2019年度房企业绩尘埃落定。
克而瑞研究中心多个方面数据显示，2019年，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至12月末，绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标，但整体超额完成率不及2016年和2017年。行业整体规模增速较前两年显著放缓，百强房企规模增长“失速”。
各梯队房企在销售金额门槛进一步提升、竞争加剧的同时，值得一提的现象是，在业内人士看来，TOP30将成为规模发展的重要分水岭。
日前，珠江投资集团总裁王晞在易居沃顿PMBA第八期新春年会模块课程中表示：“日前如果将房地产行业比作东非大草原，那么房企就是狂奔在草原上的角马，如果对岸有收益丰盈的水草，角马们仍愿意冒着被金融大鳄吞噬的风险负债过河。角马靠速度和数量规避风险，就如同一味追求规模的房企。”
针对2019年业绩和企业发展的相关问题，连日来，《中国经营报》记者先后采访了绿城中国控股有限公司（03900.HK，以下简称“绿城中国”）、中梁控股集团有限公司（02772.HK，以下简称“中梁控股”）及旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉控股”）等多家有代表性的房企。
2019房企规模竞技
从2019年企业目标完成情况去看，绝大部分在年内设定了业绩目标的房企，均已达成年度业绩目标。其中，世茂、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家房企业绩表现较佳，早在11月就已提前完成全年目标。而截至12月末，世茂、阳光城、金科、中梁、中骏、建业等8家房企的目标完成率均在115%之上。
但总体来看，近年来调控持续、市场整体去化率不及预期，房企的目标完成率呈逐年降低的态势。克而瑞研究中心多个方面数据显示，相比2016年、2017年近八成房企目标完成率超110%，2019年该区间的房企数量明显降低。
“行业的规模已经到了增长的一个瓶颈，企业的增长随着行业的发展也已经到了一个瓶颈。”克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣向记者表示。
相关多个方面数据显示，2019年仅半数房企的目标完成率集中在100%～110%之间。在房企整体目标增速放缓，平均目标增长率由2018年的41%回落至20%的背景下，虽然2019年绝大多数房企达成了全年业绩目标，但整体表现不及2016、2017年。
2020年1月8日上午，在上海绿地控股集团总部大楼会议室，面对本报记者提出的对于绿地控股2019年成绩打多少分的时候，绿地集团董事长、总裁张玉良并没有正面回答。但其坦言公司2019年完成3880亿元房产销售业绩，跟期待还是有差距的。
根据克而瑞日前发布的房企全年销售成绩单，绿地集团房地产销售全口径金额3880.2亿元，位居行业第6位。与去年的3812.2亿元相比，仅仅增加了1.78%。
除了绿地控股，根据克而瑞日前发布的《2019年1～12月中国房地产企业销售榜TOP200》，以品质驰名的绿城中国2019年实现全口径销售金额1353.6亿元，未能进入前20行列。
就此，2020年1月7日，绿城中国相关负责人回应本报记者正常采访时解释称，克而瑞此次公布的全口径榜单不包含待建部分的金额。“2018年我们的销售业绩是1564亿元（投资+代建），对应2019年的销售业绩是2018.3亿元（投资+代建）。”
增速放缓已成为不容忽视的趋势。根据克而瑞日前发布的《2019年中国房地产企业TOP200排行榜》，近年来以增速著称的中梁控股在2019年实现全口径销售金额1526.5亿元，位列第19位，跻身行业第二梯队。另据公司此前披露的IPO招股书，2016～2018年，中梁控股合约销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元，年均复合增长率超70%。
“随着公司规模的增长、销售基数的扩大，2019年增速相较前几年有所下降，属于行业一般现象，也符合公司稳健发展的策略。”中梁控股相关负责人向本报记者表示。
而从对规模的追逐到对要求规模与质量共赢的趋势，反映的正是房地产丛林法则从杜邦公式到生产函数再到7+2+1经营法则的不断迭代升级。王晞揭秘，从规模追逐到生态位的提升才是当下中国房地产企业面向未来的丛林法则。
马太效应愈显
行业增速放缓的同时，房企发展中呈现出来的马太效应愈加明显。相关多个方面数据显示，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。分梯队来看，行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。
“分梯队来看，TOP30以上的房企集中度在逐步上升，但TOP30以后的房企集中度慢慢的开始出现下降。也就是说，之前房企往百强集中，现在房企正在往前30强集中。30强是哪些房企？就是那些千亿房企。未来主流房企可能就集中在这一段。”朱一鸣表示。
而在亿翰智库首席研究员张化东看来，未来500亿元将成为房企发展的一个分水岭。“如果到500亿元的话，企业发展就相对来说还是比较安全，如果还是在500亿元以下的话，其都会处于一个不太安全、不太稳定的状况。”
亿翰智库研究报告指出，2019年，对于多数房地产企业而言，都是难熬的一年，调控政策压制及资金端的严控，使得多家企业失去了投资能力，而且关于企业破产清算的新闻甚嚣尘上，房地产企业的项目失去“价格能力”也成为企业共识，多城市内项目去化率下行也已成为趋势。另据人民法院公告网显示，2019年至少有525家房地产企业“申请破产”。
“丛林法则里必须承认的原则就是做大不代表做强。做大规模不是房企面向未来的核心竞争力。真正的强者，会通过资源整合将盈利能力、运营能力、资信力、资源获取力等综合竞争优势全面提升。”王晞在易居沃顿PMBA第八期新春年会模块课程中分享表示。
易居沃顿案例研究与教育基地由易居中国和沃顿商学院联合成立，是在中国房地产、互联网、金融等领域颇具知名度和广泛影响力的商科机构。基地致力于打造产学研一体化大平台和企业经理人升级与发展的生态圈。
行业大趋势之下，房地产企业开发商们往往想尽各种办法进行“突围”。
根据旭辉控股日前发布的2019年11月销售简报，11月份公司合同销售金额220.2亿元，环比增加15.71%，同比增加69.38%。另据了解，11月份公司合同销售均价约为15000元/平方米，较上个月环比下降800元，与去年同期相比每平方米下降2000元。
对于公司是不是真的存在以价换量的问题，2020年1月8日，旭辉控股相关负责人向记者回应表示，2019年11月单月销售均价同比下降，主要是受到全国销售结构变化影响：北京、温州等均价较高的城市本月销售占比降低，济南、合肥、武汉、天津均价较低的城市销售占比提升，因此综合来看销售均价有所下降，并非“以价换量”。
资金也是房企不得不面对的一道难题。近年来，中梁控股通过大量与信托机构合作进行融资。相关多个方面数据显示，2018年公司的融资成本为9.9%，至2019年6月末，中梁信托多数项目融资成本为10%。
“我司目前已经建立了多样化、多结构、多层次的融资体系，授信体系涵盖国有大型银行、股份制银行等，同时建立了金融联盟，加强与金融机构的战略合作。上市后我司又接连获得国际及国内知名评级机构给予的良好信用评级，拓宽了境外融资渠道，融资结构的调整可以促进融资成本进一步优化，同时公司也会积极通过创新融资形式，加快销售回款等方式满足我司资金需求。”中梁控股上述负责人向记者表示。
对于房企2020年的销售目标，张化东持有比较谨慎的态度：“我觉得大家相对来说都会比较保守，头部企业也就是10%上下。”
“现今行业环境下，竞争加剧，企业升维精进，强者恒强，行业集中度加速上行。行业降维淘汰，竞争力较弱的企业不断被淘汰，强者生、弱者退的丛林法则持续上演，行业格局不断优化。”亿翰智库方面表示。
