作者：李霞
日前，合生创展（00754.HK）的合生太仓港城中心区C-26地块住所项目遭到太仓市人民政府通报，人防工程、墙板检验等呈现严重问题。
一波接着一波。2019年前11个月合生创展完成合约出售金额189.72亿元，较2018年同比上升35.3%。据悉，合生创展董事局主席朱孟依定下一个小方针：2019年出售400亿元，2020年800亿元，每年坚持30%-50%的添加率。据此来看，合生创展前11月的出售额不及400亿元的一半。
15年徜徉百亿阵营
作为老牌房企，合生创展于1992年在香港建立，1998年在香港联交所主板上市。
早在2004年，合生创展就成为国内首家出售额打破百亿的房企，但从此以后一向被逾越，从未有打破。
合生创展曾与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称为“华南五虎”，现如今，同归于当年“华南五虎”的其他房企纷繁晋级千亿阵营，而合生创展则一向徜徉在百亿左右长达15年。
由图1可知，合生创展2013-2018年的合约出售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元。可以精确的看出，合生创展近6年的合约出售金额动摇起伏较大，同比增速不同也较大。在曩昔的5年中，其增速分别为-52.85%、88.01%、-19.00%、14.08%和62.28%。自2013年合生创展完成112.67亿元出售额后，2014年一度下滑过半，后续4年出售额都未打破百亿，直到2018年才完成规划性添加，达149.75亿元。
从合生创展2019年的半年报来看，2019年上半年合生创展的出售状况坚持微弱的添加气势，完成合约出售额为103.69亿元，同比添加66.30%。但从2019年前11月的合约出售额来看，未打破200亿元的出售大关。
相同，近些年止步不前的还有合生创展的土地储备。从土地储备来看，近5年合生创展的土地储备在逐年削减。在2014-2018年，合生创展的土地储备面积分别为3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米。但在很长一段时间内，合生创展富余的土地储备并没有转化为出售成绩。合生创展的合约出售面积终年维持在百万平方米上下，缺乏其土储总额的十分之一。因为合约出售面积很低，2014-2018年合生创展的土储倍数一向奇高，分别为77.76、35.07、40.88、40.30和22.53。
到2019年上半年，合生创展土地储备面积为2494万平方米，其间待开展物业约1945万平方米，占总土储的66.16%；开展中物业约586万平方米，占总土储的23.53%；已完工物业约409万平方米，占总土储的16.43%。从城市散布来看，绝大多数土地均在一二线城市。其间，合生创展在广州区域所占土储约761万平方米、惠州约700万平方米、北京约523万平方米、天津约542万平方米、上海412约万平方米以及宁波2万平方米。
进入2019年，合生创展重启公开市场拿地。在2019年7-10月，合生创展耗资约74亿元斩获北京、杭州、广州等地多幅地块，总金额逾上一年全年净利润。
其间，2019年7月10日，合生创展以总价9.36亿元竞得广东江门的蓬江区杜阮镇灏景园西侧、群华路与杜阮北一路交叉口东北侧A地块和B地块，土地用处均为商业、住所用地，溢价率分别为8%和5%；2019年7月22日，合生创展又以11.19亿元底价竟得广州增城区增江街陆村村的一宗宅地；2019年8月29日，合生创展以13.64亿元的总价值收买杭州新城悦宏房地产开发有限公司悉数股权，材料显现新城悦宏具有坐落杭州江干区一宗住所用地，该地块占地面积约4.9万平方米；2019年9月25日，合生创展与金茂联合体以总价28.2亿元竞得北京丰台区南苑石榴庄1宗修建面积为6.31万平方米的宅地，溢价率5.6%；2019年10月18日，合生创展又以11.78亿元拿下了姑苏昆山1宗宅地，扩张气势显着。
在公开市场频频拿地的一起，合生创展还加大了对旧改的布局。2019年4月合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、安康村旧村改造合作意向协议，其间，占地面积约109.74万平方米，现状修建约330万平方米，是海珠旧改项目中面积第二大改造片区；2019年9月16日，合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，出资总额达29亿元，总用地面积为24.71公顷。
多项目停滞
2014-2019年上半年合生创展手持存货分别为790.20亿港元、750.33亿港元、694.70亿港元、694.70亿港元、715.38亿港元和755.24亿港元。而2014-2019年上半年合生创展的均匀预收账款分别为129.18亿港元、111.14亿港元、103.03亿港元、72.17亿港元、79.60亿港元和133.57亿港元。
图3显现，合生创展反响存货去化压力的目标“存货/均匀预收账款”一向处于职业高位，2014-2017年该目标持续上升至9.63，到2018年才开端下降至8.99。2019年上半年该目标为5.65，但仍处于职业高位。而反响去化才能的另一目标“经营收入/均匀预收账款”近2年有下降趋势，阐明预收账款结转营收的速度变慢。
有必要留意一下的是，合生创展出售额长时间止步不前以及去化压力大与广州多个项目开发缓慢，乃至长时间放置密不可分。其间，合生创展坐落珠江新城中心商圈的珠江帝景，乃至在长达18年的开发之后，仍有很多土地处于待开发状况。合生创展于2010年8月，斥资逾37亿元竞投合作开发TIT科贸园，因未契合供地条件以及该项目与2009年政府对各区企业下达“退二进三”相关方针文件存在抵触，在拿地10年后仍处于晒地皮的状况。相同，合生创展坐落广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技构思园，在获地多年后，仍处于未开工状况。
据业界剖析师剖析，因为合生创展有很多土储为大盘项目，因而在曩昔的开发阅历中呈现了“开发问、招商难”的状况。
别的，合生创展有十多个占有了很多土储的旧改项目，开发周期较长。而相同以旧改见长的佳兆业，2008年全年的出售额仅为31亿元，而合生创展2004年便跻身百亿阵营；但2018年佳兆业的全年出售额已打破了700亿元，而合生创展仅为149.75亿元，缺乏其四分之一。
因为合生创展长时间以来奉行“多囤地、慢周转”的开发形式，经过土地增值取得收益，完成了高利润率。合生创展自2004-2014年毛利率长时间坚持在30%以上，到2015-2016年降到30%以下。在2019年上半年，毛利率乃至达到了52.23%。
不过，近2年合生创展的期间费用本钱率也在大幅上升，2017-2019年上半年合生创展的期间费用率分别为11.86%、17.79%、21.31%。其间，财政本钱由2017年的-0.39亿港元，到2018年添加至4.04亿港元，同比绝对值添加逾349%。2019年上半年因为合生创展弥补本钱的假贷本钱的加权均匀利率由2018年的5.9%，添加至6.6%，财政本钱为4.55亿港元，同比添加54.7%。
伴随着规划的添加，合生创展的杠杆水平也在扩大。 2019年上半年，合生创展的有息负债金额为897.03亿港元，较年头的551.01亿港元添加了62.85%，导致2019年上半年合生创展的净负债率由年头的69.59%上升至99.90%；而调整后的资产负债率也由年头的55.94%上升至58.47%。
另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50（中期）陈述》显现，合生创展绿色信誉指数62.4，绿色信誉等级B，排名职业第41位。
