来历：咚咚找房（szhome001）作者：深圳.娟子
前语
前天，深圳房地产信息网的2019年“龙虎榜”发布了，里边有几个有意思的数据，在楼盘成交量方面，新房的供给及成交主力仍是龙岗、宝安，其次是光亮和坪山。
新房住所成交数据同比涨幅最大的区域里，盐田和大鹏是个例，由于2018年没盘入市成交量太少，所以本年同比涨幅没有参阅价值。值得一提的是光亮的成交量同比翻了近2倍。
罗湖的成交和供给在深圳都是倒数1，刚需也多集合在成交量最大的“原关外”几个区。
成交量最多的前十中，宝安沙井、光亮的项目占了6个，前四名均是来自这两区。
有意思的是，这两个片区也惊人的类似，房子本年都是要靠抢，成交战绩十分相同，是深圳刚需置业者本年最喜欢的两个片区；价格适当，也正处于开展初期。
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许多置业者表明相同的价格为何需求选光亮？为啥不买价格附近的沙井，为啥不选离市区更近的板田，为啥不选更廉价的布吉？
光亮房价现在高吗？客观来说，相较于片区现在现状来说，当然高了；相较于“市区”、宝安来说，5万左右的单价还能承受。
本年也有许多朋友告知娟子，自己买光亮主要是想着未来通勤南山会很便利。
前几天，家在网友@光亮炎热 发布的《预备买光亮的南山刚需请擦亮眼》激起了深圳刚需选区之争。
他以为，本年的热度轮到光亮，这很契合深圳人多年轮换热门片区炒房的陋俗。但想在南山上班，却又想置业光亮的刚需需求擦亮眼。
1、光亮到南山的交通，与龙岗相同，约30公里，之前由于片区人少，所以交通还说得过去，2019年已适当拥堵，未来单程到南山1.5个小时很正常。
2、很快光亮的通勤会变得反常辛苦，他以为至少这7年之内，仅有6号线，而6号线灵通市区十分不方便利；就算13号线建成通车换剩也不方便利。
3、提到科学城规划，期望这次不是画饼，哪怕用15-20年建起来成为南山第二个科技园也好，但存在太多不知道。
网友@光亮炎热说的不无道理，现在光亮短期内的交通的确存在不方便的问题，未来的开展得看科学城，是否能真实吸纳更多的企业入驻，不然，仅是开展成为如龙华相同的睡城，价值将大打扣头。
当然，也有不少网友看好光亮。
家在网友@chongzhiding表明，买了光亮房子的人，想五年内套现挣钱，估量会有难度；但10年到更久的未来，你们将占有深圳开展另一个黄金时代和黄金地段，这是龙华，坪山，罗湖所仰慕。
他以为，深圳政府关于光亮抱有极大的期望值。深圳在未来湾区城市竞赛中急需求补短板和培养新的竞赛优势，而光亮做到了一箭双雕，科学城培养原生科技优势，大学城补上高等教育短板，这但是连南山都做不到的工作。
再者，光亮的定位是北部副中心，涵盖了简直一切城市功用。高铁、科学城，大学城，南山有的光亮也有，未来或许光亮不是要做南山小弟，而是适当南山兄弟都不必定。10年内你工作的公司说不定从南山搬到光亮或是建立分公司（由于本钱更低又有人才聚集）。
光亮最重要的13号线北延线，它的效果必定不只满意每天通勤，而是沿着这条线，南山的高科技产业集群一路往北散布到石岩、光亮，乃至到松山湖，这条科技动线才是深圳的未来。
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除了光亮之外，宝安沙井成为刚需置业的另一个网红区，尽管片区仍是破破烂烂，但一条11号线快速的串连福田、南山；加之大空港新城、海洋新城、前海等一系列可期的概念性规划，沙井成为许多自住、出资客的挑选地，但本年沙井入市的楼盘也十分少。
比较较，宝安沙井现在的便利性要比光亮强得多，但片区的全体刻画更为困难，由于只要靠城市更新来推进，你见过宝安沙井有净地出让吗？很少。
有网友表明，光亮5w+，选坂田不香么？到南山差不多，但坂田到福田罗湖都很快，周末开车20分钟到福田CBD，就算光亮科学城起来了，但华为是现成，感觉光亮现已透支了许多年……
坂田相对来说现在也到了6万左右，近两年坂田片区并没有可观的利好，所以置业者并不热衷于挑选这个片区，片区新盘入市也十分少，能挑选的盘有限。
加之本年龙岗整个片区都走势不强，东进现在也不怎么提了，没有概念可打，成交量涨了，但价格同比涨幅最高的坂田，才2.2%。（可看下图）
本年坂田的交通会进一步改进，不扫除会招引一波置业者，一是地铁10号线年中注册，别的是坂银通道会注册，这一条通道对板田的含义是十分大的，建成后从坂田开车到福田的时刻由本来的近1小时缩短至大约12分钟。
图片来自：贝壳研究院
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为啥不选布吉？
前几天，搭档提起布吉现已沦为深圳人买房最终“挣扎地”了，娟子细数了一下各片区，除了坪山之外，布吉现在的价格低能够倒数。
近期，家在论坛有不少这样的评论，“假如钱不行，又想买房，那就买布吉吧，好歹也在深圳上车了！”
钱不多，考虑能上车，有一部分刚需买布吉已成为不得已的挑选，从上面的“龙岗各片区量价比照”表能够精确的看出，布吉的成交量是龙岗最大的区（6835套，占了整个大龙岗的4成多）。
比较其它区，离市区近，接罗湖，地段也没那么差，但房价涨幅老拖后腿。
布吉的开展跟从罗湖，罗湖近些年的开展十分缓慢，布吉自身存在着规划落后、内部交通不方便等深层次前史要素，全体的增值空间是全市倒数。
提到罗湖，先举个扎心的比如，中海天钻2015年12月底开盘，其时的价格是单价8.3万-12万/平，现在市场上二手房的挂盘价是9-12万/平；与之相同入市，开盘价差不多的华润深圳湾悦府，现在的挂盘价是22万/平。
这种相同起点，几年时刻拉大距离的重要的要素仍是区域开展，及片区的定位及资源。
有网友发帖表明自已买了布吉的合正丹郡项目，其时买不到3.1万/平，从6月挂到现在，近两月看房的多，但意向的价压得很低，算了一下本钱，现在是赔本的。
2017年合正丹郡开盘主推产品存案价在3.1-4.1万之间，大户的存案价较贵，有些到了5.8万/平，现场多个扣头，假如悉数能参加能够打9.4折。
而现在市场上的挂盘价是在3.5-4.2/平之间，这样来看，从开盘到现在基本是没怎么增值的，事实上，这个项目的质量并不差。
总 结
归根到底，刚需在深圳还有其它更好的区域可挑选吗？
坪山新房也挨近4万了，现在有些所谓的专家告知咱们要去买临深了。
2020年，刚需置业者选区的格式恐怕仍是难以改动，西部的沙井、北部的光亮依旧会是热门区；廉价的坪山仍是会有许多人选。
但光亮、坪山，如在福田、南山上班的刚需置业者，短期内仍是需求慎重考虑。
有媒体人说，板块轮动接下来会到罗湖和布吉，娟子以为本年可能性不大，由于这两区没有可预期的利好，靠旧改拉动？太难！
盐田本年会迎来8号线，这个片区沉寂了太久，本年佳兆业的项目入市才把目光再次拉回，作为“原关内”的区，全体的涨幅都只是在跟从，只能作为自住的挑选区，大鹏也相同。
关于“原关外”交通等配套是一方面，是否有好的校园也会成为领跑区域的重要目标。
深圳早已是多中心的格式，但核心区仍然是核心区，未来各大片区都会连续追逐，比较较，先上车很重要，但一起别忘了在挑选区域的时分，考虑下自己的实践需求。
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