今日上午，一个重磅音讯引发了群众的激烈重视——广州市政府印发《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控狙击战努力实现全年经济社会继续健康开展方针使命若干办法的告诉》（以下简称《告诉》）。在说到房地产商场时，广州市表明将优化商服类项意图邮递和出售办理，撤销对商服类项意图束缚。
也便是说，在广州区域，此前受各项束缚的商服类房地产项目，行将全面解封。对其时的房地产商场来说，这可是个不折不扣的重磅信号！
01 好事多磨，方针总算宽松
《告诉》全文很长，站长先简略归纳一下其间布景：疫情开展至今，各地都开端着手提振经济，而广州计划从全方位着手康复受影响的经济生态，要点在加大帮扶企业康复，坐快车，赶忙上路。
复工复产火烧眉毛，所以3月3日下发的《告诉》中泄漏出来的信号便是“全部从简”，简化各种手续，快速推动相关工业的康复。
跟房地产职业相关的行动在《告诉》的第31条，被划分到“狠抓要点工业高质量开展”部分，既是“要点”，可见所占份额不算低。行动内容大致上能够分为三大点：撤销商服类项意图“三束缚”、优化商品房预售款的监管准则、加大住所租借商场的扶持力度。
这三点中，对房地产商场影响最大的当属“撤销商服类项意图限购”，也便是不再束缚最小切割单元、不再束缚出售方针以及不再束缚转让方针。
看到这儿或许有些人还迷糊着，不知道什么是商服类项目。其实所谓商服类项目，便是以商业、工作为主的房产，包含商铺、酒店公寓、商业类经营场所等。此前由于商场有需求，部分商服类项目被屈服成酒店式公寓、公寓式工作项目等“类住所”来出售，由于这类商服项目往往面积小、总价低又不限购，一度遭到不少刚需族和出资客的追捧。这种现象打的是住所的擦边球，却在某些特定的程度上打乱了商场。
为防止商服类项目成为“类住所”，2017年3月30日，广州作出严厉要求，要求商服类房地产项目应当严厉按规划用处开发、邮递、出售、运用，未经同意，不得改变为寓居用处，并规则商服类项目须约束最小切割单元为300米、出售方针只能是法人、转让方针也有必要是企业法人等等，把“商改住”这条道给完全堵死了。这一方针出台后，大部分银行也不再承受购房人的公寓借款。
2017年的“330方针”对广州的商服类房地产商场简直是毁灭性的冲击。克而瑞计算多个方面数据显现，2017年全年，广州商服类项目成交量仅为19447套。而在2016年，这一出售数据为33919套。一年往后，成交量暴降43%，去化周期从5.5个月被拉长至23.1个月。
后来，广州也认识到了这条办法对商服类地产的影响真实太大。广州市商服物业（公寓、商业、工作）的库存量在2017年3月之后暴增，到2018年11月底时，库存高达675.87万平方米，去化周期到达39个月。
所以在2018年末，广州再次下发《关于完善商服类房地产项目出售办理的定见》，稍微降低了规范，说到2017年3月30日曾经的出售项目，能够卖给个人，而个人在购买取得不动产证满2年后可自行转让；而关于在这个时刻之后的商住项目，出售方针仍是遭到法人单位的束缚。
规范雨过天晴降低了，可是实际上作用并不大。
在其时，大多数商服类房地产开发商，都采取了“十分”办法，为购房者供给了两种挑选。第一种是楼盘供给注册公司服务，让购房者做法人，然后取得购买商服类项意图资历；另一种则是以个人名义签定长租合同，比及方针松动了，再进行网签存案。
明显，这两种办法都有必定的危险。因而别管房产中介说得再怎样不着边际，商服类项意图出售额仍是上不去。只要那些急需一套房子，而且不考虑入户、学区等问题的人来说，商服类项目才尚存一些吸引力。
而商服类项意图性质，也决议了这类房子即便入市，也很难影响到正常住所商场的房价动摇。由于，它无法供给某些“刚需”的特点。
今日发布的新版《告诉》，总算放开了三个“束缚”，也便是不再束缚最小切割单元、不再束缚出售方针、不再束缚转让方针。这在某种程度上预示着你就算没有广州的购房资历，也能够直接在广州购买新建的酒店公寓。
关于被打趴在地好几年的广州商服类项目来说，新政算是“虽迟但到”，但详细作用还需商场查验。
02 开释信号，安定商场决心
就现在的状况去看，全国严厉束缚商服类项目调控的城市，首要仍是会集在北京、上海、广州、深圳这几大一线城市。一般来说，“商改住”的房子大多是以酒店公寓为主，水电商用，没有学区名额，房价比正常住所低不少。
也正由于如此，酒店公寓的租金回报率比较高，甚至能到达6%-7.5%这个区间，高于一般商住公寓，也远高于周边住所的回报率。
但酒店公寓所受的束缚也相对较多，以广州区域的酒店公寓为例，其首付份额高达50%，而且借款年限根本都被束缚在10年以内，一起税费惊人，需求交纳相关服务费用，其还贷压力远高于住所类项目，抗危险才能也相对较弱。
所以当各大城市开端严管商服类项目时，这类酒店式公寓所遭到的冲击也是最大的。
关于此次广州宣告撤销商服类项意图束缚，华夏地产首席分析师张大伟表明：“全体看，广州的商改住新政是有利于处理‘商改住’现在存量过多的一个方针试点。开释出来的中心信号，仍是为了安定商场决心，促进地方经济。”
有必要着重的是，商服类项目所占的商场占有率首要仍是在“类住所”这一块，原本体量就不大。而遭到新冠肺炎疫情的影响，房地产职业全体遭到严重冲击，遑论原本就不景气的商服类地产项目。广州此次松绑方针，首要仍是为了活泼商场，对有这类型土地储备的企业来说，无疑是吃了颗“定心丸”。而对那些手里攥着商服类项意图企业来说，也能加速项意图流动性。
部分城市的商服类项目库存，去化周期超越10年，积压得真实是太多了。现在撤销商服类项意图束缚，也是去化率提速，减轻相关企业的压力。
而广州这一波的“信号开释”，其实还有鸣哨的意思在摧毁，后续应该还会有其他城市跟进，放宽商服类房产的调控方针。究竟疫情的影响很大，经济停摆后急需重新启动，大多数省份都要考虑怎么康复经济的问题。再者说了，这一波楼市调控现已够久了，也该开释点利好给房地产职业了。
此外，我们也不用太忧虑商服类项目很多入市、导致房价增加的状况。商住项目由于其功能性的缺失，注定了它在住所商场的天然生成下风，而商业借款份额的方针没变，商用住所也很难炒起来。
