瑞银依据实验室（UBS Evidence Lab）的最新一期我国住所查询陈述数据显现，尽管其时房地产出售有所回暖，但商场心情和购房志愿现已显着下降。80%左右的受访者决议推延或撤销方案；无购房志愿受访者占比则跃升至46%，创查询以来最高。
陈述指出，新冠肺炎疫情导致受访者的房价预期、购房决心和未来收入预期都大幅走弱，尤其是三线城市。一起，受访者对加杠杆借款买房也更为保存。
陈述估计，2020年全体房地产出售将跌落5-7%，超出此前预期；出资增速将放缓至2-4%。方针层面，估计中心层面全局性的房地产方针不会显着松动，如大幅下降首付份额要求或大幅下调房贷利率等。不过，当地层面房地产方针或许边沿放松，房贷可得性进步、利率小幅下调，这应能防止房地产活动大幅缩短。
本次查询于2020年4月9日至22日打开，掩盖3322名受访者。必需要分外留意的是，本次查询时刻较往年晚了1-2个月，或许对成果发生必定影响。
以下为陈述原文：
房地产商场心情和购房志愿大幅走弱
未来两年有购房志愿的受访者占比显着下滑，从2019年3月查询时的35%大幅降至本次查询的21%，该份额也是2015年本系列查询开端以来的倒数第二低、仅好于2018年头的水平，其时交易冲突大幅冲击了国内商场决心。
其间，在2020年有购房志愿的受访者占比从2019年3月查询时的12%降至10%。此外，“无购买志愿”受访者占比跃升至46%，创前史新高（2019年查询时为15-17%，而此前查询成果在8-26%之间），该份额在各线城市中均有所上升、尤其是二三线城市。
与一年前比较，在表明未来两年有购房方案的受访者中，有意在一线城市购房的受访者占比进步，有意在二线城市购房的受访者占比大致企稳，而有意在三线城市购房的受访者占比则跌至前史新低。
房价预期和购房决心大幅恶化。一切受访者中，仅22%估计未来12个月房价会上涨、该份额创查询以来前史新低（2019年为75-77%；2015年低点为27-28%）。38%的受访者估计房价会跌落，创查询以来的前史新高（2019年为10-12%；2015年为30-37%）。
三线城市的房价预期显着弱于一二线城市。与之类似，一切受访者中仅21%对购房更有决心、挨近2015年低点，远低于2019年查询的38-40%。不过，仅有11%表明购房决心有所下降（与2019年查询类似），而更多受访者表明决心与以往大致相同（68%；2019年查询为49%）。
新冠肺炎疫情连累房屋交易、居民收入和决心
新冠肺炎疫情大幅连累了房地产出售。在有房产的受访者中，曩昔两个季度购房的受访者仅占9%，占比远低于2019年3月查询的15%。新冠肺炎疫情或许是最主要的影响要素，连累本年一季度全国房地产出售面积从上一年四季度的同比零添加转为同比跌落26%。此外，有49%的受访者估计疫情将使房价跌落，而有17%以为房价将因疫情而有所上涨。
一起许多人推延或撤销了购房方案。本次查询显现，一切受访者中有13%推延了购房方案，但仍想在未来两年购房。9%将购房方案推延到了两年后，还有7%撤销了购房方案。另一方面，7%的受访者表明未来两年购房方案不变，51%表明本来就没有购房方案、疫情对其没有影响。这表明，在疫情迸发前本来方案未来两年购房的受访者中（占一切受访者的36%），超越60%决议略微推延购房，19%撤销了购房方案。与“评脉消费”问卷查询比较（该查询显现原方案购房的受访者中约40%决议推延购房，9%撤销了购房方案），本次查询成果更为失望。这或许与样本差异或问题表述方法不同有关。
疫情严4重影响一季度居民收入，但51%的受访者估计二季度收入会有所添加。本次查询显现，疫情导致70%的受访者一季度收入遭受丢失（与正常水平比较），加权均匀降幅为19%。其间，8%表明失去了悉数月收入，或许是面对裁人或雇主暂时中止发薪（详见咱们的劳动力商场陈述）。朝前看， 51%的受访者估计二季度收入会好于一季度，但其间21%估计收入水平仍会低于上一年同期（2019年二季度）。另一方面，一切受访者中仍有26%估计二季度收入会低于一季度。本次查询收入预期偏保存，这也与“评脉消费”问卷查询的成果根本共同（该查询中有42%的受访者估计本年下半年收入会有所添加，15%估计收入会有所下降）。
未来收入、首付份额和房贷利率改变是要害
房贷、收入和房价是影响房地产商场心情的首要要素。受访者表明首付份额下降、房贷利率下调，以及房贷可得性进步等是提振其购房决心的首要要素，其他要素还包含升职或许加薪；反之则会削弱购房决心。一起，房价上涨过快是削弱购房决心首要要素之一，而房价跌落则能提振购房志愿。这些成果表明，若政府挑选影响房地产职业，大幅下降首付份额要求和/或房贷利率能够显着提振房地产出售，不过这并非咱们的基准猜测情形。
未来12个月的收入预期显着走弱。一切受访者中，估计收入会有所添加的受访者占比为42%，创查询以来前史新低（2019年查询为67%）。估计未来一年收入会有所下降的受访者占比为19%，高于以往查询的3-5%。收入预期的走弱或许部分表现了新冠肺炎疫情影响。详细来看，三线城市的收入预期（39%估计添加，20%估计下降）远低于一线城市（53%估计添加，12%估计下降）和二线城市（46%估计添加，16%估计下降）。
迄今为止的房地产方针仅边沿放松，但钱银和信贷宽松直接支撑房地产活动。正如咱们预期，迄今为止中心层面全局性的房地产方针未显着松动，政府重申“房住不炒”。不过，部分当地政府小幅放松了限购等约束办法。此外，尽管收入添加放缓连累房地产活动，但全体而言流动性坚持宽松、房贷利率小幅下调（5年期LPR是房贷利率基准，其年头至今调降15个基点）、以及房贷可得性进步或有助于为商场心情和开发商融资供应必定支撑。
房地产商场展望
房地产出售正在回暖，但商场心情和购房志愿下降。受新冠肺炎疫情影响，本年一季度全国全体房地产出售面积同比跌落26%，新开工同比跌落27%，房地产出资同比跌落8%（不过3月较1-2月大幅改进）。高频多个方面数据显现，4月30个大中城市房地产出售同比均匀跌落了19%，但5月初其已回升至挨近2019年水平。不过，与此前查询比较，本次查询中受访者未来两年（2020-21年）的购房志愿显着削弱，且本年的购房志愿也有所降温。疫情导致受访者的房价预期、购房决心和未来收入预期都大幅走弱，尤其是三线城市。一起，受访者对加杠杆借款买房也更为保存。
近期户籍和土地变革有望进一步推进乡镇化进程，小幅拉动相关房地产需求。尽管本年大部分户籍变革的办法在此前已有所提及，但本年大城市（城区常住人口100-500万）和一些特大城市（城区常住人口500-1000万）的落户方针有望进一步放松。咱们估计2021-25年全国乡镇户籍人口将再添加1.2亿，其间2021-2023年大城市和特大城市城区户籍人口添加2800万（每年新增落户规划比曩昔几年均匀水平高70%），这将带来每年年额定30-50万套的住所需求。这部分额定新增需求对部分城市的影响较为显着，但仅相当于全国住所房地产出售全体规划的2-3%，而小城市的住所出售则或许因而有所走弱。此外，近期土地变革（如乡村团体经营性建造用地可直接入市）理论上能够使乡镇土地供应添加至多30%，不过实践增幅或许会小得多（详见全面解析国内方针支撑）。
乡镇老旧小区改造也有望小幅拉动房地产出资。2019年棚改规划较2018年下降50%，在这个布景下，“乡镇老旧小区改造”引发商场许多重视。政府近期宣告本年各地将方案改造乡镇老旧小区3.9万个，触及居民近700万户，比上一年规划添加一倍。假定每户旧改相关出资10万元，那么本年乡镇老旧小区改造的出资规划将到达7000亿元，相当于全体房地产出资的5%（住所出资的7%）。尽管这显着小于棚户区改造的出资规划（后者在2017/18/19年别离达1.8/1.7/1.2万亿），但应有助于在棚改收官后持续支撑房地产出资。
咱们估计2020年全体房地产出售跌落5-7%，出资增速放缓至2-4%。考虑到新冠肺炎疫情影响、房地产商场心情走弱，本年房地产出售跌幅或许会超出咱们此前预期（此前猜测为跌落2-4%）。咱们仍然估计中心层面全局性的房地产方针不会显着松动（如大幅下降首付份额要求或大幅下调房贷利率）。不过，咱们估计当地层面房地产方针边沿放松，房贷可得性进步、利率小幅下调，这应能防止房地产活动大幅缩短。2021年，获益于低基数、经济和收入增速有望微弱反弹，全体房地产出售有望小幅添加2-4%。新开工方面，开发商融资条件或许放松，应有助于部分抵消出售走弱的连累。咱们将2020年全年新开工猜测小幅下调至跌落4-6%（此前猜测为跌落3-5%）。鉴于2019年新开工较为微弱、开发商融资或许有所改进、本年旧城改造方针翻倍，咱们我们都以为本年房地产出资有望坚持相对稳健，估计2020年增速小幅放缓至2-4%。
