编者按：在核算口径我国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波我国楼市史无前例之大行情，至2019年末在我国各干流城市怎么完结、演化和转机？
成交见行情，方针获空间，土地定供给，家庭收入是购买力，终究多方猜测2020，以此为查询根底，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019我国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据实在复原2019年我国楼市。
城市总述 青岛：2019年青岛创下4年新房成交新低。虽然土地商场还坚持买卖平稳，但全体下行趋势现已阅历数月，买涨不买跌，导致购房者多张望。但很多购房需求依然还在，2020年商场下半年或许有打破。
2020置业青岛指数：★★★☆
虽然现在商场还在张望，但一旦价格到位，作为绝无仅有的北方海边城市，购房需求或许被敏捷激起。考虑到青岛房价收入比低于10，咱们咱们都以为置业青岛现在即可考虑。
成交：新房成交创下近四年来新低
2019年青岛市共网签新建商品房141420套，出售面积1638.49万㎡，出售总金额2096.17亿元。其间共网签新建住所103205套，出售面积1246.39万㎡，出售总金额2366.37亿元。
经过青岛近五年新房、二手房成交套数走势图能够精确的看出：2019年青岛的新房成交创下近四年来新低，与2015年的13.9万套相差无几。而整个新房商场，在2016年成交到达高峰，随之开端缓慢下降。2019年，跌至低点。
二手房商场方面，2019年青岛成交量同连年根本相等，体现仍算能够。这也阐明在“房住不炒”主基调的影响下，楼市继续趋于理性。
从2019年全年来看，青岛房价根本坚持在13000-15000元/㎡左右。其间，房价均价最高点呈现在8月份，商品房成交均价为14953元/㎡；商品住所成交均价为15181元/㎡。到12月份，房价又呈现小翘尾，与本年制高点价格根本相等。高价（青铁华润城、银丰玖玺城等）、贱价（融创维多利亚湾、金地安闲城等）产品集中网签价格影响月度价格动摇较大。
方针：住宅补助扩大到本科生
a.青岛公积金新政。自2019年6月1日起，青岛市住宅公积金取消了二次申贷须初次公积金借款结清满两年的期限约束，员工结清初次公积金借款后，即可请求二次公积金借款，二次借款申贷条件、额度核算等其他事项仍按原规则履行。
自12月1日起，新修订的《青岛市住宅公积金提取管理办法》开端施行。新修订的管理办法在保存单位经办人一致为员工处理提取手续的根底上，铺开个人提取，答应员工自己或托付别人处理提取手续，事务处理自由度更大。新修订的管理办法还简化了部分提取事务的处理要件，最重要的包括：简化非初次归还商业性住宅借款提取事务提交的处理要件。这些新政关于一部分公积金借款买房的人群来讲，无疑是一个利好音讯。
b.青岛住宅补助初次扩大到本科生。3月5日，青岛市出台《关于印发〈青岛市青年人才在青立异创业一次性安家费审阅发放施行细则（试行〉的告知》和《关于印发〈青岛市高校结业生在青作业住宅补助审阅发放施行细则（试行）〉的告知》，给予硕士、博士研究生发放一次性安家费，博士研究生每人15万元，硕士研究生每人10万元；住宅补助目标初次扩大到本科生，其间本科结业生补助500元/月，硕士研究生800元/月，博士研究生1200元/元。以上两项方针均自4月1日起试行，实施网上自行申报。这关于招引更多高校结业生来青作业，优化人才作业创业环境具有极为重要的含义。
c.青岛各银行房贷利率上浮。2019年5月开端青岛绝大大都银行首套房借款利率，由之前的上浮10%、12%回升至15%，二套房借款利率则一致履行基准利率上浮20%。在首套房方面，青岛各大银行首套房利率一致上浮15%，首套房首付份额为三成；在二套房方面，青岛大都银行房贷利率上浮20%，我国邮政储蓄银行及青岛银行房贷利率上浮25%，首付份额为四成。银行放贷利率的上浮，使购房者购房本钱加大，某些特定的程度上按捺了置业需求。
土地：成交与2018年相等
截止到2019年12月31日，青岛招拍挂商住地块426宗，土地供给总面积1542.2万㎡，终究成交398宗，总成交土地面积1428万㎡，成交总额约968.49亿元，成交均价6782元/㎡，均匀楼面地价为3324元/㎡。供给、成交宗数及面积环比均呈现小幅上涨，成交土地均匀楼面地价上涨幅度较大，达25%。
2019年青岛土地商场相较前两年供需增多，因供地方案跟着商场做调整，价格高、库存少区域显着添加供地。从月度成交看，土地的月度供需商场体现安稳，为完结供地方案年末大批量供地，11、12月，呈现了一波土地出让潮，开发商拿地热情高涨。
估计未来，青岛还会有足够的土地上市，出让土地方位也大多坐落市郊。这将在某些特定的程度上缓解商场上紧俏片区的购房严重状况，如即墨区等。可是，胶州、胶南等区域现在有很多存量房等候消化，很多土地的上市也会添加该区域的去化压力。未来，估计这些区域的去化难度会加大。
房价收入比：9.85
来算算青岛的房价收入比。咱们的单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5）。以青岛2018年乡镇人均可支配收入50817核算，乘以4为家庭年收入20.3万元。青岛刚需100平米，现在总价大约200万左右。则房价收入比为9.85。
2019：买涨不买跌，张望心情浓重
2019年青岛整个商场上的张望心情较浓，商场需求是很多存在的，可是大都买涨不买跌。尤其是二手房方面，很多二手房呈现降价现象，可是依然不能影响购房者入市。估计2020年上半年，会连续这种商场状况。
笔者有一位同学，在市郊有一套房子，现在在市区上班。假如买房，需求卖掉市郊的房子才干凑够首付款。这一年来，该同学看遍了主城区的房子，从市北到李沧，都觉得房价或许还会降，迟迟不愿下手。一方面，是怀着主城区房价或许会跌落的心思；另一方面，该同学需求卖掉自己的房子再买房子，可是现在二手房商场冷淡，即便是要买低，他们的房子也会呈现卖低的状况。因而，该同学陷入了两难的局势。
2019年热销区域：胶州榜首
2019年，原胶南市中建秀丽城项目出售套数位居首位，融创维多利亚湾贱价跑量，位居面积榜榜首，青铁华润城凭仗区位、配套等优势，客户认可度较高，网签获金额榜冠军。
从成交散布看，胶州市、原胶南市成交量抢先其他区市位居一二位，别离成交255.05万㎡和212.16万㎡，算计商场占有率超越3成。其他区域成交量均在180万㎡以下，市南区、原市北区受在售项目少的影响，成交量偏低。
价格方面，市南区签约均价52206元/㎡，高居榜首；崂山区全体均价35610元/㎡紧随其后；主城区其他区域价格在22000-31000元/㎡之间；北城区和西城区价格在13000-17000元/㎡之间，市郊价格在6500-14000元/㎡之间。
2019青岛绿城·海棠印月开盘现场
2020猜测：上半年仍会较惨白
关于2020年商场将怎么，有开发商告知笔者，项目留下四栋楼预备在2020年提价出售。有乐居搭档以为，2020年上半年楼市依然会比较惨白，估计下半年会有所缓解。有一般网友以为，楼市未来下行或许性较大，现在坚持张望。
现在青岛楼市下降趋势显着，预期方针不放松状况下，将继续下行。主城区项目日益减少，胶州、胶南库存压力较大，优质的辅城区、近市郊值得长时间重视。即墨区在2019年呈现求过于供的现象，估计未来在有新地入市的状况下，会继续遭到购房者的重视。
本次查询采编人：闫丽敏 潘宇凌
2020年1月15日
