跌宕一年的二手房总算用年底的回暖行情画上了句号。
2019年，天津二手房“两端热，中心凉”，这也契合这两年的楼市温度：天气冷时，楼市反而不冷。
不管买房人仍是业主，心中“气势磅礴”，要不要卖？要不要买？纠结了大半年。
有幸亏高位卖出、低位抄底的，也有懊悔高位没卖、低位没买的。
现在的商场现已没有单边行情，买卖双方随时都要博弈，也就给不了太多的考虑时刻。
只能从量与价上抽丝剥茧，随时做好心理准备。
2019年天津二手房关键词：年头年底热、年中冷、量提价跌、挂牌量打破10万套。
01
2019年12月尽管开端回暖，但成交价还没有胀大，仍处于0.29%的微跌状况。
但跌幅显着缩小，从趋势来看，昂首预兆已坐实。
2019年，只要2、3、4这三个月二手房成交均价是上涨的，也便是小阳春，其他时刻悉数跌落。
全年跌幅为2%，小阳春涨起来的，下半年都回吐了。
1月正值新年，传统冷季，估计2月成交均价环比将撞线回正。
成交量接连上涨，量在价先，提价的大堤现已筑起来了。
归纳贝壳找房、我爱我家、华夏地产的数据：
2019年12月，天津二手房共成交4774套，比11月增加8%。
年终翘尾。
2019年成交量最高峰呈现在3月份小阳春，之后成交量下滑，但也比较稳定，涨不动也跌不动，没呈现坍塌。
从年底行情来看，2019年月2018年出奇的类似。
归根到底仍是方针大环境类似，相同呈现方针放松，只不过2018年是预期，2019年是落地。
在各种数据都高度符合的情况下，有关“2020年是否会复刻2019年小阳春”，现已不需求置疑了。
接下来，二手房的成交量，可当作观测房价趋势的重要依据，量变到某些特定的程度，就会发作价格改变。
依据贝壳找房数据，2019年，诚基经贸中心、奥城公寓、兰江新苑是成交量前三名。
特别诚基经贸中心和奥城公寓，全年成交量在200套左右，比市区一个板块全年的成交量还要高。
这两个小区不太具有寓居特点，现已彻底沦为落户和上学的东西，总价不高、用完就卖，流通性很强，是楼市中的硬通货。
成交量扛住了，价格天然也能扛住。
除了市区的老破小，东丽区华润橡树湾和津南区富力又一城成交量也冲进前十。
这两个当地都是刚需重镇。
华明镇新房供给少，二手房就起势；
咸水沽尽管有新房在售，但富力又一城价格最有优势，并且，只要前三期能上津南试验小学，后四期需求摇号，那天然前三期的二手房更有商场。
02
二手房带看量在2019年底也有了新改变。
12月日均带看量高达3358次，比11月多了大约25%，乃至比3月小阳春时还多了10%。
方针放松，再叠加积压了半年的需求，在年终会集开释。
这些数据背面实锤了一件事：买房人张望心情开端散失。
许多业主表明，进入2019年11月今后，看房人就多了起来，曾经降价都没人看，现在周末一天就有7、8组。
从贝壳找房数据来看，有些小区7天内带看量最高能到达40屡次。
在12.16-12.22这一周，诚基经贸中心霸屏了，带看量前10中，6个都是这个小区。
在12.23-12.30这一周的带看量前10中，也有3个是诚基经贸中心，还有3个来自武清区。
这些带看量高的房源中，有几套现已下架了。
像诚基中心208万那套房子，半个月内带看了72次，业主不胀大都不正常，提价肯定是下一步动作。
楼市一回暖，盯紧学区房的需求又多了些，有买房人吐槽，现已连着两次被平和学区房业主放鸽子，都是“坐地起价”。
二手房是急先锋，武清二手房是急先锋中的冲锋枪，反响最快。
11月带看量前10中，8个都是武清区房源。
关于方针的反响，北漂要比天津人更灵敏。
带看成交比在11月下旬和12月上旬都是比较低的。
也便是说，或许曾经均匀带看30次才有1套成交，但在11月底12月初带看20次就能有1套成交，买房人出手速度快了。
到了12月下旬，尽管看房的人多了，但带看成交比又变高了。
买卖双方的力气永久都在彼此比赛，此消彼长。
03
2019年12月，天津市内六区和环城四区中，河北区、红桥区、北辰区成交均价微涨。
其他7区悉数跌落，东丽区跌幅最大为1.31%。
平和区跌幅较高首要由于结构性改变，究竟学区房价格起浮太剧烈，受面积巨细影响十分强。
从2019全年来看，只要平和区、河西区房价是扛住的，南开区也还好，微跌一点。
其他几个区均在2-9%的跌幅内，津南区跌幅最大。
二手房的跌幅一定会遭到新房的拖拽，新房供给量大、打价格战的当地，二手房价也会失守。
潮水退去，谁立桥头，太显着不过了，“上三区”公然不是白叫的。
2019年12月，92个板块中，有34个成交均价上涨，比11月多了19个。
跟着二手房回暖，价格继续上涨的板块多了起来。
回头看2019年2月最邪乎，92个板块悉数上涨，不知道2020年的2月会不会也这么邪乎。
依据贝壳数据计算，2019年12月，成交量最高的商圈会集在王顶堤、大港、挂甲寺、向阳路这几个中。
假如放到全年来看，王顶堤和大港也是位列前三甲。
大港由于总价低，30多万的房子也有，彻底只为落户，但买卖有必要要走正规中介，需求进步警觉。
王顶堤除了有地铁3、6号线，总价大多在150万以内，它的另一个优势便是“吃西青刚需”。
中北镇、精武镇、南站的业主许多都需求南开学籍，王顶堤是最好的挑选。
2019年12月涨幅较高的板块：
2019年12月跌幅较高的板块：
04
下一年会有小阳春吗？从二手房来看，现在就有点刻不容缓了。
关于房地产，最重要的是决心回来了。
这是心情转机的一个重要关卡，楼市会否会改变，二手房能够看得更实在一些。
但也不至于到惊惧的境地，即使小阳春来了，上半年大概率也是“先扬后抑”的走势。
所以，关于业主来说，从现在开端，时机现已呈现了。
商场多多少少呈现了“卖家话语权”，最好的主张便是三个字：抓住卖。
关于买房人来说，最低时点现已过去了，下一个较低的点要比及3月今后。
可是，方针层面的不确定性要考虑进来。
假如提出了“保6”，那楼市势必会“受刺激”。
所以，小阳春之后的楼市会不会像2019年那样显着冷下来，还不好说。
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