住所兼具生活必需品和出资品的两层特点，其需求曲线天然不是简略的“向下”，如重庆楼市曩昔两年价格与需求同步上升，完成需求曲线“向上”，但跟着价值差的逐步收窄，以及商场需求的不断耗费，在重庆“买买买”的买房热心逐步降温。
2019年，在“房住不炒”的方针基调下，各地“因城施策”促进房地产商场平稳开展。在阅历2017、2018年的量价齐飞后，商场需求添加略显乏力，重庆楼市热度逐步褪去，2019年重庆楼市先后阅历了平平期-小阳春-冷淡期三个阶段。在成交量接连两年领跑各城市之后，2019年小幅落后于武汉，但出售价格受土地本钱上涨、产品结构调整等要素影响仍坚持稳中有升。
方针·继续宽松
重庆经济增速小幅上升，房地产支柱位置安定
图：2010-2019年Q3重庆GDP添加状况
数据来历：统计局
2018年重庆经济受买卖环境恶化和工业转型两层夹攻，GDP增速初次低于全国均匀水平，全年增速仅6%。2019年全市加快推进工业晋级，新兴工业快速添加，经济增速下行趋势逐步转向。2019年前三季度，九大支柱工业除汽车工业外均平稳添加，完成“六增三降”向“八增一降”的改动，加之对外买卖继续添加，某些特定的程度上缓解了重庆经济之压，估计2019年GDP增速添加6.3%左右。2019年前三季度房地产开发出资额增速为6%，占固投份额仍超20%，房地产职业作为重庆的支柱工业，当时位置仍较安定。
继续宽松的房地产方针，由内到外进步城市价值
多年来重庆房地产方针一向以宽松著称，哪怕在楼市上行期也以微调为主。2019年，各地因城施策，有紧缩有放松，但重庆出台的房地产相关方针依然“少且轻”，除了活跃响应中心如房地产资金办理、禁墅令等方针外，首要对房产税、学区房进行了调整、管控，但都是针对性的调整，对全体商场影响有限。
图：2019年重庆首要方针一览表
材料来历：中指研究院归纳收拾
2020年1月3日，中心首提“双城经济圈”，高质量策划推进成渝区域建造，从“成渝城市群”到“双城经济圈”，足见作为西部区域重要添加极的重庆和成都城市价值不断凸显。2019年，虽然房地产相关方针较少，但重庆经过由内而外两方面进步本身价值。一方面，对“四山”、“两江四岸”、“广阳岛”的土地施行严控，规划先行，看护城市中心资源；另一方面，经过渝黔协作、西部陆海新通道等多方协作，完成协作共赢，交通强国，城市虹吸效应日益凸显。
成交·缩水两成
同比跌落两成，重庆高光时刻不再
图：2013-2019年重庆主城区商品住所出售面积状况
2019年，重庆主城区成交商品住所2284.42万㎡，虽然成交量仍处高位，但同比跌落两成，跌幅高达19.52%。自2016年重庆楼市回暖以来，成交量不断攀升，2018年成交量近3000万㎡，但跟着商场热度的降温、购房需求的耗费，2019年成交量显着缩短，商场需求添加乏力。从出售套数来看，2019年重庆主城区成交商品住所20.47万套，日均成交561套，虽然缩短，成交量仍坐落全国前列，近五年累计成交商品住所达111万套。
商场瞬息万变，先后阅历平平期-小阳春-冷淡期
图：2016-2019年重庆主城区月度商品住所出售面积
2019年，重庆楼市波幅较大，月均成交190.37万㎡，而2017、2018年这一数值均超200万㎡，跌幅显着。详细来看，2019年可分为三个阶段，一是年头的平平期，迈入2019年，商场在继续发热后预期逐步改动，成交量显着萎缩，呈现波谷；二是3月份开端的小阳春，跟着土地商场的升温，楼市热度重现，加之房企活跃推盘，成交量呈现上升；三是下半年的冷淡期，小阳春之后商场热度逐步回落，成交水平继续较低，房企促销活动频现，虽然年末小幅冲量，但首要受供给大幅添加影响，成交热度仍处于相对低位。
成交会集在二环，大学城板块成交近200万㎡
2019年，重庆主城九区成交首要会集在渝北区、巴南区和沙坪坝区，出售面积分别为637、495.52和319.24万㎡，三区成交占比达63.56%。同比来看，仅渝北区成交量呈现跌落，跌幅达25.31%；巴南区和沙坪坝区受近两年土地供给添加的影响，在全体成交跌落状况下，同比仍上涨。
图：2019年重庆主城各板块住所出售面积
从板块成交来看，2019年内环内商场买卖不断缩短，成交首要会集在二环区域。成交量前三板块为大学城板块、蔡家板块和龙洲湾板块，出售面积分别为195.42、152.48和149.49万㎡。在“重庆向西、成都向东”开展的趋势下，重庆西部区域位置不断的进步。其间融创万达文旅城出售面积达109.13万㎡，成交金额超百亿元，居重庆主城区销量第一。
价格·稳中有升
出售价格虽然涨幅收窄，仍上涨至12188元/㎡
图：2013-2019年重庆主城区商品住所出售价格走势
虽然2019年出售面积呈现缩水，但出售价格仍稳中有升，达12188元/㎡，再创新高，较2018年再进步868元/㎡；但同比涨幅收窄，为7.67%，与2017、2018年涨幅比较可谓是小巫见大巫。曩昔三年重庆楼市迎来加快速度进行开展期，尤其是2017和2018年，因为基数低、商场预期杰出等多要素影响，价格快速攀升，但跟着需求的不断耗费以及商场预期的调整，2019年增速显着放缓。分月度来看，2019年各月份出售价格涨跌幅不大，在11505-12739元/㎡之间动摇。
主城九区同比均上涨，仅大渡口区缺乏万元
图：2019年重庆主城各区出售价格及同比改变
2019年重庆主城九区出售价格最高的仍为渝中区，为21576元/㎡，区域内已接连两年无住所用地成交，新房项目稀缺性显着；其次为江北区，出售价格为14474元/㎡；渝北区和南岸区出售价格也近14000元/㎡；主城九区中仅大渡口区缺乏万元。同比来看，2019年重庆主城九区均完成不同程度上涨，涨幅最大的为南岸区，上涨15.38%，其次沙坪坝区和北碚区涨幅也超10%。
从各板块来看，有七大板块出售价格超1.8万元/㎡，排名前三的板块为朝天门-解放碑板块、两路口-上清寺板块和观音桥板块，出售价格分别为24747、21855和19460元/㎡。与出售面积相反，七大板块均坐落内环内，中心区域地段优势仍适当显着。
改进产品占有绝对多数，90㎡以下成交缺乏两成
图：2018-2019年重庆主城区住所成交面积结构
近两年，重庆主城区严控土地的开发强度和修建高度、密度，容积率不断下降，也带来成交产品结构的不断调整。2019年90㎡以下产品成交占比仅16%，较2018年再收窄7.7个百分点，当时主力成交面积会集在90-140㎡，成交占比达七成。跟着新成交地块的开工建造，刚需产品将更加稀疏，洋房、别墅、大平层等改进型产品将扎堆呈现。
去化·供过于求
销供比继续跌落，供过于求更加显着
图：2016-2019年重庆主城月度商品住所供给面积及销供比
2019年在成交量缩水的状况下，商场供给也小幅跌落，2019年主城区供给商品住所2512.28万㎡，同比跌落16.74%，但供给量仍处高位，仅次于2018年。因为供给量较大，且成交降幅大于供给降幅，故2019年销供比跌落至0.91，为近几年最低值，商场供过于求现象更加显着。尤其是2019年7月之后，月度销供比均在1以下。
去化放缓库存继续不断的添加，重庆出清周期延伸至7.13个月
图：2016-2019年重庆主城区商品住所库存及出清周期
受供过于求现象影响，2019年库存不断的进步，尤其是下半年。到2019年12月，重庆主城区商品住所库存面积进步至1308.73万㎡，为2017年来最高值，重回2016年库存水平，较2018年同期添加20.11%。从出清周期来看，12月底出清周期为7.13个月，相较于2018年末的4.51个月延伸了2.62个月。全体来看，虽然库存和出清周期均进步显着，但去化水平仍较杰出。
土地·重质轻量
房企土地快速耗费，但项目仍将有序推出
图：2014-2019年重庆主城住所用地成交面积与出售面积比照
多年来，重庆土地一向坚持“天量供给”，但近几年重庆商品住所成交量速攀升，住所用地成交面积与商品住所出售面积差额逐步转向，尤其是2018年以来，差额均超1000万㎡。2019年重庆市主城区成交商品住所1235.31万㎡，同比跌落20.71%，虽然住所成交量缩水两成，但供需差仍达1049万㎡。当时房企土地储备快速耗费，亟需增储，这也是2019年上半年土拍热度上涨的一大根本原因，下半年跟着房企融资环境不断收紧，土地热度重回低点。
虽然当时住所用地成交与商品住所出售面积差额较大，但未来1-2年内项目新开盘节奏仍将稳步推出。一方面，在此轮房地产商场周期中，不少烂尾楼项目经过收并购从头盘活，如品牌房企融创、万科在二级商场均有收成；另一方面，出让地块亦有开竣工时刻要求，如要求交地后3个月内开工，开工后2年或2年半内竣工。
土地本钱快速上涨，占比超五成
图：2014-2019年重庆主城住所用地成交楼面价及同比
2019年头重庆土拍商场快速回暖，房企扎堆竞拍、溢价率水平继续较高、楼面均价不断改写，但年中开端商场热度又敏捷回落，基本以挂牌成交或低溢价成交为主。全体来看，2019年重庆主城区共成交110宗住所用地，规划修建面积1235.31万㎡，同比跌落两成；成交楼面均价6825元/㎡，同比上涨三成。2019年土地价值进步显着首要有两大要素，一是房企拿地志愿较强，品牌房企如万科、金科、龙湖加快补仓；二是因为容积率显着下调。
2019年重庆主城区商品住所出售价格为12188元/㎡，跟着成交楼面均价的上涨，土地本钱已进步至56%，占比再创新高，房企可操作赢利较2018年收窄，但仍显着高于2017年及曾经。
地块小而精，重庆住所降容提质
图：2015-2019年重庆主城住所用地容积率散布
2018年开端，重庆主城区便经过严控土地开发和树立疆土空间全体规划弹性留白机制，下降土地开发强度和修建高度、密度。2019年这一调控不断深化，主城区成交住所用地均匀容积率仅为1.6，下调显着，2018年均匀容积率为1.93，而2018年曾经均匀容积率均在2以上。
2019年成交地块中，有65宗地容积率在1.5以下，占比近六成，为59.09%，而之前这一占比仅为两三成。一起，单宗地块面积显着减小，均匀面积为11.23万㎡，2018年单地块均匀面积为19.23万㎡。2019年成交地块全体小而精，未来大盘项目将越来越少。
展望·量收价稳
2019年重庆楼市开展逐步转向，商场有起有伏，成交热度相对低迷。当时重庆经济仍处于晋级转型期的关键时刻，作为主力军之一的房地产商场仍需“保温”。重庆房地产方针一向以来坚持相对宽松，估计2020年方针方面仍将以“稳”为主基调，针对性的出台微调方针。
在此轮房地产周期中，商场需求耗费较快，当时需求添加略显乏力，估计2020年成交量缩短，但跌幅将收窄。价格方面，受产品结构调整、土地本钱上涨等影响，仍将坚持小幅上升。跟着低密宅地的不断入市，2020年改进型产品供给将继续添加，产品同质化严峻，商场之间的竞赛不断加重。
2019中指年度系列大盘点
