记者 | 孙梅欣
1月7日我国金茂发布的出售简报显现，2019年全年，公司完结出售额1608.07亿元，同比添加25.6%；累计签约出售约748.44万平方米，同比添加49.33%；还有已认购未签约物业出售金额合计96.27亿元。
这在某种程度上预示着，继2018年完结近85%的大幅度添加后，2019年，我国金茂在规划上再度创下新高。
这一出售额使得我国金茂初次在规划上跻身我国房企TOP20的方位，比上年排名提升了6个位次，增幅位列前20名房企的首位。
别的，在职业资金环境遍及偏紧的情况下，金茂到上一年年底完结回款1500亿元，回款率远高于职业均匀水平，确保了企业在规划扩张的一起，现金流的安稳性。
上一年中期成绩会上，我国金茂相关负责人表明，2020年规划方针是2000亿元。跟着2020年的到来，这一方针在金茂内部得已再次清晰。从增速来看，坚持现有添加幅度，到下一年年底，这一规划将根本到达。
直到2015年底，我国金茂的出售规划还只有300亿元。曩昔4年时刻，金茂坚持着50%的复合添加率，成为央企中的一匹“黑马”，快速冲入头部房企的队伍。
曩昔5年的房企规划添加的迸发期，各家房企“卡位”的方法各有不同。碧桂园、恒大以商场下沉，围猎中心城市周边完结“圈地运动”；融创经过收并购快速完结规划扩张；而金茂则经过城市运营，找到企业规划添加的“第二曲线”，完结职业”弯道超车”。
事实上，我国金茂进行城市运营现已由来已久。其间，值得一提的城市运营项目，是坐落长沙的梅溪湖。2011年，金茂以签约方法，成为长沙梅溪湖新城开发招募项目的出资人，取得梅溪湖中心片区土地一级开发权，而在其时，这片地块仍是一片葡萄园。
伴跟着一级土地开发的推动，一年之后，其时一级土地开发的收入约50亿元，约占当年企业全年成绩收入的24%。在之后的8年时刻里，长沙大剧院等地标性修建连续在梅溪湖建成，并引进多所校园、医院等基础设施配套，约945万平方米的梅溪湖新城也逐步成型。
克而瑞多个方面数据显现，梅溪湖板块新房的均匀成交价格，从2010年的3179元/平方米，添加为2018年的12788元/平方米，增幅超越300%。而梅溪湖地块成交的楼面地价，也从2012年的2000元/平方米，增至2019年的7200元/平方米。
发觉城市运营开展潜力的我国金茂，在2014年之后签下了南京青龙山世界生态新城、青岛中欧世界城等项目，并在2015年，转型定位为”城市运营商”，城市运营项目逐步满意开展老练，并在各地项目上进行仿制。
到了2017年，金茂城市运营的三条城市运营形式逐步成型，即以上海金茂北外滩为代表的城市中心综合体、以丽江金茂谷镇为代表的特征小镇、以及长沙梅溪湖为代表的城市新城。
进入2019年，我国金茂将这一年定为“城市运营年”，从传统的在二级商场拍卖土地，转向城市运营项目的获取。2019年，我国金茂新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态立异城、嘉兴上海之窗才智科学城、福州沿海才智新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目，并有姑苏张家港才智科学城、青岛即墨世界才智新城、青岛西海岸立异科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取第一批地块。
青岛西海岸·立异科技城效果图
到上一年年底，金茂现已在进入到47个城市中，取得了20个城市运营项目，在城市运营数量上构成必定的规划。
不同于一般的产城项目，金茂内部人士泄漏，在内部体系中，需求满意三个方面才可以算是城市运营项目。首先要参加彻底未开发的土地到新城建造全过程，包括规划、拆迁、建造、持有、出售和运营，全周期的建造和办理一个城市运营项目；其次在体量上，要做到成片区综合发开，项目面积要到达1000亩以上；在内在上，需求经过前瞻性、体系性和超前性规划、建造成多业态、多配套、产城交融的城市。
“参加到彻底未开发地块的建造，使得金茂关于区域开发具有必定规划主导权，可以愈加全面地对开发区域进行合理规划。一起具有资金权，也有利于区域的开发完整性和积极性。”上述人士表明，城市运营项目的体量，一般可认为开发企业供给3-5年乃至10年的开发量。
安稳和大体量的供货，使得城市运营项目可认为金茂在出售端供给确保。以上一年项目为例，在金茂完结百亿出售规划的5个城市中，南京、宁波和温州3个城市均有城市运营项目入市。实际上，就获取本钱而言，相较于单个项目的获取，城市运营项目的获取本钱更低。上一年中报显现，包括城市运营项目在内，上半年新增土地均匀本钱为5300元/平方米，较2018年底的均匀本钱下降了35%。
不同于地产的高周转和快速开发形式，城市运营项目规划和开发之初，需求一段时刻的前期开发和资金沉积。金茂内部人士泄漏，城市运营项目获取后3年，才干出现出开展势头，5年后才干逐步显现出新城。
跟着城市运营项目的添加，金茂可以在多个城市进行翻滚开发，进步资金的周转率和开发的速度，加速单个项目的开发进程，使得项目可以得到较为安稳快速的报答，可以更快地出现新城的生长相貌。
而在上一年的中期成绩会上，金茂高层也表明，城市运营项目一般有1-2年的孵化期，真实发生效益要在2年之后，依照这一进展，真实的效益会在2020年迸发。依据规划，2020-2022年间，将完结城市运营关于全体出资60%的土地储备奉献。
从2009年首个住所项目广渠金茂府入市，曩昔10年，金茂依托“府系”住所产品线布局全国，在现在进入的47个城市中，有24个城市建成了金茂府项目。跟着传统住所地产开发规划天花板的降临，我国金茂将第二添加曲线对标城市运营，以成为这家“黑马央企”下一个10年的生长发力点。
