作者：廖海彬
日前，长江实业集团有限公司（01113.HK，下称“长实集团”）发布2019年年报。年报显现，2019年长实集团完结运营收入823.82亿港元，同比添加63.56%；完结净赢利300.46亿港元，同比下滑27.83%；归母净赢利291.34亿港元，同比下滑27.38%。净赢利及归母净赢利自2014年以来初次下滑。
增收不增利，上一年长实集团的运营收入首要由物业出售带动添加，而其没有承认的物业出售以及预收客户订金大幅下滑，现在叠加疫情要素导致出售进展放缓，短期内运营收入或许显着下滑。
年报显现，到2019年12月末，长实集团已签约而没有承认的物业出售（包含摊占合营企业）为292.98亿港元，同比下滑53.58%；预收客户订金为154.59亿港元，同比下滑54.42%。
预收账款腰斩
揭露材料显现，2015年年头李嘉诚宣告重组旗下财物，将长江实业与和记黄埔兼并，再分拆成为两家新公司再上市，重组后长和担任一切的非地产事务。
而长实地产则持有李嘉诚旗下一切地产事务，随后在2017年下半年公司名称由原先的“长江实业地产有限公司”更改为现在的“长江实业集团有限公司”，股份简称则由“长实地产”更改为“长实集团”，去地产化意图显着。
多年来，长实集团的物业出售成绩起色不大。早在2017年前7个月长实集团就已完结物业出售金额360多亿港元，而2019年报显现，其物业总出售额约282亿港元。另据克而瑞发布的榜单显现，其于本年一季度完结签约金额14.2亿元，位列职业第141位。
从每年承认的物业出售收入来看，经两年连断下滑后，上一年增幅显着。多个方面数据显现，2015年至2019年长实集团承认的物业出售收入别离为481.41亿港元、564.75亿港元、428.25亿港元、347.63亿港元和640.99亿港元，占总运营收入别离为84.05%、81.49%、74.42%、69.02%和77.81%，可见其事务仍以物业出售为主。
值得重视的是，2017年至2019年底长实集团已签定合约而没有承认的物业出售别离为727.61亿港元、631.20亿港元和292.98亿港元，降幅较大。跟着预收账款的不断结转以及出售成绩疲软，估计短期内长实集团的运营收入或许显着下滑。
此外，长实集团的预收账款已接连两年下滑，2017年至2019年底其预收账款别离为356.80亿港元、339.16亿港元和154.59亿港元，近两年的降幅别离为4.94%、54.42%。
可开发土储逐年削减
从长实集团历年的年报可看出，其在拿地商场十分缄默沉静。2015年10月，其经过揭露投标成功投得坐落将军澳市地段70号之余段H地盘的土地，可建楼面面积约9.7万平方米，并与香港铁路有限公司合作开发该住所项目。
2016年9月，其经政府投标成功投得坐落沙田市地段614号新界沙田九肚丽坪路的土地，可建楼面面积约2.27万平方米，开展为住所物业。
再次在香港拿地已是两年后的2018年8月，其经揭露投标投得坐落香港仔内地段467号C地盘的土地，可建楼面面积约13.99万平方米，并与香港铁路有限公司合作开发该住所及商用项目。而长实集团已多年未在内地拿一宗地。
跟着较少拿地以及土储的不断开发或许兜售下，长实集团的可开发土地储备逐步削减。如图1所示，2015年至2019年底其可开发土地储备（不包含农地及已完结物业）别离约1360万平方米、1260万平方米、1087万平方米、966万平方米和855万平方米。
其间，坐落内地的土地储备占有大部分。到2019年底，在长实集团的855万平方米可开发土储中，坐落内地的约780万平方米，占91.23%，而坐落香港、海外的均约37万平方米。
材料显现，2019年长实集团竣工面积约85.85万平方米，同比削减35.95%，完结方针使命68.50%，物业开发速度有所放缓。
此外，近四年长实集团的存货除2018年有所添加外其他年份均在下滑。多个方面数据显现，其于2015年至2019年底的存货别离为1533.01亿港元、1375.48亿港元、1355.89亿港元、1433.73亿港元和1219.30亿港元，同比增速别离为109.26%、-10.28%、-1.42%、5.74%和-14.96%。
而其均匀预收账款则在2019年才呈现下滑痕迹，2015年至2019年公司均匀预收账款别离为89.12亿港元、156.80亿港元、276.04亿港元、347.98亿港元和246.88亿港元，近四年的同比增速别离为75.95%、76.05%、26.06%和-29.05%。
所以，反映长实集团存货去化压力的目标“存货/均匀预收账款”自2015年开端继续下滑，随后于2019年稍微添加。
如图2所示，长实集团于2015年至2018年该目标别离为17.20、8.77、4.91和4.12，另于2019年该目标为4.94，同比添加19.9%，表明上一年长实集团的存货去化压力有所添加。
因为运营收入的上下动摇，导致其预收账款周转率也于2015年开端继续下滑至2018年。其于2015年至2019年运营收入别离为572.80亿港元、693.00亿港元、575.46亿港元、503.68亿港元和823.82亿港元，其预收账款周转率则由2015年的6.43继续下滑至2018年的1.45，后于2019年添加至3.34。
毛利率下降
2019年长实集团完结运营收入823.82亿港元，同比添加63.56%，首要由物业出售带动添加，而物业租借、酒店及服务套房事务收入却呈现下滑痕迹。
年报显现，上一年长实集团承认物业出售收入640.99亿港元，同比添加84.39%。有必要留意一下的是，在历年可开发土地储备中坐落内地的占有大部分，而来自内地的物业出售收入却自2017年开端逐年下滑，阐明其内地的土地开发进展十分缓慢。
从包含摊占合营企业的收入来看，2016年至2019年长实集团的内地物业出售收入别离为359.14亿港元、295.55亿港元、221.42亿港元和130.59亿港元，占比别离为63.22%、68.97%、63.69%和20.37%。
近四年来自香港物业出售收入别离为208.82亿港元、127.92亿港元、114.97亿港元和500.20亿港元，占比别离为36.76%、29.85%、33.07%和78.02%。
比照可知，长实集团的运营收入经过2017年、2018年的下滑后，于2019年的添加则由香港物业出售收入大幅添加335.07%所造成的。此外，来自海外物业出售收入全体由2017年迸发添加后于上一年有所下滑。
其间，2019年长实集团来自香港的收入最重要的包含君柏、海之恋、海之恋·爱炫美、My Central和维港颂的住所单位出售；来自内地的收入有东莞海逸豪庭、广州逸翠庄园、青岛晓港名城、上海湖畔名邸、重庆御峰、武汉观湖园和大连的住所及商业项目出售；来自海外的收入包含英国Chelsea Waterfront的住所出售、新加坡Stars of Kovan的住所及商业出售。
此外，上一年长实集团承认物业租借收入73.02亿港元，同比下滑2.37%，公司的出资物业大多数坐落香港，包含中环的长江集团中心、华人行、尖沙咀的1881 Heritage等。
年报显现，物业租借收入细微跌落还在于坐落伦敦的5 Broadgate商用物业于2019年供给全年租金收入奉献，有助抵销部分因2018年出售The Center后不再录得租金收入，以及和记大厦于2019年打开重建工程而仅录得数月收益。
承认酒店及服务套房事务收入41.68亿港元，同比下滑18.85%，首要因为上一年年中起受香港社会动乱所影响，该事务首要在香港运营，可供给约1.5万间客房，上一年上半年全体均匀入住率为89.5%，下半年则下降至71.3%。
跟着本年年头疫情迸发，估计本年长实集团该两大事务收入仍存在下滑或许。
而长实集团的飞机租借事务收入23.75亿港元，同比添加9.75%，首要因为购入更多飞机所造成的。英式酒馆事务收入36.11亿港元，是2019年新增事务，该事务运营商Greene King于上一年10月完结收买，其在英格兰、威尔斯及苏格兰运营超越2700间英式酒馆、餐厅及酒店。
图3显现，长实集团的毛利率由2015年的43.11%继续添加至2018年的54.82%，随后有所下降。2019年其毛利率为46.22%，较2018年下降了8.6个百分点。
而长实集团的期间费用率自2017年到达峰值（8.27%）后逐年下滑。上一年其期间费用率为5.04%，较2018年下降了1.55个百分点。
在运营收入大幅添加的一起，长实集团的净赢利及归母净赢利自2014年以来却初次下滑。这与其毛利率下降有必定的联系，但更多的与其在2018年出售合营企业物业项目、出售出资物业以及出资物业估值改变相关。
多个方面数据显现，2019年长实集团出资物业估值添加录得赢利2.28亿港元，同比下滑高达94.29%；上一年并未承认出售合营企业物业项目、出资物业收入，而2018年长实集团出售合营企业物业项意图溢利为69.89亿港元、出售出资物业的得益为118.5亿港元。
很多兜售财物
在业界看来，长实集团往往与兜售财物、捂盘囤地沾边。对此，长实集团曾表明其国内地产项意图开展，一向依据法规及一切政府程序进行，关于有评论称其开发缓慢，实有所误解，而出售项目也归于地产商正常的商业行为。
据相关媒体计算表明，从2013年至今，李嘉诚在内地和我国香港出售了近20处财物，累计获得现金流超越1700亿元。此外，其在内地近三十个项目中，仅三分之一竣工，有些项目开发时刻高达20多年。例如早在1993年拿下的北京誉全国别墅项目，历经25年直到2018年才悉数开发完结。
近期来看，2019年10月长实集团以超越40亿元将大连西岗山黑嘴子项目卖给融创我国。
据悉，该项目早在2011年以19亿元的底价拿下，地盘面积约14.3万平方米，项目部分楼体挨近封顶，而关于开发了八年全体并未竣工的原因，长实集团称是因为政府推迟交地所造成的。
早前来看，2016年10月长实集团以200亿元价格售出上海浦东世纪汇广场项目；2017年11月以338亿元出售香港中环中心股份给我国港澳台侨平和开展亚洲地产有限公司，该买卖价格创下了其时当地写字楼买卖最高纪录。
很多兜售财物的一起，长实集团在海外不断进行多元化事务拓宽。2016年12月，长实集团以9.88亿美元收买飞机租借公司CK Capital Limited及Harrier Global Limited悉数已发行股份；2017年1月，其与长江基建及电能实业建立合营企业，以424亿港元收买动力运营商DUET集团；2017年3月，以171.6亿港元收买加拿大建筑设备服务事务品牌Reliance Home Comfort；2017年7月，其与长江基建以414亿港元收买德国动力办理归纳服务供货商ista Luxemburg GmbH悉数股权；2018年6月，其以106亿港元购入坐落英国伦敦的写字楼5 Broadgate；2019年8月以252亿港元收买Greene King，以拓宽英式酒馆事务。
不过，近期长实集团在内地商场开端有所动作。关于上海“高·尚范畴”项目，本年1月公司表明其有优先购买权，会有爱好作出研讨。据悉，该项意图地皮早在2006年由长实集团联合和润集团以22亿元底价获得，长实集团持有60%权益。
此外，上一年年底由李嘉诚参加兴办、长实集团持股8%的新加坡上市房地产财物办理公司ARA宣告，拟经过其房地产私募基金参加上海浦东三林形象城的收买。
偿债才能微弱
规范排名发现，长实集团的权益总额大幅高于负债总额，这使得其杠杆水平处于职业低位。
据计算，2015年至2019年底长实集团的权益总额别离为2696.87亿港元、2762.74亿港元、3091.80亿港元、3410.28亿港元和3612.32亿港元，所占财物总额份额别离为72.53%、69.62%、68.20%、71.65%和71.10%，反映其财物结构十分稳健。
图4显现，2015年至2019年底长实集团调整后的财物负债率别离为25.08%、26.78%、25.97%、22.85%和26.67%；净负债率别离为5.61%、2.74%、5.52%、3.74%和5.48%。归纳来看，长实集团的杠杆水平处于职业较低水平。
到2019年12月31日，长实集团的有息负债为800.82亿港元，较2018年底添加15.24%。还款期摊分17年，于1年内到期告贷68亿港元，2至5年内到期告贷518亿港元，及5年后到期告贷215亿港元。
上一年年底长实集团手持货币资金603.04亿港元，其间受限制银行存款仅为8.63亿港元，现金短债比高达8.82。
图5显现，2019年长实集团的偿债才能有所削弱，不过仍处于职业较高水平。到2019年12月末，长实集团调整后的速动比率为2.00，高于职业规范值“1”；调整后的现金比率1.73，同比下滑35.93%。
反映长实集团长时间偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”于2015年底的3.01继续下滑至2017年底的2.02，在2018年微增后再次下滑至2019年底的1.95，为近四年最低水平。结合全体数值散布来看，长实集团的偿债才能十分微弱。
因为绿色开展乏力和部分财务目标欠安，长实集团也未能当选国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券商场规划研讨中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50》。
