人口要素是影响住所商场的最根本变量。关于房地产商场来说，“长时间看人口”是共同的一致，人口的增加、结构的变迁，都会对住所供需及整个商场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在民间传统文化和住所观念上有必定的相似性，且日本和韩国的经济社会继续健康开展和城市化率都处于国际前列，研讨日本和韩国的人口改变与住所商场的联系，这有助于研判我国人口与住所商场开展的规则。咱们为此做了一个系列研讨，本期是系列三。
1、我国总人口概略
我国总人口从建国初的5.42亿增加至2018年的13.95亿，增加了近1.6倍。从增加率来看，建国至60年代末（1959-1961三年困难时期在外），全国总人口增加率维持在2%-3%的高位。70年代初增加率开端逐步下行，1980年下降至1.2%。80年代时，建国后50、60年代出世的婴儿潮人群进入生育高峰期，随即1982年国家将计划生育定为根本国策，使得总人口增加率仅出现小幅上升，这期间总增加率处于1%-2%之间。90年代以来增加率逐年下降，1998年跌破1%，2006年-2015年维持在0.5%左右。2016年1月1日起我国正式施行全面二孩方针，2016年总人口增加率稍微上升至0.6%，2017年起再度下滑，2018年下降至0.4%。
数据来历：国家计算局、易居研讨院
2、我国劳作年纪人口
与总人口相同，我国15-64岁的劳作年纪人口也阅历了大幅增加，从1950年的3.41亿增至2018年的9.94亿。其间50年代和60年代初增速较慢，60年代中期至本世纪初继续高速增加，劳作年纪人口的继续高增加也造就了变革开放以来咱们国家的经济建造的巨大成就。不同的是，总人口现在还在继续增加，而劳作年纪人口已在2013年到达峰值，人口盈利正在逐步消失。
从我国劳作年纪人口占总人口的份额来看，1950-1959年，跟着建国初期人口出世率的进步，少年人口份额继续增加，劳作年纪人口份额继续下降。1960-1976年，劳作年纪人口占比继续维持在56%左右。1977-1987年这十年，劳作年纪人口占比从57.3%大幅进步至65.9%。1988-1999年，份额从65.4%减速上升至67.7%。尔后份额上升速度又有加速，2010年到达前史高点74.5%。需求阐明的是2000年和2010年为全国人口普查，其他年份为抽样调查，因而数据上存在一些异动。尔后劳作年纪人口占比逐步下滑至今，2018年为71.2%。
数据来历：国家计算局、联合国人口信息网、易居研讨院
3、我国购房适龄人口
比较劳作年纪人口，我国25-49岁购房适龄人口的拐点来得更早。50年代初到70年代初，我国购房适龄人口缓慢增加，期间占总人口的份额从1950年的32.8%下降至1973年的26.4%。尔后跟着50年代和60年代婴儿潮时期出世的人逐步进入购房适龄阶段，1974年开端我国购房适龄人口继续高速增加，期间占总人口的比重也从1974年的26.6%增至2000年的41.6%。尔后跟着50年代出世的人逐步退出购房适龄阶段，2001- 2006年购房适龄人口根本平稳，占比则略有下降。
跟着80后第2次婴儿潮时期出世人群逐步进入购房适龄阶段，2007年开端购房适龄人口又出现了小幅增加，并于2015年到达峰值，购房适龄人口占比则在2012年就已到达峰值。跟着咱们国家出世人口数的下降和晚年人口数量的增多，购房适龄人口数量和份额还将继续下降。
数据来历：国家计算局、联合国人口信息网、易居研讨院
4、我国乡镇人口和乡镇化率
我国科学院发布的《2012我国新式城市化陈述》介绍说，新我国的城市化开展进程迄今大致包含1949-1957年城市化起步开展、1958-1965年城市化弯曲开展、1966-1978年城市化阻滞开展、1979-1984年城市化康复开展、1985-1991年城市化稳步开展、1992年至今城市化加速速度进行开展等6个阶段。1978年我国的乡镇化率为17.9%，2018年为59.6%，变革开放40年间增加了41.7个百分点。
数据来历：国家计算局、易居研讨院
5、我国住所建造状况和房价
1978年，我国乡镇人均住所面积仅为6.7平方米，公民根本处于“蜗居”水平。从1978年开端，政府和企业一方面加速住所建造脚步，另一方面开端探究变革住所准则。1978-1997年，我国乡镇住所供给还是以福利分房为主，这期间乡镇新开工住所面积获得了必定的增加，人均住所面积也增至17.8平方米。1998年，国务院正式宣告全面中止住所什物分配，我国房地产从此走向商场化。1998-2006年，乡镇新开工住所面积小幅上升，2007-2011年则迎来了大幅增加。2012-2015年新开工面积小幅震动下滑，2016年跟着商场出售的好转再度上升，2018年创新高，2019年现在来看将继续创新高。
与住所新开工面积相应，我国新建商品住所出售均价也出现了显着上涨。1995-2003年，房价从1613元上涨至2212元，年均上涨4%，这一时期我国刚发动住所商场化，房价涨幅较慢。
2004年以来，跟着经济的增加，我国居民收入水平继续进步，房价敞开了快速上涨的形式，仅在2008年有过小幅跌落，房价年均复合涨幅为9.4%。
数据来历：国家计算局、易居研讨院
注：1978-2005年的数据来自我国计算年鉴中的乡镇新建住所面积，其间1979年和1981-1984年数据未发布，依据前后数据估测得到。2006年及今后数据来自计算局发布的房地产开发企业住所新开工房子面积。
6、我国总人口、劳作年纪人口和乡镇新开工住所面积比较
将我国总人口、劳作年纪人口和乡镇新开工住所面积数据比较较，我国总人口现在还未出现拐点，劳作年纪人口的拐点是2014年，住所新开工面积现在还未出现拐点。
从我国总人口和劳作年纪人口的增速来看，2005年今后就开端出现不断下滑的趋势。但由于1998年房改曾经，我国乡镇人均面积仅为17.8平方米，严重不足，且乡镇化率水平还很低。尽管人口增速减缓，但乡镇居民的改进需求和新进城居民的新增需求非常大，乡镇新开工住所面积在房改后的20年里继续增加。
数据来历：国家计算局、联合国人口信息网、易居研讨院
7、我国乡镇化率和乡镇新开工住所面积比较
将我国乡镇化率和乡镇新开工住所面积比较较。1978-1995年，我国乡镇化率上升速度较慢，年均上升0.7个百分点，这一时期乡镇新开工住所面积虽逐年递加，根本维持在一个较低的水平。1996年以来，我国乡镇化率快速上升，至2018年年均上升1.3个百分点，乡镇新开工住所面积也逐年震动上升，尤其是2010年以来，住所年新开工面积均在10亿平方米以上。
