人生路长楼市的套路总有一款套路能套住你。

责任编辑。陈微竹0371时间:2020-04-15 19:03:40  阅读:2044+ 自媒体

人生路长,总有一款套路套住你。

就是躲在三线小城市的小宅男,都会被隐藏在三线城市的某个大妈,以斗鱼直播的美少女“乔碧萝殿下”忽悠得打赏得倾家荡产。

这世道,我们每个人的真实的生活被骗子360度无码环绕。你想跑都没门!连东南亚都开发出“骗死你”一条龙套餐。

今天,我们就来扒一扒房地产都有哪些套路!

其实每个行业都有套路,比如理发店办会员卡,比如饭店的每日特价菜,比如超市的满减,比如星巴克的大杯和超大杯。

房地产也同样如此。我们很怀念前些年的日子啊,那时候房地产还没什么套路,大家都很真诚,想要什么直接说。

开盘没折扣,爱买不买;要买先验资,开盘当天交全款,签合同。开发商的这些套路,主要是怕被买房人反套路。

但现在不一样了啊,疫情影响下,尽管售楼处复工,但是疫情并没再次出现真正的拐点,线下的来人还是不多。

尽管说从政策方面,给了房企不少利好,但是对于来人和成交基本上没太大帮助。

生意好,基本上没套路;但生意不好,那么套路就开始多起来了。房地产尤其如此。

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今天我们简单说一说疫情下,房地产开发商的一些套路,以后慢慢做补充。

无理由退房

2020年,买房先判断城脉方向某房企早就,打出这个无理由退房的广告了,今年尤甚,N多房企跟风。

笔者听老板王总说,他从事开发商营销多年,知道退房这事有多难。一般破底价和退房这种事情,是要走流程到老板的。

有很多人不理解,我不想买了,不就直接给我退了吗?为什么今天退不了,为什么今天不能把钱退给我?遇到这种客户,营销的第一反应就是你懂不懂啊,你以为买白菜呢?

绝大数情况下,是不可能给你退的。假如你真的不想买,那么很大概率就是挞定(术语,就是定金不退)。

但也有例外,比如,有ZF关系的,有人打了招呼的,提前给上面领导打好招呼,走退房流程。没有领导点头,这流程是不可能往上走的。地产公司,等级森严啊...

现在很多房企提出的无条件退房,是有套路的。这套路主要体现在如下几点。

第一:符合标准要求的,比如按时签约,按时付款的,不被限购的,等等;

第二:有时效性,比如有很多房企的无条件退房是50天内,也就是到3月底。有人问,为什么不是60天,不是100天?因为3月底是一季度,季度结束要算季度指标完成情况的。当然,最终解释权归开发商所有。

你即使能退房,但这定金或者房款,何时才能回到你的手里,真是说不定的事情。也许,你是图开发商一点折扣,人家图的是你的无息借款(定金或者首付房款)。

75折卖房

这里说的75折,只是个例子,不具体代表哪家。当然你非要对号入座,我也没办法,人家确实是这么干的。首先说明,目前的房企,还没有到断臂求生的地步,所以75折卖房是噱头,是套路。

为什么这么说呢?

首先,全国75折,这只是句广告语,不具备法律效应。

这些打折的房企,很多折扣不明确,不是75折;即使75折,也不是所有项目都参与打折。

这也能理解,比如本来就很好卖,在一二线城市,抢都抢不到,再打75折,是不是脑子坏了。于是被很多媒体吐槽,说是套路,一二线城市不参与打折,打折的都是边角料城市,四五线。

其次,这套路和双十一是一样的。双十一,全国线上打折,于是想薅商家羊毛的客户发现,淘宝商户会在双十一前上调商品的价格,然后再打折促销。房企也学会了啊,

原先可能是表价20000元/㎡,打八折是16000元/㎡成交;现在上调表价到22000元/㎡,75折就是16500元/㎡。打折后,更贵了!这个套路,你学会了没有?

注册全民经纪人

房地产行业,从来没有哪次有现在这样重视全民经纪人。以前,各家开发商大都有全民经纪人,但都是做补充,大多数的来人还是靠自然来访和渠道以及中介导客,所以给的佣金也不高(高了怕控不住,出事)。

但是这次疫情,恰好改变了。首先,天下开发商苦中介久矣!中介把控了线下,佣金比例由大中介和开发商谈判,开发商苦不堪言。

以前还能支撑,大不了把佣金算到电商费,或者加到房价里。但自从限价后,开发商的利润就很薄了,大多在10个点以内,甚至更低,假如中介拿到2个点,这就是生生在割肉!

不过如果你不和中介合作,那可能死的更快,周边楼盘都合作,你这,可能连客户上门的都没有,即使来的,也被截走!

也就是说,开发商被中介绑架了。

趁疫情中介没开门,开发商赶紧把可能会被中介截走的客户先搂到自己池子里。其次,某大这次玩得太狠了,再不跟上,老板要发飙。

据媒体披露,恒某注册经纪人已经超过1000万!这个数字惊人啊!其他房企都慌了,这1000万经纪人,要是每人每年带客成交1套,那就是1000万套,假如一套房子150万元,那就是15万亿!

这个数据有点吓人,我们把成交比例降一降。10个人中间,带客成交1套,那就是1.5万亿!实在不行,100个经纪人,成交1套,那也是1500亿元啊!活脱脱千亿房企出来了,能排进前20强了!和中介带客成交比起来,这个佣金的费效比,就非常的合理了!

假如真能干成功,那么中介就顺理成章地被房企杀死了!二手房?得了吧,假如真拿到几千万的数据,房企可以组联盟出来做二手房生意了,没街边上中介什么事了,细思极恐。

最近不少开发商同行跟我们老板吐槽,让我们帮着注册他们的全民经纪人,要完成指标,每人20个,有的还不止。这真是上有政策,下有对策啊,苦了房企的这些基层了。

第三,为什么说全民经纪人是套路?苏南房观门店有一次从北京导了一组来苏州看房,客户看上某项目,但登记时居然不算中介带客!同事跟老板反映,老板说他也很郁闷,和开发商沟通。给到的回答是,这是他们老业主,电话在系统里有录入。

当时心里一万头草泥马飘过,你们老业主,你们咋没把客户弄到苏州来买呢?客户也很郁闷,因为从我们这买,多少有点返佣啊,现在全没了。简单总结,全民经纪人,让房企更好地活下去,杀死了中介,亏了买房人。

直播卖房

有人说,这次疫情,让线上卖房的时代提前来临!我认为说这话为时过早。为什么呢?首先,为什么现在要强调线上卖房?是没有了线下的竞争,因为线下的成交为零。

这和中国男足不行,你只能靠女足争光是一样的,但往往女足也不灵,除了1998年。其次,疫情结束后,线下来访充足,线上还能玩吗?

等到疫情结束,回复正常来访秩序,你线上卖力吆喝直播,不如站在售楼处等接访,到时候谁有耐心和精力在线上玩?最主要的,业务员白天接客户、签合同,晚上开会,培训,哪来的时间做直播?

第三,房子作为大宗商品,需要眼见为实。买房动辄几十上百万,不是儿戏,所以开发商才会拼命砸钱在售楼处和示范区、样板间,就是希望用所谓的眼见为实来吸引和打动客户。

光凭直播讲讲户型和规划,是不可能吸引人的。所以我们看抖音里的卖房直播,直播间里销售讲得乏味,看的人也只有寥寥十几二十人的,比比皆是。

于是,套路来了,加微信,进群,送福利,抽奖等等。这些都是为了把你锁定,拿到了你的联系方式,接下来就八仙过海、各显神通了。

但很显然,你的折扣,以及实打实的优惠,可能就...正如中介们所说,你直接去案场拿到的价格,和他们拿到的价格,并没有不同。但是,中介给你的回馈,是额外的。

最后说明,我们今天所讲的营销套路,并不一定都是陷阱。之所以拿出来讲,是让买房人有更多自己的理智判断和分析,不要被人当韭菜割了,当猪杀了还不自知。当然,对于房企来说,套路只是暂时的,用心把产品和服务做好了,才是王道。

中介行业的内幕

一、人海战术,靠概率洗客

每日中介都会疯狂call客,比较可笑的是,当你接通其中的一个电话的时候,你经常听到了这样的信息:“先生您好!给您推荐一个带省级学位、地铁旁的花园洋房,首付只要50万元,50万元就可以买到,明天就要开盘,您要不要过来看一下,真的很笋啊,错过不再啊!”

通过这15秒钟,我什么有用的信息都没有捕获得到,楼盘名字是什么?在什么地方?均价大概多少?户型都有什么?。除了对方激情澎湃的电话话术之外,价值百科为0。对于陌生中介电话,我是一听到马上就挂掉的。

据说他们不说楼盘名称也是有道理的,因为客户会好奇,然后一询问,他就机会把你一步步钓住…中介行业是我见过的范围最广、强度最大的自嗨体系。

用波澜壮阔、高潮迭起、此起彼伏一点都不为过。他们任何时候打电话给你都是充满激情的,犹如春日的太阳。

二、买卖双方,靠忽悠成交

尽管99%的中介专业技能极其欠缺,但他们在套路上还是懂一些的,

那句话怎么讲“没吃过猪肉,还没见过猪跑吗“。

第一次的看房,中介一定会只带你看3套房,其中2套价格很高,1套价格中等,他们要给你建立“这个小区的价格不低,价格已经上来了“的感觉;

第一次看房结束的当天晚上,你一定会在晚饭之后收到白天看房中介的电话回访,试探你看房之后的感觉、意向,以及你下一步的打算如何;

只要这个小区出现一套业主急卖的房源,周边所有的中介想海浪一样的向你扑来,“3月最笋,过了这个村没有这个店“、”业主要出国急抛售,三天必卖“,其实这套单位有很大的可能是“旧饭新炒”的伎俩而已。

周一到周五的工作日,中介不同的人轮流打电话给业主,传输银行又加利息了买房者又要犹豫了,国家说了“房住不炒“价格可能会回调啊,隔壁一栋503单位上周末刚成交的单价是3万,您这套3.2有点小贵啊,我们这边手上有个客户价格出到2.8万您看看要不要坐下来聊聊,

对方很有诚意的。

唯一目的就是灌输”您家的房子价格高了,如果要想卖的话,就得降降价。当你房子看多了,你就明白一个御用中介对于你来说,是多么的至关重要,你终于不用再花费更多的时间去寻找、去辨别、去分析那些纷扰芜杂的假信息、错配信息,你要做的只是把注意力放到那些有用的信息上,然后做决策和行动而已。

当你房子看多了,跟一个中介小哥只聊1分钟,就知道对方有没有料、有没有货,值不值得做你的御用中介。你只需要问三个问题:

第一个问题:这个小区近1年以来每个月的成交套数和价格如何?

第二个问题:这个小区的业主大概是什么类型的,职业和收入如何?

第三个问题:这个小区未来看涨的增量因素是什么,以及为什么?

如果在5分钟之内,能逻辑清晰、简洁有力的回答了上述问题,那么这个小哥其实是可以信赖的。反之,你需要换个门店和中介了,绝对不能浪费时间。

地产中介脖子上挂的铭牌是“XX顾问”、“XX经理”,按照字面理解的话,他们做的工作其实是顾问性质的工作,是从资金使用、回报率、价值百科判断、控业主和买家、交易推进等层面的顾问工作,但实际上目前的这些地产小哥、地产小妹的工作仅仅是跑跑腿、拿拿钥匙、开开门、房管局提前排个队、复印个资料而已。

上面的三个问题,只是判断这个中介本身有没有“料”,还只是从“硬件”本身来判断一个人的水平。

除此之外,还有一个从“软件”方面来判断的维度,比如谈判技巧、识别真假客户能力、控业主能力,这些软实力是另外一个更高层次的实力体现。

地产中介的本质是:通过人海战术,把尽量多的“房源”、“客户”这两个核心指标去搞大、做强。

所以,中介小哥一天要打200个电话、周末的时候在大街十字路口举牌子拦截、微信朋友圈各种“笋盘”推送、满大街散发宣传单张、业主放盘送花生油小礼品、各家店铺里人潮涌动的景象都是围绕着“更多的房源”、“更多的客户”这两个核心指标来的。

中介行业,就是一个靠人海战术来编制一张“网”,使得更多的房源和客户集中到这个网的中间。那么问题来了,作为这张网当中的一个小节点,其实是可有可无的,10000个节点组成的网状系统,

所以,中介行业是一个门槛不高、高流动性、高替代性、极难晋升的一个千军万马“挤独木桥”的行业。如果你是购房的小白,还是建议你老老实实的找靠谱的中介。

因为,买房其实是需要第三方来做担保的,你、业主、中介形成一个三角关系,至少相对安全性高一些。

作为购房小白,如果没有靠谱的中介,怎么办呢?

请耐心阅读以下指南:进门店之前,先网上搜一下中意的片区,了解大概有哪些面积段跟户型、单价总价范围、房龄,做到心中有数。事先可以在网上找到几个房源,打电话给中介过去咨询一下,虽然网上的也不一定准。

中介门店一般都是集中在一两条内街上的,事先进行对比,知道大概选哪家中介。二手房这个行业很大一个问题就是:

房源更新要花非常大的成本。因此很多房源即使是虚假的,你也无法第一时间看出来。网上看到虚假房源,最好的方法就是先去电话确认房源还在不在,让他把房源信息、图片发给你,再约时间去看。不过这也是他们吸引你打电话咨询的套路。

如何获得真实的市场价

先找到几家你一看就不想合作的中介门店,以“卖家”,没错是“卖家”身份去询问房价。比如说,我想买的是这个小区70平两房,那么我就虚构一套70平的两房(这个要提前在网上做功课),XX楼层,中间户还是边户都要提前做功课,别露馅了。

问现在的价格是多少,尽量虚构的详细一点。他如果问你门牌号,不要说(你本来就不知道),就说我就是随便问问。如果你真的怕露馅,还有一个办法,就先找一个中介,带你去看房,然后把这套房子换个楼层,虚构成自己的房子就好。

拿到一个价格A。此时,A的价格一定是低于市场价的。而且中介一定会跟你说现在行情不好、你这个户型不好等等负面信息。这些负面信息是有用的,统统记住,可以在跟房东见面时候用来砍价。

然后再以买家的身份去问另一个中介,去问这个户型的房价,拿到一个价格B。这个B价格一定是略高于市场价的。真实的市场价就在A跟B之间。

留不留号码

你觉得靠谱的中介,你就留号码,不靠谱的,就不留,或者只加没绑定手机号的微信。经常看房的人,通常会留小号。

去看房

无论怎么喜欢,也不要透露出喜欢并且急切买房的样子。可以把之前学到的关于房源的负面信息说出来,让中介知道你并非很满意这套房,并且也认为你对这市场是有基本了解的。不太敢去忽悠你。同时你要表示,还在看哪些片区,不一定非要选这个片区。

表示靠谱性

要让中介觉得你是靠谱的买家,不是随便问问。你要明确说出自己的选房标准,承受价位,首付情况。最好跟家里人或者朋友一起去看,让中介觉得你是有诚意的,不是市调的。这样才会在有适合房源时第一时间告诉你。

个人>品牌

对小中介来说,这个人是不是靠谱比这家中介是不是靠谱更重要。虽然说,遇到靠谱经纪人的概率比较低。毕竟后期涉及到过户、贷款等方方面面的复杂流程。

更多的情况是:前期带你看房选房的时很热心,在你合同一签后,能很明显的感觉到经纪人对你冷淡了。该走的流程,都是能拖就拖。这也是很多客户诟病的一点。尤其是很多中介门店,负责签单跟负责过户、贷款的是两拨人。你根本无法催促。

中介费怎么谈

中介费怎么谈,有些人说,在看房前就把中介费确定并签协议。这几乎是不可能的。他都不知道你该不会是诚心买房,怎么会把中介费底价告诉你?

中介一定会说:先去看房子,等房子看中了,我们中介费再慢慢谈。房子都没看中,谈中介费没意义。谈中介费的时候,应该是要跟房东见面前,或者见面确定有意向后。如果这套房很笋,估计你中介费是谈不下来的,因为很多人排队等,可能需要你当机立断。如果这套房市场价,那么你可以回去跟中介慢慢沟通中介费的事。

约谈

很多中介会在你看房后,急于让你跟房东在门店约谈。一旦约谈完成后,就会让你当场签合同。而且一旦在你跟房东谈拢后,中介费很难降下来的。你需要现场交定金。所以这个中介费要在见房东之前就跟中介谈定。还有定金,是给到房东的,绝对不能给中介。

中介费一定不能一次性付清

中介的作用,其实包含这几部分,信息+过户+办贷款。只有信息这部分最值钱,也最不值钱。过户+办贷款,没啥技术含量,贷款公司,也可以自己去找。

但是要在签合同后就要一次性付清中介费,绝对不可以这么做。因为后面过户+办贷款还有很多麻烦的事,也是最容易出问题的环节。一次性付清中介费,它不可能有动力帮你认真完成到底。建议一半一半。

核实房源跟房东真实性

要房东带着房产证以及身份证原件。确认是他本人,以及是否有家属,家属是否也同意卖房。如果在过户的时候,突然冒出个家属,家属不签字,你根本无法过户的。你定金就白交了。签订合同之前,一定要陪同房东一起去房管局(房产交易中心)进行查册,看看房产是不是真的存在冻结、查封等状态。

关于吃差价

现在的情况比较少了。因为吃差价的核心,在于不能让房东跟买房人有直接的联系。而现在都是上下家见面直接谈价格,很难做到吃差价的。我们在接下来,还会写更多的和买房人有关的内幕,以及方法,欢迎多交流,多帮我们做一些宣传。