深圳中介朋友圈这几天被一套降价1000万的房子刷屏了。
这套房是华裔城波托菲洛天鹅堡的一期楼王，并且是高楼层，247.28平米，总价1900万，单价只需7.68万/平米。
传闻业主是干外贸企业的，受疫情影响，资金链接近开裂，急需卖房救急，要求购房者一次性付款。当然这仅仅咱们圈内的风闻。
但这房子真的是降价1000万吗？
我请了解的中介朋友帮我到贝壳内网查了一下这套房的调价记载，以及天鹅堡的其他房源放盘量，商场行情报价，做了一下比照。从放盘记载看，业主一共在中介委托过6次，最早是2018年5月放盘卖，2200万都没卖掉，2019年调高到2900万更无人问津，本年3月31日只好又降到1900万。
这就叫降价1000万？本相是，商场价从来就没值过2900万的房子，他非要说降价1000万了，那业主假如本来乱挂牌3900万，现在调到1900万，是不是要说降价2000万了？
中介的炒作方法真是惊为天人啊！现在天鹅堡放盘的房源一共有54套，低楼层大户型的，最低有6万多的价格，而正常中楼层的，放盘价在7.9万左右。
就同户型来说，这套刷屏的房源大约只比商场价少了两三千块一平米吧，说降价1000万必定是噱头啦。仅仅说业主这次受疫情影响调价到1900万，应该的确是缺粮，诚心想卖掉了。我传闻外贸企业老板抛盘的还不止这一套两套。但这不是我今日要聊的要点。由于商场欠好的时分，必定是会有一些低于商场价的房源放出来。
但也要看到，深圳还有一批有钱人在等着买豪宅，今日我拜访的一个80后新贵，他早就有新天鹅堡、深业中城、瑞府、中信红树湾等豪宅了。现在拿着7500万，预备买深圳湾行将开盘的一个公寓340平米的户型。他还要我重视深圳湾，这不是冲击我嘛，同为80后，我连深圳湾的厕所都买不起好吗！
能够正常的看到，华裔城天鹅堡的房子上一年都在下调价格，由于那儿的老迈户型真的欠好卖。
就说这套声称降价1000万的房子，2018年挂牌2200万，现在挂牌1900万，两年后挂牌价仍是跌了！
而假如是换了深圳湾，大户型豪宅最少涨了50%以上。
所以说房子不同不同太大了！假如是深圳湾的好房子，有笋盘一出来立刻就被抢了。但华裔城的还真不一定有人去买，除非真的特别贱价，或许遇到了真实的改进型刚需，买来自己住。华裔城天鹅堡也算是深圳有名的三大豪宅区之一，声名在外啊，并且在南山，地段、环境都无可挑剔，为什么流浪至此呢？
咱们咱们能够看到，华裔城天鹅堡挂牌的这些房源特色，都是逾越200多平米的大户型，高总价，1750万以上，楼龄老了点，一期是2001年开盘的，快20年的房子了，二期2005年，也有15年。上面我说到的那个80后富豪在新天鹅堡一期有套大豪宅，新天鹅堡的单价却要十五六万了。新天鹅堡一期二期也没有好学位，与老天鹅堡就由于产质量量，新旧不同，所以价格差一倍。比方相同250平米左右的4+1房，老天鹅堡只要3个卫生间，但新天鹅堡有5个卫生间，每个房间包含保姆房都有独立的卫生间，这户型规划的质量就显着晋级了！但新天鹅堡三期由于产品定位高不成低不就的原因，大部分都是120平米三房左右的产品，所以也成了鸡肋，新房卖十二三万也卖的很差。他说华裔城环境自住的确很舒畅，但老天鹅堡的房子太老了，小区和户型都被筛选了，一期停车场连小区电梯都不通，这样的规划富豪能承受吗？买华裔城的也大多数都是自住为主，不太考虑出资增值。上一年我的一个老乡就买了一套华裔城纯水岸的200多平米房子，由于住着舒畅，总价2000万出面，能买得起，而同价位，同面积，在深圳湾和香蜜湖都买不到。所以你该理解了，自住客为主的片区，咱们都不卖，换手率低！想要它增值是多么难！但要说逾越10年的房子没有增值空间，香蜜湖可不容许，香蜜湖片区的大豪宅都是逾越15年的楼龄了，现在单价大都在15万以上，而跟华裔城的差异便是香蜜湖带学位，华裔城不带学位。假如老天鹅堡有学位，必定也是十多万的单价。
所以关于没有学位的华裔城来说，单纯有好环境附体，又老又大后，就成了刚需买不起，富豪看不上的为难二手货。富豪买房就跟男人看女性相同，喜新厌旧是常态。全国除了北京上海是特破例，（北京四合院、上海老租界的房子都是有前史有文化见识的，房子是价值连城），大多数城市跟深圳相同，豪宅是会移动的。深圳富豪圈移动是很显着的，一路从东到西，从开始的盐田华裔城天麓，到罗湖银湖别墅区，到福田香蜜湖、南山华裔城到现在的深圳湾，尖子塔上的有钱人区都在搬迁。未来十年之后，前海豪宅又还会逾越深圳湾。我听成都的富姐也说过，成都富豪们居住区也在搬迁，由于老豪宅区的房子老了之后，富豪们就喜爱住新豪宅。
究竟房子的用材用料每年都在迭代更新，十年前最好的产品，十年之后必定不是最好的。这跟手机每年都在晋级换代是相同的道理。特别是许多城市的中心都在从老城区搬迁到新区。所以这就造成了大户型的传统豪宅，一旦楼龄久了点，或许无学位，就会被年代扔掉，远远跑输大盘。
那咱们从中应该汲取什么买房经验教训呢？
1）大户型豪宅，能买新房子，就不要买二手房。假如买二手大户型，一定要带有好学位，首选质量不错的次新房。假如很老旧，就不要买大户型学位房了，越小单价升的越快。2）相同总价位的房子，宁要中心小户型，不要市郊大户型，市内小户型增值会比市郊大户型更快，流动性更好。
相同是宝安区，我一个同学在宝安的市郊住着190平米的大复式，现在800多万都卖不出去，价格一向不动，而她在宝安中心的一套107平米的三房，现已飞涨到1200万了。
3）逾越5-10年楼龄的大户型，就要考虑腾挪一下了，从速换热门片区的新房，买好房子。
老天鹅堡一期02年入伙，5年之后，香蜜湖那时分才兴起，10年之后，才轮到深圳湾，假如天鹅堡业主能即时以旧换新换到香蜜湖或许深圳湾，那节奏就踩对了。4）必定不能去贪小便宜买楼梯房老破大的传统豪宅。增值慢，难卖！接盘侠少！
