根据土地、房屋的性质、用途和区位等因素，按照类似房地产的市场行情报价评估。被征收房屋没有房屋所有权证、不动产权证书或合法批建手续，但经区人民政府集体研究认定应当给予补偿的，土地根据性质、用途和区位等因素评估，房屋按照重置全价结合成新率评估。
第十九条 安置房成本价由市人民政府根据真实的情况发布指导价。
第二十条 区人民政府应将全部被征收人的补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
第二十一条 区人民政府违反本办法规定，擅自提高补偿标准，或者弄虚作假、隐瞒虚报的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
被征收人提供虚假证明材料骗取征收补偿、补助、奖励款的，依法追缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 房屋征收项目实施中涉及政策未明确的或者政策未覆盖的问题由区人民政府集体研究处理，并抄送市房屋征收主管部门。
第二十三条 本办法实施过程中的具体应用问题由市房屋征收主管部门负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起实施,有效期两年。本办法发布之日前已发布征收决定公告的项目不适用本办法。原《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》(海府[2017]95号)同时废止。
官方解读：《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》
现就《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》(以下简称该《办法》)的有关情况解读如下：
一、为何需要制定该《办法》
(一)《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》即将失效
目前海口市的国有土地上房屋的征收补偿安置的标准以《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》作为依据，该办法于2017年8月31日发布，有效期2年，将于2019年8月30日失效。因此在该办法失效前需要起草房屋征收补偿安置相关规定，以待该办法失效后填补立法空白。
(二) 海口市房屋征收补偿安置工作的需要
为贯彻落实市委市政府关于基础设施、公共设施建设以及城市棚户区改造工作项目房屋征收工作的总体要求和部署，有力推动城市更新，承接自贸试验区建设赋予海口的城市职能，促进经济转型升级。
(三) 为解决海口市房屋征收补偿安置工作存在的问题
海口市房屋征收补偿安置工作开展以来也暴露出现行的《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》存在的许多问题，如：认定标准繁琐，补偿分类标准较多，准确应用较难，不易执行，影响项目推进。且补偿标准偏高，政府难以实现项目收支平衡，造成极大的政府债务压力，急需对房屋征收补偿安置的规定重新梳理、规范。
二、该《办法》的起草过程
2018年10月，我局委托海南信达律师事务所承担《办法》的制定起草工作。该所接受委托后立即成立了制定小组，收集整理了本省、市及全国其他省市的国有土地上房屋征收补偿安置的相关规定等材料，并进行了认真分析研究。
制定小组对当前存在的主要问题，和四个区房屋征收主管部门和实施单位进行了调研和座谈。根据市领导的指示精神，草拟了初稿并向丁辉市长作了专题汇报，以及按照专题会的会议精神，结合各区及相关单位的反馈意见作了进一步修改，形成了《办法》。
三、各单位反馈意见及采纳情况
(一)美兰区反馈九条意见，采纳八条，不采纳一条。
(二)龙华区反馈十七条意见，采纳五条，部分采纳五条，不采纳七条。
(三)秀英区、市国土局、市审计局、市财政局、市国资委无意见。
四、制定该《办法》的主要依据
(一) 主要立法依据
1、《中华人民共和国物权法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城乡规划法》
4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》
5、《海南省城乡规划条例》
6、《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》
(二) 主要参考资料
1、《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》
2、《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》
3、《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》
4、《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》
5、《〈南京市征地房屋拆迁补偿安置办法〉实施细则》
五、关于该《办法》主要内容说明
(一) 关于《办法》的名称
根据市政府要求，本办法应当统一涵盖基础设施、公共设施建设及棚改项目等涉及到的国有土地上的房屋征收，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号文)和我局的法定工作职责，《办法(审议稿)》名称定为《海口市国有土地上房屋征收补偿安置暂行办法》。本办法也和市国土部门正在加紧制定的《海口市集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法》进行衔接。
(二) 关于征收补偿对象
本办法第四条规定征收补偿对象为：一是有合法证件的房屋，二是没有合法证件的房屋，经区人民政府常务会议集体研究认定可以给予补偿安置的。
办法将补偿对象设定为两类，主要是针对95号文对补偿对象认定标准繁琐，补偿分类标准较多，准确应用较难，简化认定标准，特别是针对由法定征收主体区政府依法依规进行认定，有利于房屋征收实施过程中历史遗留问题的处理。该条款参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；…”和借鉴《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》第十六条“…权证不齐全的，由所在区组织相关职能部门根据房屋建设时的相关法律和法规及政策规定进行认定。”
(三) 关于房屋征收补偿安置标准
本办法第七条对应第四条两类补偿对象，对房屋征收补偿安置标准做了明确。产权调换方式为按1:1等面积置换，不足或超出部分再按安置房成本价结算。
被征收房屋为单位住宅楼和商品住宅楼的，按安置房套内面积1:1对应被征收房屋套内面积进行调换和结算。
该补偿安置标准主要是根据近期市政府经过多次论证，确定拟采用的简化安置补偿方式，以产权调换、实物安置为主的征收模式，保障被征收人实际住房面积不减小，既有利于被征收人接受，又可以有效降低政府征收成本。
参考《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十九条“征收住宅房屋时选择产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，按照套内面积1:1调换。…”以及 《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》第九条“…按照被征收房屋套内面积调换住宅房屋。征收房屋产权调换比例如下：
(四) 本办法第九、十、十一、十二、十四、十五条对自改铺面、各项补助、保障政策、职工住房补偿等按照《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》规定不变，按时签约奖改为每户2万元。
目的是保持政策的连续性，按时签约奖励标准与市国土部门正在制定的集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法的标准一致。
(五) 关于过渡安置费(临时过渡补助)
根据海口市人民政府关于印发公共租赁住房租金标准的通知(海府[2018]43号)，中心城区房屋租金市场价标准约为17-19元，现行过渡安置费标准与发布的我市市场租金标准相当。但考虑未来物价增长的因素，且从有利于征收工作实际出发，结合各区相关意见，本办法第十三条规定过渡安置费从95号文的20元/平方米/月调整为25元/平方米/月。
(六) 关于未登记的房屋面积测量规范
办法根据各区的意见，按照《房产测量规范》进行，更加充分保障被征收人利益。
(七) 关于未明确事项的处理
鉴于我市房屋征收涉及的问题很复杂，办法第二十二条规定房屋征收项目实施中涉及政策未明确的或者政策未覆盖的问题由区人民政府常务会议集体研究处理。目的是提高工作效率，解决征收中的问题，加快项目推进。
(八) 其它
该《办法》自发布之日起实施，有效期两年。该《办法》发布之日前已发布征收决定公告的项目不适用该《办法》。原《海口市棚户区(城中村)改造房屋征收补偿安置暂行办法》(海府[2017]95号)同时废止。
END
文章来源：海口市住房和城乡建设局
