编者按：在核算口径我国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波我国楼市史无前例之大行情，至2019年末在我国各干流城市怎么完结、演化和转机？
成交见行情，方针获空间，土地定供给，家庭收入是购买力，终究多方猜测2020，以此为查询根底，乐居总编室联合乐居财经研讨院推出2019我国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据实在复原2019年我国楼市。
城市总述 天津：2019年头，天津楼市阅历了阳春般的回暖痕迹，土地、新房、二手房商场一路走高。紧接着进入五六月份气候行将入夏，楼市却入了冬，一、二、三级商场团体蛰伏，全体成交下滑，商场哀嚎遍野，但终究各项成交数据均超从前。
2020置业天津指数：★★★☆
2019年海河英才方案的推动和区域性人才购房方针的铺开，暂时未显着影响到楼市成交，2020年天津房价在“价格战”中寻底，购房者可渐渐挑。
成交：天津新房商场稳中有升
2019年天津新建商品住所商场终究以1394万㎡、12.8万套、2197亿元的出售成果闭幕！成交量、成交金额均环比上涨约11-12%；而全市均价15766元/㎡，完美地坚持了安稳平衡。
2019年度天津房企出售金额榜
2019年度天津房企出售面积榜
房企体现上，2019年天津房企出售金额榜第一为183.9亿元，前十门槛63.9亿元；出售面积第一为100.3万㎡，前十门槛45.6万㎡。与去年比较，第一和门槛数值均有所提高。
如下图所示，2015-2019年天津新房成交状况。回想2016年，天津住所商场一路高歌，形成很多住所项目“被豪宅化”刚需置业者被逼外迁，出资客蜂拥入市；2017年限购强势落地，局势发作反转，部分手握钞票的买房人的购房资历被切断；2018年楼市成交在政令和需求的调整中回落；2019年按耐不住的开发企业打起了价格战，商场又开端在震动中回暖。
经过数据可以很显着的看出，2019年的“我太南了”的标语并非彻底实在写照，相反，成果却意外地出了彩儿，并创下了近三年来最高成交记载！
也就是说，2019年是本轮调控以来成交最好的一年！
万科远郊项目单价12000-13000元/㎡，开盘现场800人涌入，当晚出售额3.2亿。
远洋环城项目单价18500-21500元/㎡，开盘当天出售额高达10亿。
仁恒市区项目均价39500元/㎡，2019年全年出售额约25.4亿。
跟着楼市区域及板块的不断扩张及预期规划的实现，天津房价梯度益发显着，这也代表着商场分解愈加严峻。整理2019年天津商品住所细化后的成交状况可以精确的看出天津新房商场首要出现出如下现状：
1）单价门槛拉高，1万元/㎡以下房子越来越少，现在单价1.5万元、总价150万以下房子首要聚集在远郊；
2）环城主力成交单总价分别为1.5万-2.5万、150-300万；
3）市区为单总价迸发区，但其全体向上的内驱动力略有缺乏。
总的来说，天津不同价格区间段的商场分层已较为清楚，全体以流量型产品为成交主力。而跟着城市外溢激流的演进，客群置业半径扩大化，由单区域竞赛向跨区域交叉竞赛的趋势愈加闪现。预判2019年价格战之后，2020年的商场之间的竞赛必然愈加剧烈。
二手房：商场降价到位成交翘尾
（数据来历：华夏地产）
（数据来历：诸葛找房）
2019年天津的二手房挂牌价格一路坐滑梯，二手房业主大有“以价换量”的诚心。天津的二手商场出现三大特征：
1）落户需求活泼，成交占比达40%；
2）学区加持下“老破小”成交依然炽热；
3）年末二手房成交翘尾，以价换量效应显着。
修改暗访河西区一家大型中介门店，有一位市民刚刚降价10万元出售了一套河西区宾水道的老房子。她说自己一向在为腿脚欠好的老母亲找寻市区低楼层住所，中介人员告诉她在河西区珠江道邻近有一套户型和朝向都不错的老小区房源近期挂牌，全家人到现场后发现房子是小区里可贵挂牌的“楼王”。虽然报价高于同小区其他住所，但对方也急于卖旧房买新房，自动降价10万元。所以这位市民赶忙签订了合同，一起抓住降价出售手里的旧房筹集房款。这位市民表明“低卖低买咱们都适宜。”
从相关新闻媒体报道来看，天津2019年二手房成交比较较从前正处于低迷状况，这也是阻止新房成交的一个最大妨碍。市民手里的二手房无法及时变现直接影响了改进型需求的新房置业。
方针：环绕人口导入 得人才者得全国
在中心“稳地价、稳房价、稳预期”主基调下，天津继续严格执行“三价联控”、限购限贷限价等调控方针，坚持高压严查态势。2019年10月天津发文拟针对沿海中关村科技园、宝坻中关村科技城，接受北京非首都功用项目放宽非津籍限购条件，有部分放松痕迹。
天津有关人才引入和落户的方针贯穿于2019年全年，并延续到2020年。“海河英才”方案是2018年5月出台的，时至2019年末累计落户的“新天津人”24万。2020年天津将环绕战略性新兴产业和支柱产业高质量开展需求，进一步晋级完善“海河英才”行动方案。虽然不能轻言人才方针对楼市会形成巨大的利好但城市人口的增加对住所需求的拉动是客观存在的。
土地：成交量反弹 完毕“两连降”
:2018年下半年，特别是第四季度以来，天津土地商场的地块好像陷入了挂挂停停、挂停挂停挂挂停的魔性循环。大略数数都有十几宗地块成交“失约”，致使令咱们不由发生2019年天津土地商场“有点难”的片面形象。
2019的全年数据现已定版，现实真的像咱们感触的那样吗？假如答复“是”，那么你又错了。
依据克而瑞数据，2019年天津土地商场成交总价算计约1357亿元，同比2018年涨幅达28%。天津年度土地出让收入在接连两年下降后强势反弹，简直追平2016年的前史极值（1389亿元）；成交占地面积也相同完毕“两连降”，上升至约2354万㎡，涨幅同比约20%。
据乐居天津不彻底核算，在天津土地成交中占首要比重的各类经营性用地（住所、商服类）2019年成交愈180宗，总价算计约1280亿元。换句话说，仅商住部分成交金额都已超越2017、2018土地成交总额。
虽然年度总成交量上升显着，但详细到单宗土地本钱上，不管从总价仍是单价视点衡量，2019年天津商住用地价格全体依然坚持了自2017年实施最高限价调控以来的安稳水平。总价榜超22亿即可入围年度前十，单价榜TOP10门槛更是降低到15000元/㎡，远远低于2016、2017年前史水平。
区域方面，2019年度，天津最为中心的市内六区共成交7宗宅地；环城四区宅地供需继续两旺，各区均有超10宗地块成交；沿海新区各版块之中，2019年成交量最大的为高新区，其间以海洋科技园为首；远郊区方面，武清、宝坻商住地块成交量齐头并进，简直不分伯仲，均近20宗。
值得一提的是跟着京滨城际（京津城际二线）建成在即，宝坻城区、南城高铁板块宅地供需相较从前特别大幅提高，包含融创、万科、碧桂园、红星美凯龙等在内的一批闻名头部房企均在这一年初次布局宝坻城区。
2019年房价收入比:9.3-12.7还算靠谱
咱们用单套总房款与家庭可支配收入的比核算房价收入比，天津数据是9.3-12.7。
天津2019年新房成交均价15766元/㎡，依据华夏研讨开展部数据，住所成交主力户型在70-90㎡，成交均匀总价大约区间110-150万元。天津市核算局数据，天津2018年居民人均可支配收入39506元，以此数据核算天津家庭收入(按3人核算)118518元。由此得出天津的房价收入比是9.3-12.7。
2020：天津多改变多亮点
假如说2019年是多政令、多企谋的一年，那么2020年一定是多改变、多亮点的一年。单价地王沧州天成地块估计2020年入市；总价地王王顶堤天保地块2020年入市；天房大沽北路地块沉寂三年何时开工；环城四区成交的很多宅地转化为存量房的去化问题；海河英才“晋级版”落地后对楼市的拉动效应，都将是新的一年天津房地产商场值得等待的亮点。
本次查询采写人：郭晓涛 潘宇凌
2020年1月17日
