深圳公寓热销的战绩仿佛还是在昨天，临深的楼市就好像开始按捺不住了。
最近感受最明显的就是东莞，不仅104套房源报价上调，最高一夜涨价110万，甚至松山湖有房源挂牌价到了11万+！简直有点让人惊掉下巴。
这两年，临深的概念越炒越热，甚至带动了一波临深片区房价的上涨。但其实，也并不是所有的临深片区都发展的很好，大多数在涨，同时也有下跌的。
从链家网以及诸葛找房等平台的数据能够正常的看到，在临深的片区中，成交均价之间还是具有一定的差距。
在临深的城市中，议论最多的就是东莞和惠州。所以下面，来详细看看这两个城市临深片区的发展变化。
PART.1
东莞挂牌价直冲11万+104套房报价上调，连夜涨110万
前两天在诸葛找房上查询近期东莞二手房价的时候发现，4月2日，东莞有104套房源的报价上调，上涨十几二十万的更是一堆。
令人震惊的是，西平光大景湖名郡三室120㎡的精装房，从此前报价的370万涨到了480万，单价40000元/㎡，一夜之间飙升110万！
仔细一看，涨的房源所在片区大多是临深。
从东莞整个临深片区的二手房成交均价来看，大多数都在2万左右了，其中最高的便是塘厦镇，到了2.8万/平左右，其次为凤岗。
从位置上来看，凤岗由于直插龙岗腹地，能够说是东莞所有临深片区中，距离深圳市中心最近的一个片区，而且交通也比较便利，这也就可以知道为什么凤岗的成交均价能位于整个省的前列。
而塘厦，与龙华观澜接壤，观澜的城市样貌比较差，有许多农民房、工厂比较多，但观澜的二手房挂牌价已经到了5字头，反观塘厦2字头的均价，价格可以说很亲民了。
但是，塘厦可用于开发的土地越来越少。据公开多个方面数据显示，目前可开发用地不足5%，仅剩约10000亩。
需求在不断增大，而供应出现短缺，一来二去，房价自然会上涨。
不过说回来，东莞最贵的房子，不在塘厦也不在凤岗，而是在松山湖。
早在去年12月，就有新闻媒体报道，位于临深的松山湖片区的万科虹溪诺雅，二手房挂牌价破了10万，当时引起了很大轰动。
来源：深圳链家网
而近期在诸葛找房上再次查询该项目的房源时，发现目前的挂牌价仍是10万+，甚至最高的到了11万多。
来源：诸葛找房
与此同时，在链家网对该项目上再次进行查询时，万科虹溪诺雅目前最高的挂牌价在5.4万左右，最低的挂牌价在3.2万左右，与去年和近期在诸葛找房上的数据存在很大差距。
但不得不承认的是，价格依然高挺。今年入市的新盘，价格也都在3万以上，直追深圳。
来源：深圳链家网
再来看下这个楼盘周边房源的价格。翔龙御湖居160平的户型总价600万，算下来，3万多的单价。另一旁的万科松山湖1号，单价在5万多，中间的价差也有可能跟万科松山湖1号是别墅有关。
来源：深圳链家网
根据乐有家最新统计的东莞各片区二手住宅挂牌均价显示，松山湖片区挂牌均价为2.18万/平。
来源：乐有家
这样一对比，5万/平的单价不管是对于松山湖整个片区，还是与其他片区相比，都远远走在最前面。
为什么这个“11万+”的楼盘出现在松山湖，而不是其他区域，甚至直追深圳？主要有三个原因：
1、位置上紧邻深圳，是名副其实的“临深”。
最近几年，大家都知道深圳土地供应越来越短缺，房价更是易涨难跌，想要在深圳拥有属于自己的一套房，需要有足够的资金支撑。
而对于大多数普通上班族来说，并没有能力够得上深圳的首付，所以逐渐将目光转向深圳周边的区域。对于临深片区来说，这也就说产生了一股很强大的刚需群体。
至于在众多的区域中，选择哪一个作为自己置业的首选，这就是原因的第二点了。
2、交通上往来深圳便捷。
据了解，途径松山湖的地铁1号线已经动工，这条地铁最高设计速度高达120km/h，西接广州轨道交通网，南与深圳地铁6号线支线贯通。
线路开通后，将直接加深松山湖与深圳之间的联系。
来源：东莞地铁
3、规划地位高，尤其是华为的入驻，加快片区内人流的聚集。
东莞被誉为“世界工厂”，这两年有不少的制造企业向外迁移到东莞，而松山湖承接了深圳产业外溢的大部分。
松山湖在东莞的地位很高，进驻的企业大多数都是高科技企业。就比如说华为的入驻，在很大的程度上直接提升了整个片区的规格。
来源：东莞咚咚找房
而除了华为，还有大疆科技、生益科技、宇龙通讯等多个行业的龙头企业进驻。这也就决定了片区氛围很好，是高素质人群的聚集地。
也就是说，深圳许多人口也逐渐往东莞迁移，而这些人，成为了拉高片区房价的主要动力。
PART.2
惠州楼市涨幅两极分化
临深片区最高挂牌价6万+
除了东莞，另外一个堪称临深的网红城市便是惠州了。
在深圳扩容这点上，就有不少粉丝表示惠州的惠阳和大亚湾被扩的可能性很大。也正是出于这一点，许多人跟自己下了一盘赌注，把自己放在“赌扩容”这个上面，下注了惠阳和大亚湾这两个片区。
而促使下注最直接的观察结果便是房价了。
近期在中原上查询惠州二手房价情况时发现，最贵的房源便是在大亚湾。
龙光城北一期的别墅挂牌价到了6.6万/平，下面紧接着的还有不少5字头的房源。
惠州出现5字头甚至6字头的房源是个什么概念？
现在深圳老中心区罗湖还是5字头，5.8万/平；去年补涨的光明均价才4.8万/平，龙岗、盐田分别是4.4万/平、4.9万/平，坪山和大鹏还在3字头。
这样一对比，着实有点令人震惊。
另外，从今年3月惠州二手房成交均价表看到，在所有能够正常的看到的涨幅中，临深的惠阳区上涨最多。
在非临深片区中，除了博罗县同比上涨了1.1%之外，其他清一色的下降，龙门县直接同比下降了12.83%。
此外，2019年大亚湾网签34854套，夺得全市成交冠军。最后三名的仲恺、惠东和龙门的网签套数加起来才跟大亚湾的总数相当。
来源：惠州合纵联行
由此足以看到，惠州的这两个临深城市要比其他片区远超太多。
究其原因，惠阳和大亚湾的最大优势，就是近深圳，价差大。
惠阳、大亚湾与深圳坪山仅一路之隔，但目前坪山的二手房均价在3.5万/平，惠阳和大亚湾，二手房均价才1.1万/平。
相差三倍的差距，恰恰也是难倒大多数人的价差。仅仅是深圳房价最低的坪山都存在三倍的差距，更不用说深圳其他区域了。
当然，除了价差这一点，交通的逐渐便利也是一个重要原因。
位于惠阳的惠州南站解决了往来深圳、香港的交通问题，南坪快速三期目前已全线开通，开车从大亚湾1小时通达龙华、福田、南山等地。
不过，有赞同的声音自然也有不赞同的声音，有部分网友强调说“谁买惠阳/大亚湾谁后悔“。
这还在于有许多原本出于投资的原因买入惠阳、大亚湾的购房者发现，买入后很难找到接盘侠，直接被套牢了，所以干脆直接一棒子打死。
究其根本，实际上的意思就是跟惠州的新房供应量有关。从过去一年的住宅库存量能够正常的看到，惠州市住宅存量141012套，同比增长约23%。
来源：咚咚找房
但是惠州地多人少，导致在房产方面供过于求。对于真正有需求的大多数人来说，会更愿意买新房，这样一来，二手房就很难交易出去。
如果以近两年约近消化129.3万㎡计算，惠州市库存量需要11.7个月才能消化完，高于9个月的“供需平衡”标准线。其中，大亚湾的存量面积更是位居惠州市首位。
但不管怎么样，对于刚需来说，还是很友好的，与东莞2字头甚至部分3字头的片区相比，似乎性价比也相对更高。
PART.3
结语
在前两年，深圳还能说还有宝安、光明可供刚需选择。但如今，宝中10万+、光明5字头的房源一抓一大把。
在被逼得在深圳无处可买（实际上的意思就是买不起）的境地下，许多人选择了到深圳周边的城市置业，价格低，交通方便，“双城生活”也一度成为热词。
而临深的片区，也正因为“临深”这两个字，房价迅速上涨，甚至甩掉同市其他片区几条街，还有些个别片区直追深圳，就比如东莞的松山湖。
从规划中也能够正常的看到，目前已经规划建设了多条交通与周边城市连通。惠州有地铁14号线、16号线延长线，东莞有地铁10号线延长线。
对于买不起深圳的刚需族，临深不失为一个好的选择，但具体选哪里可以多去实地走走看看，选择较为优质的区域和楼盘。
至于投资，有句老话说，“放长线钓大鱼”，前提是耐得住性子持有大几年，不管怎样，还是谨慎点的好。
